Prêt immobilier, PTZ et autres

Question

Bonjour,

   Je souhaite avoir quelques renseignements même j'ai je passe énormément de temps à me renseigner sur un peu tout et un peu rien à force.

Je viens de sortir d'un rendez-vous bancaire afin de m'informer sur ma capacité à acheter un bien. Seul je peux donc emprunter au total 190 000€ avec un TAEG à 1,65 et avec assurance.
Ceci n'est qu'à titre informatif, par conséquent le taux et l'assurance ne sont que des éléments variables. Il n'y a pas d'apport.

Toutefois, mon conseiller m'informe que malgré le Prêt à taux zéro, ma capacité ne peut pas évoluer, mais une fois l'analyse faite sur internet, je constate que cela change énormément la donne.

Voici mon exemple :

190 000€ sur 25 ans taux 1,65.
Avec le PTZ = 76000€ (simulation faite sur Internet)
https://www.anil.org/outils/outils-de-calcul/votre-pret-a-taux-zero/
https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/simulation-de-pret-immobilier/calcul-taeg.html
 ; soit un prêt à 1,65 sur la base de 114 000€ dont une économie d'environ 12 000€ (taux représentant 76 000+T à 1,65).

Ainsi ma capacité d'achat ne serait plus à mon sens de 190 000€ mais de 202 000€. 
Soit un prêt de 673€/mensuel sur 25 ans au lieu de 773€ sur 25 ans.

(Je ne suis pas comptable il peut y avoir quelques erreurs dans mes calculs).

Ainsi, peut-on me dire si je me trompe complètement sur mon calcul et sur mon idée de me dire qu'il est possible d'avoir une capacité d'achat supérieure grâce au PTZ. 
Pour exemple, ce prêt pourrait être inférieur à un loyer (c'est l'argument que je souhaite avancer).

En vous remerciant pour votre aide.

hoquei44 · Answer

Bonjour,

Je n'ai pas vérifié vos calculs car vous n'avez pas fourni les formules de calculs. 
Dans la théorie, oui le PTZ permet d'augmenter le montant de l'enveloppe : les intérêts économisés peuvent être "convertis" en capital. 
Cependant il ne faut pas oublier le point de vue de la banque :
- cela induit une augmentation en risque du capital, la banque a plus à perdre avec une telle opération ;
- un prêt est un accord entre deux parties. Si les calculs de la banque ne sont pas en accord avec les votre, vous aurez beau penser ce que vous voulez, la banque prendra sa méthode. Rien ne l'oblige à accepter votre méthode même si sur le papier, elle peut sembler paraitre plus favorable pour vous. 

CB

gitane2229 · Answer

Bonjour.

Pour le banquier prêteur, le calcul du TEG est une information obligatoire. C'est le seul indicatif qui permettra au client de comparer le coût global de son crédit.
Le TEG inclut :
- le taux propre de l'emprunt immobilier
- les cotisations d'assurances
- les frais de dossier
- le prix de la garantie demandée (hypothèque, caution payante auprès d'un organisme externe, frais de nantissement d'un compte)
- les éventuelles autres dépenses obligatoires directement liées au crédit (ex : souscription de parts sociales pour certaines banques, etc)

A l'heure actuelle, il est extrêmement difficile de souscrire un emprunt immobilier sans apport financier.
Par ailleurs, à compter de 2021, 2 critères ont été modifiés ; 35% maxi des revenus en charge de remboursement et 27 ans maxi en durée de remboursement.
Un banquier tiendra également compte de la situation personnelle et familiale du demandeur, de sa situation professionnelle. 
Voir, sur un simulateur, ce qu'il en est pour vous. Tout est là.
Les banquiers raisonnent toujours en termes de risques.

De même, voir pour l'éligibilité et les modalités d'octroi d'un emprunt à taux zéro.

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