Droit de passage pas sûr [Résolu]

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Bonjour,
J'aimerais avoir l'avis d'une personne sûre au sujet d'un droit de passage qui n'est pas sûr d'exister.
Sur mes actes, rien n'est spécifié, mais sur les autres actes que j'ai pu obtenir, il est noté ceci au paragraphe des servitudes ( A cet égard, et sur les indications de Mr & Mme X, vendeurs, il est précisé que pour accédé à la propriété présentement vendue, il existe un droit de passage par tous moyens, grévant le temps immémorial de la propriété voisine cadastrée ... n°..., propriété de Mr & Mme Y ) Mon notaire et moi même avons fait des recherches sur plusieurs actes, et mon notaire me dit qu'il n'y a pas de droit de passage, et que la mention - " Sur indication de Mr" - n'a aucune valeur sur ces actes, et qu'il faut justifier ce droit par l'acte sur lequel a été créé ce droit de passage. Il faut savoir qu'au départ les maisons appartenaient à plusieurs membres de la même famille, et mon notaire me dit que c'était un simple arrangement entre eux, et lorsqu'ils ont vendu leur maison, ils ont dit aux acheteurs qu'il y avait un droit de passage. Mon voisin possède sa maison plus deux autres sur le même terrain, et a la possibilité de faire un chemin pour accéder à ses maisons, sans problèmes. Aujourd'hui mon voisin nous fait convoquer devant un conciliateur. Dois je prendre un avocat, ou c'est peine perdue?
Je remercie beaucoup la personne qui m'aidera. Je suis désespérée

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23 juillet 2021
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Bonjour,
Je n'ai plus de réponse de votre part, vous êtes certainement beaucoup demandé Mon RDV est en fin de semaine. Je voudrais être sûre par rapport à ce titre, car je m'inquiète beaucoup.
A très bientôt, et bonne journée
Je n'ai plus de réponse de votre part, vous êtes certainement beaucoup demandé 

Non, je n'avais simplement pas vu votre dernier message... ^^
Et BmV vous a répondu... ;)
Bonjour

Difficile d'affirmer quoi que soit avec certitude en la matière, d'autant que la description du contexte est succincte.

Mais si on retient l'existence d'un chemin materialisant le ''passage depuis des temps immemoriaux'', il a déjà été tranché (mais ce n'est pas vieux) par la cour de cassation qu'une telle emprise était susceptible d'être considérée comme une servitude du père de famille, alors même que celle-ci ne prévaut que pour les servitudes continues et apparentes et qu'une servitude de passage est discontinue.
cf arrêt 19-22191.
https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000042664797
Bonjour Diverker
Attention à l'article 694 Qui pose problème que la cour de cassation a ainsi résolu:
elle admet l'existence de la servitude par destination du père de famille, même pour une servitude discontinue,dès lors que l'acte par lequel la propriété initiale a été divisée, ne comporte pas de clause contraire à la servitude.
> Ulpien1
Bonjour Ulpien :)
Oui, tout à fait d'accord; c'etait le sens de ma réponse initiale. ;)
> Ulpien1
Il y a des moments où on se marre bien, quand même... ^^
> Diverker
Bonjour Diverker
Oui!il est est des internautes qui posent des questions attendant souvent vainement, une réponse qui colle à leurs désirs. C'est ici le cas .Entre parenthèses , le conciliateur en question est bien loin de connaitre le droit applicable . J'ai un ami, avocat spécialisé en droit immobilier dans un très grand cabinet, qui me<disait que pour ce cas-là (servitude de passage sans titre en présence d'une destination de père de famille ) il pouvait me citer une diraine d'arrêts allant dans ce sens, aucun retoqué par la cour de cassation.
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23 juillet 2021
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Bonjour,
Merci pour votre réponse. Je ne comprend pas trop, mais pouvez vous SVP, me dire si la mention (A cet égard, et sur les indications de Mr & Mme X) est une affirmation, et qu'il y a bien un droit de passage. Existe t'il, comme mon notaire me l'a dit, un acte ou a été créé ce droit qui le justifierait?
Non, c'est plus subtil que ça.
https://www.efl.fr/actualites/immobilier/rapports-entre-fonds-voisins/details.html?ref=ui-a77ec642-5ef9-4963-9933-309a8d785d8a
Mais vous n'allez pas échapper à la consultation d'un avocat puisque cette réponse ne sera pas exploitable avec vos connaissances (ce n'est pas un reproche, mais juste un constat).
ma réponse précédente se fondait sûr une autre hypothèse que l'existence d'un titre, qui semble ici absent.
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23 juillet 2021
2 > Diverker
Donc s'il n'y a pas de titre constitutif de la servitude, rien ne prouve qu'il y a un droit de passage?
>
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23 juillet 2021

Rien de cette façon mais mon message initial montrait une autre approche du problème dont le résultat ne vous serait pas favorable.
Reste à savoir si la partie adverse est susceptible d'en user, mais ça vous ne pourrez le savoir que devant le conciliateur. Pour autant que vous vous y rendiez ; vous êtes libre de ne pas le faire et la suite ne pourra alors être qu'au plan judiciaire, si suite il y a.
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23 juillet 2021
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Bonjour,
Etant donné que ma maison est la première, et qu'il peut aller à ses maisons directement, sans passer par chez moi (C'est beaucoup plus direct, et moins long s'il fait un chemin; il a largement la place).
Je peux lui demander qu'il retrouve ce titre consécutif qui prouverait ce droit?
car mon voisin, a fait une proposition au conciliateur pour qu'on lui paye la moitié de son chemin, et on voudrait pas se faire avoir
Je me rendrais au RDV avec le conciliateur sans soucis, mais je ne veux pas faire d'histoires, juste avoir les mots qu'il faut.
Je vous remercie
Je peux lui demander qu'il retrouve ce titre consécutif qui prouverait ce droit?

bien sûr.
vous forcez l'adversaire à abattre ses cartes, et vous voyez ainsi, comme le conciliateur, s'il n'a que des queues de cerises.
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23 juillet 2021
2 > Diverker
En fait, ce titre consécutif c'est un document à part des actes, et c'est bien lui qui compte pour ce droit, pas ce qu'il y a sur les actes? parce qu'il ne voit que par ces actes là, que mon voisin lui a fourni, et ne parle pas du titre consécutif.

Si toute fois il n'existe pas de droit, mais qu'il y passait quand même, a t'il le droit de continuer à passer?

Puis je informer le conciliateur, avant le RDV, qu'il demande à mon voisin ce titre, ou j'attend le RDV qui est très bientôt, car je crains qu'il fasse un acte de non conciliation et refuse ma demande de titre
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27 juillet 2021
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" pour qu'on lui paye la moitié de son chemin " : le chemin lui appartient en pleine propriété ?
Il ne peut donc pas y avoir un acte de servitude de passage sur un bien dont on est soi-même propriétaire : on ne s'autorise pas soi-même à passer chez soi !
Il y a donc là un hiatus et une incohérence lourds....

Dans le cas contraire :
" il peut aller à ses maisons directement " : il n'a donc légalement aucun droit à réclamer, jadis ou aujourd'hui, une servitude de passage puisque son bien n'est pas enclavé d'après ce que vous dites.
SAUF évidemment si par le passé deux propriétaires ont conclu volontairement une telle servitude.

Si tel est le cas, un acte de constitution d'une telle servitude doit exister et il doit être en mesure de vous le montrer.

S'il n'y en a pas, il n'a aucun droit à pénétrer et à passer sur une propriété qui n'est pas la sienne.



En clair, de deux choses l'une :
- ou bien il est bien propriétaire d'une parcelle de terrain qui fait office de chemin pour aller chez lui et il n'a nul besoin d'un acte pour y passer
- ou bien il n'est pas propriétaire de cette parcelle devenue chemin et il doit impérativement disposer d'un acte.



 
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23 juillet 2021
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Bonjour BmV,
Je vous remercie de m'avoir répondu, je vous joins un croquis. En clair comme ce passage m'appartient, il faut qu'il le prouve par un titre constitutif de la servitude. S'il n'a pas ce titre constitutif et que ce droit est noté sur ses actes à lui, il ne peut donc pas prouver quoi que ce soit? ( Ce titre est bien à part des actes notariés, non?)
J'ai eu entre temps le conciliateur au tél pour le RDV, qui me dit que je dois le laisser passer parce que ses 2 maisons sont enclavées car il n'y a pas de chemin pour y accéder. (Comme vous le voyez sur le croquis, il peut largement se faire un chemin à lui)
Il me dit aussi que comme il y passait avant, il a le droit de continuer à passer, dois je en tenir compte? Bien sûr, le conciliateur recherche un arrangement entre nous pour le RDV
Voici le lien de mon croquis - https://www.cjoint.com/c/KEzhBq4xED5
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27 juillet 2021
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OK. Vu le croquis. C'est clair.

" Ce titre est bien à part des actes notariés, non? " : pas forcément, la mention de la servitude peut être incluse dans les actes de propriété/de vente, mais alors il est censé figurer dans les deux actes, le vôtre et le sien.

" parce que ses 2 maisons sont enclavées " : juridiquement absolument pas.
Comme vous l'avez dit, il peut très bien accéder totalement à ses deux autres maisons en passant chez lui.
Et si entre la rue et les maisons il n'y a que des prés ou du terrain vague et pas de "chemin", personne ne l'empêche de s'en aménager un ; l'absence de chemin ou la présence de murets ou de fossés ou de tout autre obstacle, naturel ou non, entre le domaine public et l'immeuble n'a aucune incidence et n'est pas du tout un critère pour établir un enclavement, seule compte la propriété du foncier brut.
Donc l'article 682 du code civil ne semble pas du tout s'appliquer ici.

" comme il y passait avant, il a le droit de continuer à passer, " : faux. (Très ... surprenant, ce "conciliateur", ....)
Une servitude de passage, qui est une servitude discontinue, ne s'acquiert pas par l'usage trentenaire ni même "immémorial" mais uniquement par titre. Article 691 du code civil.
Voir ► https://www.village-justice.com/articles/les-modes-acquisition-des-servitudes-passage,35273.html
(c'est justement le contraire : le non-usage d'une servitude de passage qui amène son extinction)

Donc une fois encore : s'il a un acte, qu'il le montre et vous devrez le laisser passer, s'il n'en a pas, il reste chez lui et ne touchera pas un centime pour soi-disant "son" chemin....


 
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Merci de votre réponse, je comprend mieux.
Voulez vous que je vous envoie le paragraphe des servitudes de mes actes, car il y a un droit dont il est souvent question, qui allait à un four, qui a été aboli quand on a acheté notre maison (ce four était en ruine)Il y avait un droit de passage derrière ses deux maisons du bas pour aller à ce four
J'ai l'impression que le conciliateur confond le droit qui est en rouge et celui du bas (four)
Ce four se trouvait complètement dans l'angle du bas, à gauche, juste à côté de ma maison
Allez donc à la réunion proposée et voyez les billes dont dispose votre adversaire.
Et relisez doucement l'arrêt que je vous ai mis en lien pour savoir si la situation est bien transposable à votre cas, ou pas...
Ce pour saisir les éventuels arguments de votre voisin qui laisseraient penser qu'il n'ignore pas la possibilité d'arriver à ses fins par ce moyen.
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23 juillet 2021
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Je viens de relire encore une fois l'arrêt, mais pas facile de tout comprendre. Donc si je comprend bien, cette servitude, si elle a existée, elle devait faire l'objet d'une nouvelle autorisation au bout de trente ans, donc un autre titre constitutif tous les trente ans devrait être fait, et c'est là que mon voisin devrait avoir ce justificatif à me faire voir. Y a t'il une date de renouvellement sur ce titre, même si les actes notariés ont plus de trente ans? Parce que à mon avis ce qu'il a montré au conciliateur, ce ne sont que des actes notariés
Donc si je comprend bien, cette servitude, si elle a existée, elle devait faire l'objet d'une nouvelle autorisation au bout de trente ans, donc un autre titre constitutif tous les trente ans devrait être fait, et c'est là que mon voisin devrait avoir ce justificatif à me faire voir. 

Je vous confirme que vous n'avez pas compris...
lisez le message synthétique d'ulpien.
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Je ne retrouve pas ce message
>
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23 juillet 2021

Mais si.
Relisez l'arrêt; il faut qu'aucun titre n'invalide la servitude alléguée.
C'est juste le raisonnement inverse dû titre constitutif ou récognitif...

Par exemple, si le titre de 1936 mentionnait ''cette division s'accompagne de la suppression de toutes les servitudes existantes'', il serait impossible de s'en prévaloir pour en rétablir une au titre du père de famille.
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23 juillet 2021
2 > Diverker
Donc il faut que ça soit noté sur le titre, la suppression, sinon ça veut bien dire qu'il y a ce droit. Si titre il y a
En clair, demain si il n'est toujours pas d'accord avec nous, on lui demande de rechercher ce titre recognitif
>
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23 juillet 2021

En clair, demain si il n'est toujours pas d'accord avec nous, on lui demande de rechercher ce titre recognitif

...
8$
revenez nous dire ce qu'il en sera...
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23 juillet 2021
2 > Diverker
Bonjour Diverker,

Les résultats sont médiocres. Mon voisin avait donné au conciliateur des preuves signées, accompagnées de pièces d'identités qui prouvaient qu'il passait depuis plus de 30 ans. On nous a fait comprendre qu'on ne pouvait plus l'interdire de passer. Donc on a choisi la solution de tranquillité pour ne plus avoir d'histoires. On va repasser chez le notaire pour abolir ce droit, ça va nous coûter un peu d'argent, mais au moins on sera tranquille chez nous. Voilà
>
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23 juillet 2021

Mon voisin avait donné au conciliateur des preuves signées, accompagnées de pièces d'identités qui prouvaient qu'il passait depuis plus de 30 ans. On nous a fait comprendre qu'on ne pouvait plus l'interdire de passer.

Ce qui confirme l'existence de servitude de père de famille.

 Donc on a choisi la solution de tranquillité pour ne plus avoir d'histoires. On va repasser chez le notaire pour abolir ce droit, ça va nous coûter un peu d'argent, mais au moins on sera tranquille chez nous. Voilà 

OK.
Merci de ce retour.
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Bonjour,
J'ai remonté, mais je ne vois pas comment je peut lire les posts qui sont enlevés, ceux où il y a les liens
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!

" On nous a fait comprendre qu'on ne pouvait plus l'interdire de passer. " : et pourquoi pas ???
C'est qui ce "on" qui vous a "fait comprendre" ça ????
Une servitude de passage ne s'acquiert pas par prescription trentenaire, contrairement à certaines autres.
Si c'est là le seul argument, il n'est pas suffisant.
Il faut impérativement un acte authentique.

" avait donné au conciliateur des preuves signées " : et de quelles "preuves" s'agit-il très précisément ?


 
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Ce "on" ce sont le conciliateur et mon voisin, qui a dit (le conciliateur) que c'était un droit inaliénable, et on a pas voulu rentrer dans les détails, car ça risquait de devenir trés compliqué
Les preuves ce sont celles de personnes qui ont prouvé qu'il passait sur ce droit depuis longtemps
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27 juillet 2021
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" (...) qui a dit (le conciliateur) que c'était un droit inaliénable (...) " : il n'a pas justifié cette affirmation plus que ça ?
Et pourquoi ce serait soi-disant un "droit inaliénable" ????

Parce que, encore une fois, le seul fait d'utiliser ce passage, de passer à cet endroit depuis trente ans ou plus ne crée légalement aucun droit, aucune servitude.
Une servitude de passage, qui est une servitude discontinue, ne s’acquiert pas par prescription trentenaire mais uniquement par un acte authentique, un écrit.
Même si dix-huit témoins attestent de cette habitude, ce ne sont que des preuves que des personnes avaient coutume de passer à cet endroit, ce ne sont pas des preuves qu'ils en avaient réellement le droit acquis.
Ce ne sont que des témoignages d'un fait, pas des preuves d'un droit.

Voir par exemple ► https://www.eurojuris.fr/categories/immobilier-logement-4900/articles/la-servitude-de-passage-et-la-prescription-trentenaire-2351.htm

Les servitudes qui s'acquièrent par prescription trentenaire sont les servitudes continues et apparentes : les vues, les canalisations et similaires.

Pour revendiquer légalement ce droit de passage, il faut donc ici que la personne soit :
- prouve qu'il y a eu un jour division par destination de père de famille
- présente un acte authentique établissant cette servitude.
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Je comprend tout à fait ce que vous m'expliquez, et je vous en remercie. Le problème était assez compliqué, il aurait fallu que vous voyez tous les actes que j'avais récupérés des maisons concernées. Et surtout je n'avais pas les moyens de payer un avocat, au risque de perdre beaucoup plus d'argent que ce qui va nous en coûter pour abolir ce droit qui n'a peut être jamais existé. Nous sommes tout juste à la retraite et nous voulions simplement notre tranquillité. Je suis quand même pas très satisfaite de la décision que nous avons dû prendre, mais au moins, on sera tranquille chez nous
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14 027 >
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OK.
Bon.

On peut comprendre voter décision et votre position par rapport à une telle situation.

Vous avez raison : une fois l'acte établi par le notaire, vous serez tranquille, en effet, même s'il y a un petit prix à payer.
Au-delà de toute considération purement légale, ça vaut très certainement le coup pour vous, c'est évident, sur le principe "mieux vaut un bon arrangement qu'un mauvais procès" ....

Bonne continuation..
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Je vous remercie à tous énormément pour m'avoir aidé. Je vous souhaite une très bonne continuation, et merci encore.
Bonne journée
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Bonsoir,
Je reviens vers vous car mon voisin nous demande de faire borner le terrain à nous deux, les frais seraient divisés en deux, et encore devant un conciliateur. Ma question est que le conciliateur me dit que si on refuse de faire le bornage avec lui, c'est nous qui devront payer la totalité du bornage, est ce vrai?
Merci de me guider encore une fois
A trés bientôt