Rachat part d'un appartement après rupture PACS

Question

Bonjour, 
Je me suis pacsé en septembre 2020 avec mon ex-compagne et nous avons acheté ensemble un appartement à 325 000€ en octobre de la même année.
Pour cela j'ai fait un apport de 25 000€ et elle de 5 000€ et nous avons souscrit à un crédit commun de 323 000€ 

Depuis notre séparation en mars, je lui laisse occuper l'appartement mais nous continuons tous les 2 à payer le crédit. Nous sommes en cours de rupture de PACS.

Elle me presse actuellement pour vendre ce bien, alors que j'aimerai étudier les possibilités de le racheter avec l'aide de cofinanceurs (via une SCI par exemple) pour en faire du logement locatif. Car je sais que c'est un super investissement, et que nous l'avons payé en dessous du marché réelle. 

Il nous reste 318 000€ de capital restant du, et si je calcule la soulte avec le prix d'achat elle s’élèverait à 2931€ (ce qu'elle n'acceptera pas vu qu'elle a apporter 5 000€). 

Plusieurs questions se posent du coup pour moi:

Si je veux racheter le bien avec mon cofinanceur, on devra solder le prêt en commun avec mon ex-compagne (donc payé les pénalités de paiement anticipé) et en refaire un autre? 

Sur quelle base se fera le calcul de la soulte, en particulier le prix de l'appartement, avis d'expert extérieur?

Peut-elle refuser ce rachat de soulte et m'obliger à vendre l'appartement?
Et donc potentiellement le racheter mais à un prix plus important que celui d'octobre? 

La différence d'apport au départ jouera t'elle sur le partage du bénéfice de la vente si nous n'arrivons pas à racheter l'appartement avec mon associé? 

Merci d'avance pour vos réponses.

Ulpien1 · Answer

Bonjour
le montant de la soulte éventuelle ne se calcule pas par rapport au prix d'acquisition, mais par rapport à la valeur actuelle du bien ou par rapport au prix de vente de ce bien.
Si par exemple vous vendez ce bien 318000 euros , non seulement vous perdez tous les deux vos apports , mais il faudra rajouter au remboursement du crédit des frais à payer de vos poches..
Un PACS  en septembre  2020, une acquisition en octobre 2020 et une séparation en mars 2021 démontrent, excusez-moi de vous le dire, un manque certain de maturité dont vous allez tous les deux en faire les frais.(perte de vos apports ).

Ulpien1 · Answer

Bonjour
Hypothèse 1 Vous vendez le bien 340000 euros.
de cette somme il faudra déduire le capital restant encore dû plus d'éventuelles pénalités pour remboursement anticipé plus frais de mainlevée d'hypothèque (environ 800 euros).
Ce qu'il restera sera partagé entre vous deux selon la répartition de propriété résultant de l'acte d'acquisition (vous n'indiquez pas le régime sous lequel vous êtes pacsés ni l'existence ou non d'une convention notariée).
Hypothèse 2/ Vous effectuez une licitation en rachetant la part de votre ex-partenaire:
Dans ce cas-là, la licitation mettant fin à l'indivision, l'opération sera soumise au droit de partage de 2;5% mais appliqué à la valeur totale de l'immeuble, plus les émoluments et débours  du notaire, également appliqué à la valeur totale de l'immeuble ,soit 4300 euros environ  pour le notaire et 8 à9000 euros pour les droits, sans compter les frais d'emprunt.
Si vous ne trouvez pas d'accord et allez au contentieux, non seulement vous perdrez vos apports , mais également les frais de justice et d'avocats.
Pour ce qui est de la SCI, ne connaissant rien de vous ni de votre potentiel associé, je ne vous donnerez aucun avis. Tout simplement, je vous indique que la SCI implique  une comptabilité rigoureuse et une certaine administration avec des contraintes.

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