Servitude de non aedificandi

Question

bonjour,
j'ai acheté une maison en 2002 et l'acte de vente intégrait une convention établie par notaire en 1954 dont les termes sont :
" mme x grève la parcelle dont il s'agit d'une servitude de non aedificandi au profit des bâtiments de mr y et ce, sur une largeur de deux mètres cinquante centimètres; c'est à dire qu'elle s'interdit donc de construire quoi que ce soit sur la bande de terre contigüe aux bâtiments de mr y, bande affectant la forme d'un rectangle dont la longueur sera celle des bâtiments, et la largeur de deux mètres cinquante centimètres".
la servitude ainsi décrite sur la convention me semble reposer sur deux fonds : en effet les bâtiments de mr y sont en retrait de cinquante centimètres par rapport à la limite de propriété et la convention indique bien que la zone de non aedificandi est contigüe aux bâtiments (def Larousse de contigüe : qui touche à quelque chose).
à votre avis puis je soulever devant le juge l'illégalité de la clause dès lors que 
- le code civil indique que la servitude de non aedificandi repose obligatoirement sur un seul fonds
- que mme x lors de la signature de la convention, puis moi-même lors de la signature de l'acte d'achat de la maison, avons été trompés, ou pour le moins non informés,  sur le périmètre de la zone non aedificandi : s'agit il d'une bande de terrain de 2,5 m contigüe aux bâtiments ? d'une bande de terrain de 2,5 M en limite de propriété sur la longueur des bâtiments? d'une bande de terrain de 2 m (cad en déduction du fonds de mry) en limite de propriété sur la longueur des bâtiments?
merci pour votre réponse
cordialement

BmV · Answer

Une servitude implique toujours la présence de deux fonds, le servant et le dominant ; seul en effet le servant est concerné par la limitation ou l'obligation énoncée dans l'acte.

Apparemment, ici la rédaction de l'acte a été maladroite puisque le but recherché semble être d'interdire aux propriétaires, présents et futurs, de l’actuel fonds de Mme X de construire sur une profondeur de 2,50 m à partir des bâtiments, soit de 2 m de profondeur le long de la limite de propriété et au droit des bâtiments ;  il est évident que Mme X ne pourra de toute façon pas construire sur les 50 cm situés entre le bâtiment de M. Y et la limite de propriété.
Sauf ... si elle arrivait à les acquérir, dans lequel cas l'interdiction s'appliquerait aussi sur cette bande là puisque la servitude parle de 2,50 m.

D'après le éléments mentionnés, la rédaction de l'acte aurait peut-être eu avantage à parler des seuls 2 m à partir de la limite, encore que cela, justement, aurait écarté de fait l'interdiction de construire sur les 50 premiers cm en cas d'acquisition.
Fort improbable, certes, mais pas tout à fait impossible en droit.

Vous pouvez toujours ester de l'illégalité de ladite servitude, mais vu qu'il s'agit a priori d'une erreur de plume et/ou d'interprétation, il est fort probable que le juge requalifierait la servitude en modifiant juste les dimensions telles qu'elles étaient pensées à l'origine ; il est peu probable qu'il l'annule juste pour cela.

►https://www.immo-actu.fr/comprendre-servitude-aedificandi/



Mais vous faites bien sûr comme vous voulez ....

PHIR47 · Answer

Merci BMV pour votre analyse
Très cordialement 
PHIR47

Servitude de non aedificandi

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