Bail 'Charges comprises' sans détails

Question

Bonjour, 
nous sommes propriétaires d'un bien que nous louons 'charges comprises' depuis le 11 février.

Sur les 1200 Euros de loyer, les charges sont de 150 Euros, ce que nous avons communiqué verbalement au locataire.

Malheureusement nous nous sommes rendus compte APRES la signature que nous avons oublié de détailler les charges et leurs montants (éléctricité et gaz) dans ce bail...... 

Pour régulariser la situation au plus vite nous aimerions 
- modifier le contrat de location et le refaire signer au locataire 
ou alors 
- l'informer par courrier le détail du 'loyer charges comprises'. 

Est-ce qu'une de ces options sont possibles ? Ou une autre ?

Notre crainte est évidemment que maintenant le locataire chauffe les fenêtres ouvertes  sans se soucier des factures !

(Par ailleurs, nous nous sommes rendues comptes de ce problème à cause de la facture d'électricité et de gaz: 480 euros au lieu de 200 euros sur 2 mois !!! J'imagine qu'il n'y a aucun moyen de récuperer une partie si rien n'a été écrit dans le contrat.....?

Merci de votre aide !

djivi38 · Answer

bonjour,

c'est une location meublée ?

cdt.

Prop77 · Answer

Bonjour,
oui il s'agit d'une location meublée.

Cordialement

djivi38 · Answer

"Sur les 1200 Euros de loyer, les charges sont de 150 Euros, ce que nous avons communiqué verbalement au locataire."
Tout ce qui est oral ne compte pas : donc ce contrat de location ne mentionne que le loyer. 
Vous auriez effectivement dû lister les charges et préciser si elles étaient "au réel" ou "au forfait" et vous auriez pu le faire aisément si vous aviez établi (ce que je ne pense pas... mais je peux me tromper...) ce contrat sur un modèle loi Alur, ce qui est obligatoire depuis mars 2014.

Cependant, en l’absence de toute mention au sujet des charges, la jurisprudence considère qu'elles restent dues par le locataire selon leur consommation réelle.
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806687/2014-03-27 (portez une attention particulière au dernier §)
 https://www.smartloc.fr/blog/forfait-de-charges-en-location-vide-ou-meublee/
https://immobilier.lefigaro.fr/louer/guide-location-immobilier/80-charges-locatives-regularisation-definition-calcul/ 
https://www.inc-conso.fr/content/les-charges-locatives-ou-charges-recuperables

Vous pouvez donc, à supposer que vous avez des compteurs individuels pour ce bien, fournir à votre locataire les justificatifs de ses dépenses (OU les tenir à sa disposition durant six mois à compter de l'envoi de ce décompte) et lui demander de les régler (et pour être moralement honnête, déduire du total les 150 € mensuels dits oralement) ... à ce moment-là, vous pourriez éventuellement  (une fois qu'il a la preuve de votre honnêteté) lui "proposer" (= risque de refus) un avenant pour fixer les choses une bonne fois pour toutes...
Si le loyer est bien à verser mensuellement, les charges, elles, sont en principe à régulariser 1 fois/an... mais pour éviter une trop grosse somme à verser au bout de 1 an, vous pourriez trouver un arrangement avec votre locataire... 

https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/modalites-de-facturation-charges-location-meublee-article-24689.html

"- modifier le contrat de location et le refaire signer au locataire"
Un contrat de location ne se modifie pas : seuls des avenants peuvent apporter des précisions, mais un avenant, pour être valable, doit être accepté par le locataire (de par sa signature)... donc, à mon avis, rien à espérer par ce biais... mieux vaut vous mettre en avant l'art 23 de la loi du 6/7/1989 (1er lien donné).


Par ailleurs, j'ai aussi lu sur ce forum qu'en l'absence de précisions, les charges sont réputées être "au forfait"...  l'ADIL la plus proche du lieu de location vous apportera (gratuitement) une réponse juridique juste : https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/


 En complément et à toutes fins utiles, je vous propose la lecture d’un de mes topos, ainsi que celle des liens donnés : 
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2


cdt.

Prop77 · Answer

Mil merci pour cette  réponse !

Prop77 · Answer

Re-Bonjour,
mon locataire demande s'il peut tout simplement  payer lui même l'abonnement eau et gaz. 

Le Loyer serait donc de 1050 Euros et non de 1200. 

J'ai 2questions:

1) Peut-on mettre en place un avenant pour mettre en place ce changement (de charges comprises à  charges non comprises) pour le 
1 Juin? J'aurais aimé trouver une formulation type pour être sure que tout soit en ordre (car évidemment certaines charges doivent toujours être payé par le locataire, 

2) Par ailleurs, est-ce que cela signifie que je modifie ensuite tout simplement le nom et les coordonées bancaires de mon contrat Total Energie  ou est-ce que je résilie tout pour le 1er Juin - et ensuite c'est à mon locataire de faire cette démarche ? 

MIL MERCI pour votre aide...

Prop77 · Answer

Bonjour,
je voulais dire éléctricité et gaz

Oui il y a des compteurs individuels.

MIL MERCI je vais faire cela !

Bail 'Charges comprises' sans détails

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