Interdiction par le promoteur de faire des modifications dans un bien acheté

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13 avril 2021
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Bonjour,
D'avance, je vous prie de m'excuser si ce texte vous paraît long, mais j'ai essayé d'argumenter au plus que je pouvais. Voici le problème.
Le 23 mars 2021, le Promoteur Vinci, à l’origine de la vente de nos bien immobiliers, a fait parvenir une lettre à la présidente de l’ASL gérant les parties communes, avec demande de diffusion auprès des membres de l’ASL, qui stipulait :
« Lors de notre dernière visite sur site, nous avons pu constater qu'un certain nombre d'aménagement non prévus au permis de construire avait été mis en place par des copropriétaires.
Nous attirons votre attention sur le fait que ces aménagements sont susceptibles de remettre en cause la conformité du permis de construire (agrandissement terrasse, réalisation de piscine, fermeture de loggias, mise en place de climatiseurs extérieurs, fermetures de zones sous gestion ASL, etc...) s'ils ne sont pas liés à une autorisation administrative.
La déclaration d'achèvement de travaux concernant le permis de construire obtenu par VINCI lmmobilier Résidentiel sera déposée début 2022 et les services de la ville se rendront sur site dans les 90 jours pour vérifier que les ouvrages exécutés sont bien conformes à l'autorisation délivrée.
Dans le cas où la conformité serait contestée par les services de la ville pour des ouvrages réalisés directement par des copropriétaires, VINCI ne pourra être tenu pour responsable et le certificat de non-contestation de la conformité ne pourra être obtenu qu'après dépose des ouvrages non conformes. »
Par ailleurs,
Dans la partie développé de l’acte de vente final qui a m'a été adressé deux mois après la vente et donc deux mois après l’entrée en possession des lieux, il était stipulé :
« ABSENCE DE CERTIFICATION DE LA CONFORMITE
La construction du BIEN n’a pas fait l’objet de la délivrance ni d'un certificat de conformité ni d’une attestation de la Mairie certifiant que la conformité des travaux avec le permis n’a pas été contestée, précisant toutefois que son achèvement a eu lieu le 8 juillet 2016 comme le mentionne l’attestation susvisée.
Par conséquent, l’ACQUEREUR s’interdit d’effectuer toute modification avant la réception de la conformité ou, à défaut, dans le délai de 3 ans suivant le dépôt de la déclaration attestant de l’achèvement des travaux par le constructeur, tous travaux susceptibles de mettre obstacle à la conformité des travaux avec le permis et s’interdit d’effectuer tous travaux modificatifs susceptibles de contrevenir au règlement de construction des bâtiments d’habitation (réglementation phonique, thermique, accessibilité personnes à mobilité réduite…) A défaut, la SNC VINCI IMMOBILIER RESIDENTIEL, constructeur des biens objets des présentes, serait en droit d’exiger immédiatement la suppression des travaux réalisés et la remise des lieux en leur état antérieur, le tout sans préjudice de toutes demandes en dommages et intérêts à l’encontre de l’ACQUEREUR.
Les parties sont averties des sanctions ci-après résultant de l’absence de certificat de conformité ou de la déclaration d’achèvement et de conformité, dans la mesure où les travaux effectués ne sont pas conformes aux prescriptions contenues dans le permis de construire

Or, d’après mon compromis de vente et à la suite de la remise du formulaire H1 rempli et signé par Vinci le jour de la vente chez le notaire, le dépôt de la déclaration attestant de l’achèvement des travaux avait été fait le 28/06/2016. Or, .. « l’acte définitif de vente n’est ni plus ni moins que le reflet du compromis de vente ou de la promesse de vente »
Mon interprétation a été que j'étais en droit de procéder à des travaux ma maison, la déclaration d'achèvement des travaux ayant été déposée selon le compromis de vente.
Mes conclusions pourraient cependant être contestées par VINCI car :
« La date d’achèvement des travaux, au sens fiscal, s’entend de la date à laquelle la construction est habitable (gros œuvres terminés, maçonneries, couverture et fermetures extérieures achevées, branchements effectifs), y compris lorsque des travaux accessoires (papiers peints, revêtement de sols…) restent à effectuer.
Ainsi, un immeuble peut être considéré comme achevé par l’administration fiscale bien qu’aucune DAACT n’ait été déposée en mairie par le propriétaire. »
Néanmoins, la précision - au sens fiscal - n’est stipulé sur aucun des documents en ma possession (ni sur le compromis sur sur l'acte de vente).
Par ailleurs, l’ Article R212-2, Création Décret n°2016-884 du 29 juin 2016 stipule que :
Dans les contrats conclus entre des professionnels et des consommateurs, sont présumées abusives au sens des dispositions des premier et cinquième alinéas de l'article L. 212-1, sauf au professionnel à rapporter la preuve contraire, les clauses ayant pour objet ou pour effet de :
1° Prévoir un engagement ferme du consommateur, alors que l'exécution des prestations du professionnel est assujettie à une condition dont la réalisation dépend de sa seule volonté ;
/../
Or, l’application de la clause, telle que comprise par Vinci, nous oblige, nous propriétaire à ne réaliser aucun travaux et cela pendant au minimum trois ans (ce qui est déjà considérable), et en l’état actuel des choses, la DAAC ne devant être déposée qu’en 2022, soit 6 ans après la livraison des villas, étendant l’interdiction de réaliser des travaux pendant les 9 années suivant la vente d’un bien – Ce qui est largement abusif
Je vous serais infiniment reconnaissante de m'indiquer si je me trompe dans les différents points développés ici.
Très cordialement.

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13 avril 2021
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Bonjour

L'achèvement fiscal

La formulaire H1 que vous avez reçu vous permettait d'acheter un bien achevé fiscalement.
"en matière fiscale, la construction d'un immeuble ou les travaux de reconstruction ou d'addition de construction doivent être tenus pour achevés lorsque l'état d'avancement des travaux est tel qu'il permet une utilisation effective de l'immeuble, c'est-à-dire que les locaux sont habitables s'il s'agit d'un logement ou utilisables s'il s'agit d'un bâtiment professionnel, commercial ou industriel."
https://questions.assemblee-nationale.fr/q14/14-63296QE.htm

Cela semble être le sens du document qui vous été fourni (formulaire H1).

Et il semble que pour Vinci cela permettait la vente et utilisation de votre maison.

Or l’achèvement des travaux au sens de l'article R462-1 du Code de l'urbanisme intervient quand l'ensemble des travaux du permis de construire sont achevés, ce qui s'entend de la construction elle-même mais également du volet paysager lequel se fait toujours en dernier.

En ce qui me concerne je n'ai pas la compétence requise pour dire si la clause est abusive ou non. Il vous faudrait, à mon sens, l'avis d'un avocat.