Que deviennent les locataires ?

Question

Bonjour 

Ma demande est un peu longue avec mes remerciements pour votre temps.

Dans le cas d'une maison en vente via une agence qui en a l'exclusivité Quel est le devenir du locataire dans les différents cas suivants : 

ACHAT AVEC LE LOCATAIRE EN PLACE SANS DROIT DE PREEMPTION

 Si la maison est achetée avec le locataire en place lorsque la procédure est terminée dois-je mettre fin au contrat à 
la signature du compromis de vente et faire un état des lieux ?quid 
du dépôt de garantie et du  remboursement d 'éventuels dégâts? 
Un nouveau contrat est rédigé avec les mêmes conditions et même 
loyer au nom du nouveau propriétaire .

DROIT DE PREEMPTION ET CONGES VENTE

                         A LE LOCATAIRE SE POSITIONNE

1)   6 mois avant la fin de son bail délai légal,  Il se positionne au bout 
      des deux mois de réflexion au prix,  devra-t-il payer les frais 
      d'agence ?

2)  6 mois avant la fin du bail  il se positionne  mais  à un prix qui ne 
     me convient pas j'ai une autre proposition plus intéressante:  
     -  le locataire devra quitter les lieux à la fin de son bail ? 
     -  Où le futur acquéreur devra attendre deux ans à compter de la 
        signature du compromis avant d'investir les lieux ?. bénéficiera 
        des loyers et prendra en  charge  les différents frais (assurance 
        par exemple) 
     -  le locataire reste dans les locaux pendant 2 ans.  
     - Comment dois-je le prévenir ?  

3) 6 mois avant la fin du bail il se positionne mais à un prix qui ne me 
     convient pas ...Pour le moment je n'ai pas d'autres acquéreurs. Le 
     locataire reste dans les locaux jusqu'à la fin du bail   et devra quitter 
     les lieux ?  

                    B LE LOCATAIRE NE SE POSITIONNE PAS  
       
3)  Le locataire ne se positionne pas au bout des deux mois auxquels 
      il a droit. il devra quitter  les lieux à la fin du bail. Je continue la 
      vente au même prix

4)  Le locataire est parti même depuis un certain temps je continue la 
      vente mais baisse le prix. Je dois informer le 
      locataire. Il a un mois pour me répondre. S'il ne se 
      positionne  pas il  n'a plus aucun recours. Je dois continuer la 
      vente avec ce nouveau  prix ou puis-je le réévaluer si je vends seul 
      ou par agence ? 
    
5) Je ne trouve pas d'acquéreur à mon prix,  le locataire est parti je  
     renonce à la vente pour quelques temps. Puis-je relouer ?

Merci bien pour vos réponses 

Bonne soirée

djivi38 · Answer

bonsoir,

éléments de réponse...

1/  ACHAT AVEC LE LOCATAIRE EN PLACE SANS DROIT DE PREEMPTION 
Le contrat de location initial du locataire se poursuit sans changement avec le nouveau propriétaire.
L'acquéreur doit récupérer auprès du vendeur le jour de l'acte authentique tout ce qui concerne le locataire et le logement : dossier du locataire, contrat de location et éventuels avenants, DG, EDLE, éventuellement le règlement de copropriété, ... etc.

Lors du départ du locataire, l'EDLS [fait contradictoirement (= en présence du nouveau propriétaire et du locataire) ou fait par huissier] sera comparé avec l'EDLE (fait contradictoirement en présence de l'ancien propriétaire et du locataire ou fait par huissier).

Si, à son tour, l'acquéreur veut donner congé à son locataire (pour vente ou pour reprise), il devra respecter l'article 15-I de la loi du 6 juillet 1989 qui stipule qu'en cas d'acquisition exclusivement à titre onéreux d'un bien occupé en location nue (donc c'est à partir de la date de l'acte authentique, et PAS à partir de la date du compromis de vente !!) :
« - lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ; 
- lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours ; 	
- lorsque le terme du contrat en cours intervient moins de deux ans après l'acquisition, le congé pour reprise donné par le bailleur au terme du contrat de location en cours ne prend effet qu'à l'expiration d'une durée de deux ans à compter de la date d'acquisition. »


II/ DROIT DE PREEMPTION ET CONGES VENTEA LE LOCATAIRE SE POSITIONNE

1) 6 mois avant la fin de son bail délai légal, Il se positionne au bout des deux mois de réflexion au prix, devra-t-il payer les frais d'agence ?
La fin d'un bail est déterminée par sa date d'effet, laquelle est la date d'effet mentionnée sur le contrat de location, à défaut c'est la date de signature.

Le préavis du bailleur pour une location nue commence 6 mois avant la fin du bail en cours (même si la notification de ''congé pour vente" a été réceptionnée longtemps avant), et, à partir du 1° jour du préavis le locataire dispose de 2 mois pour faire jouer son droit de préemption :
par exemple : 
- fin du bail en cours le 20 oct.
- notification de congé réceptionnée le 04 janvier
- début du préavis du bailleur : le 20 avril
- positionnement du locataire : du 20 avril au 20 juin :
-> si pas de réponse de sa part : c'est qu'il ne veut pas acheter et il devra quitter le logement au plus tard le 20 oct. (en ne payant loyers et charges QUE pour son temps réel d'occupation s'il part pendant votre préavis : l'EDLS sera donc fait soit contradictoirement par le vendeur et son locataire soit par huissier), et si vous baissez le prix de vente, vous avez obligation de l'en avertir (courrier RAR) et votre ancien locataire aura alors un nouveau droit de préemption, mais seulement de 1 mois.
-> s'il fait jouer son droit de préemption : il achète au prix et n'aura pas de frais d'agence à payer ["Par un arrêt rendu le 3 juillet 2013, la Cour de cassation confirme sa position antérieure et l’inutilité de l’intervention d’un agent immobilier dans le cadre de la vente au locataire."]


5) Je ne trouve pas d'acquéreur à mon prix, le locataire est parti je renonce à la vente pour quelques temps. Puis-je relouer ?
Oui, mais il vous faudra, si le locataire vous assigne pour "congé frauduleux", prouver que vous avez tout fait pour vendre : annonces un peu partout (en agence, sur Internet, voire dans des journaux locaux,...), baisses successives de prix,... pendant... un certain temps (mais je ne sais pas combien de temps !!)

cdt.

jonis · Answer

Bonjour

Je vous remercie pour vos réponses. 

Le fait que le locataire ne paie pas les frais d'agence est un atout !
l'agence n'a aucun recours ? Elle a pris le bien en charge au moins 6 mois à l'avance et à fait son travail (on le suppose) elle a tout intérêt à trouver un acquéreur dans les 6 premiers mois !! .

Ne suis je pas dans l'illégalité à partir du moment où le locataire qui a droit de préemption se positionne a un prix mais qui ne me convient pas et que je n'ai pas d'autres propositions
- Je refuse donc "son droit de préemption". !..

 -  Je suis libre de mon choix....Je ne baisse pas le prix 
 -  Il devra quitter les lieux à la fin de son bail 
-  Je continue la vente mais ne trouve pas de nouveau acquéreur
-  Je renonce à la vente
-  Je reloue et prouve que j'ai tout fait pour vendre.

C'est bien cela ?
Merci 


Bonne journée

cristali · Answer

bonjour, quand le locataire partira, il faudra lui rendre le dépot de garantie, il sera bon de soulever le problème avec le vendeur au moment de l'achat.

Que deviennent les locataires ?

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