Réévaluation du loyer

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26 février 2021
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Bonsoir,

Je suis locataire d'un appartement sur St Raphaël (83) depuis le 20/10/2016.
Mon bail a été reconduit aux mêmes conditions le 20/10/2019.
Aujourd'hui, mes propriétaires m'adressent un mail pour m'informer de la réévaluation du loyer et des charges depuis le 20/10/2016 !!!
Ont-ils le droit de revenir aussi loin ?
La somme est élevée. Dois-je régler cette somme ?
Comment savoir si les charges ont-elles aussi augmentées ?
L'eau est une charge collective et donc répartie au tentiem normalement je devrais avoir un récapitulatif de cette consommation.....
J'ai besoin de votre aide
Mille mercis
Cdt,

3 réponses

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26 février 2021
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Bonjour,

Vos bailleurs vont devoir s'informer sur le droit de la location.

L'augmentation annuelle doit être prévue sur le bail qui doit également indiqué un index de départ.

Si c'est le cas, le bailleur doit appliquer l'augmentation à la date anniversaire du bail. S'il ne le fait pas, il a un an pour le faire, de date à date. Et quand il décide d'appliquer cette augmentation, elle est effective à partir de la date de la demande par le bailleur. Si le bailleur ne pratique pas l'augmentation, après un an, elle est perdue.

Donc, non, il n'a pas le droit de rattraper les années perdues, ni d'appliquer une rétroactivité au loyer.

Dites lui de lire la loi du 6 juillet 89, ça ne lui fera pas de mal.

Quant aux charges, elles doivent être régularisées une fois par an. Si le bailleur ne le fait pas, vous pouvez vous aussi réclamer cette régularisation !

La prescription pour les charges locatives est de 3 ans.

Cordialement,
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26 février 2021
10 466 > Stef
"mes propriétaires n'ont pas le droit de revenir sur la révision du loyer et des charges par antériorité ?"
Pas de rétroactivité sur les loyers, MAIS régularisation rétroactive sur 3 ans maximum pour les provisions de charges et sur justificatifs fournies par le bailleur OU laissées à votre disposition pendant 6 mois après sa demande de régularisation (un syndic n'a pas de compte à rendre aux locataires, seulement aux bailleurs).


La révision d'un loyer est calculée selon la formule :
"Loyer actuel hors charges / indice du trimestre année N-1 x indice du même trimestre année N"

La date d'effet de votre étant le 20/10 le trimestre devrait être le 3 ème... mais, quoi qu'il en soit, la révision du loyer doit se faire, en cas d'erreur, selon les indices du trimestre mentionné sur le contrat de location.
3° trimestre :
600 € / 129,99 x 130,59 = 602,769 € -> arrondi des € => 602,77 €
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/

Vous avez été averti d'une révision de loyer pour l'année en cours seulement le 22/01/2021, donc, le nouveau loyer sera à appliquer à partie de cette date-là :
loyer de janvier 2021 = 600,90 €., décomposé comme suit :
du 1°/01 au 21/01 : 600 € / 31 jours x 21 jours = 406,45 €
+
du 22/01 au 31/01 : 602,77 € / 31 jours x 10 jours = 194,44 €

Loyer de février 2021 et suivants = 602,77 €

Si vous voulez avoir des quittances mensuellement, demandez par écrit à votre bailleur : il n'est pas dans l'illégalité de vous fournir vos quittances tous les 6 mois, SAUF si demande écrite pour les avoir tous les mois.
Et demandez en même temps la régularisation de vos charges.

cdt.
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26 février 2021

Bonsoir,

Je vous remercie beaucoup de vos précisions.
Concernant, la régularisation des charges qu'entendez-vous par justificatifs ?
Aussi, un prêt commun à été souscrit par l'ensemble des copropriétaires pour les travaux de ravalement des façades. Cette charge n'a pas à être prise en compte dans la régularisation ??
Encore merci du temps que vous prenez à me répondre et à m'aider.
Enfin quel article de la Loi du 06 Juillet 1989 est à prendre pour référence dans la réponse que je souhaite apporter à mes propriétaires ?

Bien à vous,
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26 février 2021
10 466 > Stef
Non rétroactivité d'une révision de loyer : Loi du 6/7/1989 -> art. 17-1 -> I -> alinéa 3
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028778231/


Justificatifs CHARGES envoyés par bailleur : art 23 loi 6/7/1989
https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000006475177/2009-03-27/
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26 février 2021

Bonsoir,

Je vous remercie beaucoup et enfin pour la régularisation des provisions sur charges qui est rétroactive sur 3 ans maximum donc c'est pour les années 2018, 2019 et 2020 ?
Encore mille mercis
Bien à vous
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26 février 2021
10 466 > Stef
Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »

Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiquées ou tant qu’il ne peut consulter les pièces justificatives (pendant 6 mois après la demande), le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées (CA PARIS 9 janvier 2001).
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26 février 2021
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bonjour,

je suppose que vous voulez parler de "révision" de loyer... ce qui est bien différent d'une "réévaluation" du loyer.

1/ RÉVISION : il n'y a pas de rétroactivité pour une révision de loyer. Déjà, une révision annuelle de loyer ne peut être faite que si elle a été mentionnée sur le contrat de location lors de sa signature.
Ensuite, si votre bailleur a oublié de la faire pour la date anniversaire du bail et qu'il veut en faire une avant la suivante, le nouveau loyer ne sera à appliquer qu'à partir du jour de sa demande : par exemple, si sa demande est faite le 20 janvier, le loyer actuel sera appliqué du 1° au 19 janvier et le nouveau loyer du 20 au 31 janvier.
Et il sera en droit de faire une nouvelle révision pour la date anniversaire suivante.
Pour une location avec charges au réel, la formule de calcul est :
loyer actuel hors charges / indice du trimestre (mentionné sur le contrat) de l'année N-1 x indice du même trimestre de l'année N.

2/ RÉÉVALUATION : si votre bailleur estime que votre loyer est sous-évalué, il peut vous "proposer" (= possibilité de refus de votre part) une réévaluation à la date anniversaire du bail ET en suivant une procédure très stricte ; à défaut du respect de la procédure, le loyer reste inchangé.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1312

Pour les charges, vous avez la réponse post 1.

cdt.
Bonsoir,

Je vous remercie pour votre réponse. A relire ces textes, j'ai bcp mal à tout comprendre ... c'est un peu complexe.
Si je comprends bien, je ne suis pas dans l'obligation de payer ces régularisations de charges tant que je n'ai pas reçu les justificatifs correspondants, que je peux garder pour consultation pendant 6 mois ... est-ce bien cela ?
Et le 1er texte que je vous remercie de m'avoir adressé, il veut dire quoi exactement...c'est confus pour moi
Je ne veux surtout pas être lésée en quoi que ce soit mais aussi payer les sommes que je dois si elles sont justes.
Mes propriétaires ne s'y connaissent pas et leurs calculs sont en général faux.
Concernant les 3 années maximum.... cela comprend 2018, 2019 et 2020 ou 2019, 2020 et 2021 ?
Je vous remercie encore pour votre aide
Bien à vous
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"je ne suis pas dans l'obligation de payer ces régularisations de charges tant que je n'ai pas reçu les justificatifs correspondants"
oui, puisque de toute façon, sans justificatif, vous ne connaissez pas le montant de ces régularisations.

"... que je peux garder pour consultation pendant 6 mois ..."
Non : c'est le bailleur, votre propriétaire, qui doit les garder à votre disposition pendant 6 mois à partir de sa demande... ça veut dire que après 6 mois à partir de la demande du bailleur vous ne pourrez plus les consulter...

1er texte du post 8 :
par exemple : la régularisation des provisions de charges de 2019 peut être demandée "dans l’année de leur exigibilité" (= en 2019) ou jusque "au terme de l'année civile suivante" (= jusqu'au 31/12/2020). Si elle est demandée après le 31/12/2020, c'est une régularisation "tardive", et dans ce cas, si le montant dû est au moins égal à 10% du loyer, le locataire peut le payer sur 12 mois :
supposons un loyer de 500 € et une régularisation 2019 des provisions de charges égales à 65 € (régularisation = montant dû - total des montants payés mensuellement) :
10% du loyer = 500 € x 10% = 50 €
la régularisation (dans cet exemple) est > à 50 €
vous pouvez donc - sur demande à faire au bailleur avec votre 1er règlement - payer 5,42 €/mois (65 €/12) pendant 12 mois.
Et vous ferez le total des régularisations dues sur 3 années en arrière pour voir si il dépasse 10% de votre loyer.

Calcul des 3 dernières années :
comme on est en tout début d'année 2021, le plus simple est de considérer que les 3 dernières années sont 2020, 2019 et 2018.
-> La régularisation 2020 peut être demandée jusqu'au 31/12/2021 : demandée en 2021, ce n'est pas une régularisation tardive, et le montant dû devra être payé en 1 seule fois.
-> La régularisation 2019 pouvait être demandée jusqu'au 31/12/2020 : demandée en 2021, c'est une régularisation tardive :
si le total des régularisations des années 2019 et 2018 est égal ou supérieur à 10% de votre loyer, vous pourrez payer chaque mois 1 douzième, et ce, pendant 1 an.