Exonération vices cachés Résolu

Question

Bonjour, 
Je vends un immeuble locatif. L'agence locative fait de la rétention de documents. Je n'arrive pas à récupérer les diagnostics en sa possession.
Le notaire de l'acheteur dit : "l'acheteur est un professionnel de l'immobilier. Il peut vous exonérer des vices cachés, ce qui vous dédouane des diagnostics"
Mon notaire dit : "l'exonération de vice cachés est illégale. Elle est imposée quelle que soit na nature de l'acheteur. Même s'il la signe, votre acheteur peut la faire casser ou faire annuler la vente s'il en découvre un. L'acheteur ne peut vous exonérer que du diagnostic DPE. Vous devez donc refaire tous les autres diagnostics légaux pour chaque appartement, c'est-à dire :
Amiante
Termites
Plomb (si immeuble construit avant 1948)
Etat des risques pollutions
Diagnostic électricité
Diagnostic gaz (s’il en existe)
Diagnostic de performance énergétique (DPE) sauf dispense par l’acquéreur
Si immeuble non raccordé au réseau collectif d’assainissement, contrôle par le SPANC compétent.

Que dois-je en penser ? Je tiens les deux notaires en grande estime. Donc je ne crois pas que l'un ou l'autre mente ou se trompe. Mais je veux comprendre la logique sous-jacente qui fait que chacun a des positions différentes.

Merci :)

Ulpien1 · Accepted Answer

Bonjour
Si je m'en réfère aux termes que vous employez et attribuez aux deux notaires,je suis un peu surpris du langage utilisé, pour ne pas dire plus.
Donc si je m'en tiens à ce que vous dites, il n'y a aucune contradiction entre eux car en fait ils ne parlent  pas de la même chose.
Le notaire de votre vendeur vous dit que l'acquéreur est un professionnel - sous-entendu de la spécialité- et que par suite la clause d'exclusion de garantie des vices cachés lui est applicable, sous-entendu  si les juges  estiment qu'il est bien un professionnel de la spécialité Sur ce point il a raison. Là où il va un peu trop loin c'est d'en conclure que l'absence de documents obligatoires n'aura aucune conséquence  pour des vices cachés éventuels. 
En fait il faut totalement séparer les deux choses; les vices cachés et les documents à fournir à l'acquéreur.
Là-dessus votre notaire a aussi raison: la non fourniture de certains documents fixés par le CCH peut entrainer l'annulation de la vente sur ce seul fondement.On peut effectivement en conclure que l'acquéreur professionnel n'étant pas couvert par l'exonération  garantie des vices cachés et s'apercevant qu'il s'est fait avoir, utilisera ce moyen pour faire annuler la vente et se rétablir en équilibre.Donc votre notaire a également raison sur ce plan
Personnellement, je vous conseille vivement de fournir tous les documents obligatoires, quitte  à mettre la main à la poche , geste facile en principe- à moins que vous ne soyez un "Ecossais" -compte tenu du coût  de ces diagnostics et du prix de l'immobilier.

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
L'agence locative fait de la rétention de documents
C'est inadmissible. Vous lui faites une mise en demeure et plus vite que çà !

Laburu · Answer

Pour ce qui est de la clause d'exonération des vices cachés, ce n'est pas la qualité de l'acheteur qui est examinée, mais celle du vendeur.
Si vous n'etes pas pro, l'art 1643 C.Civ en pose le principe, pourvu que vous soyez de bonne foi. 
On ne peut donc pas dire, dans ce cadre, qu'une telle clause est illégale.

Aprés, en ne fournissant pas certains diagnostics et au cas ou, par exemple, un vice les concernant serait découvert, qu'en serait il de la mauvaise foi ?....

papa.noel · Answer

Cet extrait de l'acte de vente semble remettre en cause vos certitudes, à moins qu'une subtilité ne m'ait échappé :

Extrait : ---------------------------
L’ACQUEREUR prendra le BIEN dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il
l’a vu et visité, le VENDEUR s’interdisant formellement d’y apporter des modifications
matérielles ou juridiques.
Il déclare que la désignation du BIEN figurant aux présentes correspond à ce
qu'il a pu constater lors de ses visites.
II n'aura aucun recours contre le VENDEUR pour quelque cause que ce soit
notamment en raison :
- des vices apparents,
- des vices cachés.
S’agissant des vices cachés, il est précisé que cette exonération de garantie
ne s’applique pas :
- si le VENDEUR a la qualité de professionnel de l'immobilier ou de la
construction, sauf si l’ACQUEREUR a également cette qualité,
- ou s’il est prouvé par l’ACQUEREUR, dans les délais légaux, que les vices
cachés étaient en réalité connus du VENDEUR.
----------------- Fin de l'extrait

Cordialement,

Exonération vices cachés

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