Retenue de dépôt de garantie avec exigence de sommes supplémentaires

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21 novembre 2020
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Bonjour,
j'ai quitté mon dernier logement en septembre, que je louais à une propriétaire via une agence de location . Pour ce logement, les états des lieux d'entrée et de sortie ont été faits par une autre société .
Or, alors que j'ai rendu un appartement propre et en bon état, j'ai appris par écrit après 2 mois que mon dépôt de garantie ne serait pas remboursé (avec facture de petites interventions excessivement onéreuses) et que je devais en plus 360 euros à mon agence pour d'autres interventions de "réparations et nettoyage" dans mon ancien logement (sans factures cette fois accompagnant ces dernières).
J'ai plusieurs questions à vous poser à ce sujet :
- combien de temps ai-je pour contester après réception du courrier de mon agence ? (aucune échéance pour le paiement n'est précisée sur le courrier de l'agence)
- dois-je contester par lettre envoyé en recommandé avec accusé de réception ou par un autre moyen ?
- si l'agence a le droit de ne pas rendre le dépôt de garantie, a t-elle également le droit de me demander des sommes supplémentaires pour d'éventuels frais de réparations ou nettoyage ?
- l'état des lieux de sortie n'a pas pris en compte certaines réparations/nettoyages que j'ai faites ni certaines dépenses pour lesquelles je n'ai malheureusement pas de factures mais dont les effets sont visibles sur l'état des lieux de sortie (par exemple WC ou baignoire entartrés sur l'EDLE qui ne le sont plus sur l'EDLS, des clés supplémentaires ...). Puis-je demander que ces détails soient financièrement pris en compte par l'agence ?
- peut-on contester des sommes abusives inscrites sur les factures des artisans jointes à l'EDLS (par exemple : changement de joint de lavabo = 100 euros) ?
- peut-on contester des réparations excessives pour des petites dégradations (type : une petite fissure sur la colonne du lavabo entraînant l'achat d'une nouvelle colonne) ?
- l'état des lieux se réfère aux factures jointes avec la mention "sous réserve de mesurage exact" : puis-je considérer que dans ce cas, le montant demandé par les artisans ne sont pas suffisamment exactes pour justifier les retenues demandées ?
- certaines parties du logement ne sont pas mentionnées dans l'EDLE mais apparaissent avec bien entendu des dégradations sur l'EDLS : dans ce cas, puis-je me défendre en disant qu'ils n'ont pas la preuve que l'état de cette partie n'était pas dans cet état déjà à l'entrée ?
- si j'ai la possibilité de prouver (si j'ai la possibilité de retourner dans mon ancien logement et d'y prendre des photos plus tard) que les réparations pour lesquelles le dépôt de garantie n'ont pas été faites, serait-on alors dans une situation de "association de malfaiteurs " ?

J'ai bien conscience qu'ayant affaire à des professionnels, je me pose en David contre Goliath mais je suis suffisamment révoltée par les méthodes cyniques de cette agence de location et cette société d'état des lieux pour tenter de me défendre autant qu'il me sera possible.

Je vous remercie d'avance pour toute réponse.
Cordialement,
Carimarl

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mardi 21 février 2017
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20 novembre 2020
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Bonjour,
Le texte de loi est ici : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/article_lc/LEGIARTI000028806696/2020-10-02

Vous y lirez que :
- seules les dégradations entre EDLE et EDLS sont à votre charge, les améliorations n'entrent pas en considération
- les factures ou devis doivent concerner uniquement ces dégradations
- toute déduction doit correspondre à une dégradation et être justifiée par un devis ou une facture
- il faut déduire un coefficient de vétusté (= selon le nombre d'années depuis l'installation)
- ce qui n'est pas noté à l'EDLE est considéré comme "bon état", donc si moins bien à l'EDLS, c'est une dégradation
- le bailleur n'a aucune obligation de FAIRE les travaux qu'il vous impute sur devis, il n'y a pas d'association de malfaiteurs (que dans les films...)

Avec ces nouvelles informations, relisez bien le courrier reçu avant de contester.
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21 novembre 2020
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bonjour,

- Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".
- votre courrier de contestation doit obligatoirement être envoyé en R+AR (dont vous gardez copie et récépissés).
- l'agence est en droit de vous demander des sommes dépassant le montant du DG à condition que ces sommes correspondent à des dégradations mentionnées sur l'EDLS tout en ne figurant pas sur l'EDLE.
- vous devez rendre votre logement "au moins" dans le même état où il était quand vous y être entrée : ce qui veut dire que les "réparations/nettoyage" que vous y avez apportés ne seront pas pris en compte, c'est de l'entretien locatif normal.
Et même si vous y aviez apporté une "amélioration" (au sens juridique du terme et sans l'accord écrit de votre bailleur avant de les faire) vous ne pourriez pas en demander une compensation financière (art 7-f loi 6/7/1989).
- si vous voulez contester une "facture" vous pouvez le faire si son montant vous paraît excessif en présentant dans votre courrier de contestation un "devis" d'un montant inférieur OU si cette facture ne correspond pas à une dégradation mentionnée sur l'EDLS que vous avez signé.
- comme dit post 1 par anemonedemer, tout ce qui n'est pas mentionné sur l'EDLE est considéré comme étant en "Bon état" et les dégradations mentionnées sur l'EDLS seront comparées à du "Bon état" (c'est au locataire a être vigilent lors de l'EDLE).
- "les réparations pour lesquelles le dépôt de garantie n'ont pas été faites" : pas d'obligation pour le bailleur ---> « L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives. » (jugement en cass. 3ème ch. civ. du 25 janvier 2006 N°04-20.726).

En complément et à toutes fins utiles, je vous propose de lire mon topo sur la restitution du DG, ainsi que les liens donnés :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
Attention : Correction du § II-G
Le texte juste est :
<< En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum du montant du DG (...) >>,
et NON : "(...) jusqu'à 1 mois de loyer hors charges".

cdt.
Bonsoir,
un grand merci aux personnes qui ont pris le temps de répondre à mes questions.
Les choses sont désormais plus claires pour moi.
Bonne soirée,
Carimarl
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21 novembre 2020
9 678 > Carimarl
avec plaisir :-)
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