Droit de passage et servitudeFermé

Question

Bonjour,

Je vous explique la situation, car je veux savoir ce que j'ai le droit ou non pour ne pas me mettre à dos mes futurs voisins.
Je souhaite acquérir un terrain, mais j’ai des questions concernant le droit de passage et la servitude.

En effet, le terrain été un terrain agricole en bord de route qui vient de passer constructible. Derrière le terrain, il y a deux maisons enclavé qui on créée un chemin d’accès sur le terrain agricole avec l’accord oral donné il y a plusieurs années par l’ancien propriétaire du terrain.

Ma question est celle-ci.
Si j’achète le terrain, je deviendrai propriétaire du passer utiliser par les deux maisons. Ce passage représente quand même 200m2 dont je ne pourrais pas avoir la jouissance, mais sur lequel je vais quand même payer une taxe foncière.
Hormis le fait que cette partie sera entretenue par nous trois, serait-il possible de demander une indemnisation financière pour que les deux maisons utilisent ce passage?

Je me demande si le fait d’arrivée et d’acheter ce terrain me donne ou non le droit de négocier les nouvelles dispositions quoi von régir cette servitude. 

En vous remerciant par avance pour vos réponses.

BmV · Answer

" je deviendrai propriétaire du passage utiliser par les deux maisons. "  : et pourquoi donc ?

Il suffit de faire borner la parcelle que vous souhaitez acheter en posant la limite de propriété à la limite de ce passage et vous achèterez un terrain libre de toute servitude, les 200 m² du passage seront à gérer par les propriétaires de ces deux maisons.
Servitude qui ne vous concerne pas puisqu'il s'agit d'une situation antérieure et basée uniquement sur un accord oral.

Vous souhaitez acheter un terrain pour construire, pas pour y laisser passer des voisins.

Surtout s'il n'y a aucune servitude enregistrée par acte notarié, ce qui reste une question préalable à poser à ce dernier.

La prescription trentenaire ne s'applique pas aux servitudes de passage, au cas où quelqu'un voudrait vous chatouiller avec cette éventualité.......

niicoo · Answer

Si je dis que je vais devenir propriétaire de ce passage, c'est parce que ce passage fait partie du terrain définit par le géomètre et que soit je l'achète comme ca, soit il ne me sera pas vendu.

Je ne peux pas borner la parcelle que je souhaite acheter comme vous le dite, car au final elle sera moins grande et je la payerais le même prix que si j'achète le tout avec le passage utilisé.
J'aurais moi aussi également besoin de ce passage pour accéder à mon terrain.

BmV · Answer

OK.

Si cette servitude est d'ores et déjà enregistrée et actée, vous n'avez pas le choix, en effet, surtout si vous aurez besoin d'y passer vous-même.

Quant à demander une indemnité, tout se négocie dans le cadre de tels contrats.

Il est en tous cas très important pour vous de demander avant toute action de pouvoir consulter voire obtenir copie intégrale de l’acte de servitude lié à ce terrain (une servitude est en effet liée aux terrains, pas aux propriétaires).

Voire rapidement le notaire concerné et lui poser toutes les questions à ce sujet.

En cas de doute ou d'insatisfaction, faire la même chose chez votre notaire....

niicoo · Answer

Merci pour votre réponse.

Il n'y a pas d'acte de servitude lié au terrain actuellement, car le terrain est en campagne et l'accord été uniquement oral.

Une image vous parlera plus. 

https://zupimages.net/up/20/44/c44e.jpg

La zone en vert est la parcelle que je vais acheter.
La zone 571 est la zone de droit de passage et de servitude.
Le trait au stylo bleu le début de ma parcelle où je pourrais commence à construire

Pensez-vous qu'il serait possible, sachant que je dois déjà supporter l'achat de cette partie ainsi que la taxe foncière qui s'y applique, de demander que le partage des frais qui s'applique sur cette partie de terrain soit divisée entre les deux autre maisons uniquement. En gros qu'il supporte à eu deux les frais de notaire lié a la rédaction de l'acte de servitude ainsi qu'e au frais d'entretien futur?

niicoo · Answer

Autre question, si on négocie une servitude de droit de passage, cette partie ne m'apartiendra plus au sens propre du terme mais sera commune au trois maisons?

Ma taxe foncière s'appliquera sur cette zone du coup?

Lily33 · Answer

Bonjour,

Une servitude de passage est créé lorsque des maisons sont enclavés, cela veut dire qu'il n'y a pas d'autres accès à la route.

Votre terrain doit doit servir au passage pour l'accès à votre maison aussi, ce qui fait que vous êtes le fond servant et les terrains enclavés, les fonds dominants.

Cette servitude passage a été crée par ce fait et c'est une servitude légale et non de type conventionnelle (oral). Aussi, c'est pourquoi votre bien peut être un peu décoté du fait du cette servitude et donc moins cher à l'achat.

La seule compensation possible aurait été au moment de la création de la servitude contre une indemnisation au moment de la création des maisons du fond. Aujourd'hui, vous ne pouvez rien demander, à part créer un conflit de voisinage avec vos nouveaux voisins.

Imaginez si à chaque fois que votre nouvelle maison se revend, il faudrait que les voisins repaient les frais de notaire ou paie une partie de la taxe foncière du nouveau venu, ce serait de la folie! Ou tout simplement, imaginez-vous à leur place et votre nouveau voisin qui emménage vous réclament de payer une partie de son nouveau bien pour avoir le droit de sortir de chez soi par le seul accès possible mais refuse que les 200 mètres soit exclut de sa propriété, comment réagiriez-vous? 

Aussi, lors de l'achat de leur maison, c'est possible que le notaire a insérer une clause qu'il y a la création d'une servitude légale passage par le fait que le terrain est enclavé sans autre sortie et qu'ils l'empruntent depuis plus de 30 ans paisiblement...

BmV · Answer

OK.
À part que votre exposé est généreusement truffé d'erreurs juridiques de base, que devrait donc faire concrètement Nicoo dans son cas, d'après vous, afin de respecter les lois ?

BmV · Answer

Bon.

On va essayer de résumer/synthétiser :
- chaque terrain doit avoir un accès : vous devez donc faire établir un acte de servitude notarié avec les deux autres propriétaire concernant la 571 et une partie de la 616 afin qu'ils puissent passer chez vous pour aller chez eux
- les deux parcelles concernées resteront foncièrement votre propriété, sauf si vos voisins acceptent d'acquérir la 571 en indivision (ce qui donnerait lieu à l'établissement d'un autre acte)
- dans cet acte, vous pouvez demander à faire intégrer les aspects fiscaux (prise en charge de l'impôt foncier par tiers, par exemple) et techniques (partage de l'entretien du passage à parts égales aussi, sachant que l'entretien d'une servitude incombe a priori à celui qui en profite ....)
- vous pouvez également demander à inclure d'autres dispositions diverses (relatives à la pose de clôtures ou de portails par exemple, etc.)

Toutes ces dispositions notées dans l'acte seront, rappelons-le, liées aux terrains et non aux personnes : en cas de changement de propriétaire, ces dispositions resteront valides et actives et seront opposables de plein droit aux nouveaux propriétaires.

Enfin, pour le règlement des frais liés à ces opérations (émoluments, enregistrement, timbre, etc.), vous pouvez convenir, dans un acte à part ou même juste verbalement, de la répartition de ces frais entre vous trois.
Sachant que juridiquement rien n'oblige les voisins à contribuer....

Et pour tous ces aspects, votre notaire sera le mieux armé pour vous expliquer en détail la procédure et vous conseiller  plus précisément qu'ici, vu qu'il connaît, lui, tous les détails du dossier.

Lily33 · Answer

Au pseudo BmV, je n'ai absolument aucun problème de ce genre, je vous rassure et je constate que vous ne lisez pas le fond des demandes, vous survolez et là j'en ai la preuve! 

C'est pourquoi votre réponse à Nico est à côté de la plaque et que vous êtes incapable de répondre à mes questions. 

Bon appétit tout de même et merci de votre magnifique réponse inutile!

Ps: Nico, prenez contact avec un notaire et n'hésitez pas à nous dire e qu'il vous aura répondu ;)

Droit de passage et servitude

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