Prix d'un terrain constructible au vu de la possibilité réelle de construire

Bonjour,

En vue d'un passage chez le notaire, je dois faire estimer ma maison et le terrain au juste prix.

question: faut-il prendre la valeur constructible d'un terrain au vu de la surface théorique sur le papier (document d'urbanisme) ou de la réalité d'y construire une maison (en tenant compte des contraintes d'accès, d'assainissement)?

J'ai un terrain de 1300m2 où se trouve ma maison qui est noté constructible sur le PLU. Le seul accès est le portail de mon jardin.
Dans l'hypothèse de construction d'une autre maison sur ce terrain, la réalisation d'une voie d'accès nécessaire réduit de moitié mon terrain (destruction de ma terrasse notamment, passage sur ma fosse sceptique dimensionnée pour 3 personnes) et ma maison de ce fait n'aurait plus de terrain. De plus, il y aurait à résoudre la question de l'assainissement (difficultés pour se raccorder au tout à l'égout).

Dois je faire estimer à partir de 1300 m2 théorique ou 700 m2 réaliste?

Merci d'avance pour vos réponses, cordialement