Légalité d'un accès à une maison par une parcelle tierce

Question

Bonjour à tous!

Je m’apprête a acheter un pavillon de banlieue traditionnel, avec tout de même la particularité d'être desservi par deux accès: 
- Un accès par la voie publique (piétons)
- Un accès par une ruelle privée, en fond de parcelle 

La maison à un garage et une porte  donnant sur cette ruelle, ceci depuis des décennies, or j'apprends que cette ruelle appartiendrait en indivision aux propriétaires de 5 parcelles donnant eux-aussi sur cette ruelle, mais pas la parcelle que je souhaite acheter!

Quel droit s'applique alors sur l'usage que je peux faire de cet accès? l'usage peut-il être refusé par les propriétaire de cette ruelle, une servitude est-elle de fait accordée compte-tenu de son ancienneté?

Je n'ai pas obtenu du propriétaire la fourniture d'un document d'accord sur une servitude de passage, il me dit simplement que ce garage est répertorié en mairie de longue date.. 

Je vais essayer d'en savoir plus directement avec les propriétaires,  mais souhaitais tout d'abord vous demander ce que dit le droit sur  l'usage de cet accès.

Sincères salutations, en remerciant par avance ceux qui auraient une piste à me donner

Brice

BmV · Accepted Answer

" principe de "prescription acquisitive au bout de 30 ans" : Avez-vous connaissance de ce principe " : oui 
"  et serait-il applicable dans mon cas  ": non.
Une servitude discontinue comme un droit de passage ne peut s'acquérir que par titre et non par l'usage, ce qui explique la remarque de Diverker ci-dessus à ce propos.

Il n'y a pas non plus de rapport direct entre l'existence légale, cadastrée d'un bâtiment et une servitude de passage ou un droit d'accès : on peut très bien avoir une construction légalement déclarée sans accès et vice-versa.

Enfin, il incombe au notaire chargé de la vente de vous donner toutes les explications à ce sujet ; si une servitude actée existe bien, elle doit figurer dans l'acte de vente d'origine, que le propriétaire actuel doit avoir en sa possession.

Josh Randall · Answer

Bonjour

 j'apprends que cette ruelle appartiendrait en indivision aux propriétaires de 5 parcelles donnant eux-aussi sur cette ruelle
Vu l'emploi du conditionnel, ce n'est pas une certitude. Assurez-vous en en contactant le service de publicité foncière qui sera à même de vous préciser qui sont les propriétaires de cette voie de desserte.
Et qui vous dira également si un droit de passage a été enregistré.

Reste à déterminer s'il s'agit d'une servitude apparente et si elle peut être acquise au bout de 30 ans...

Josh Randall · Answer

@Diverker et BmV
Une "servitude" de passage est discontinue.
C'était le sens de mon interrogation. Merci d'y avoir répondu :-)

@B_riss
ais contacter service de publicité fonciere: j'imagine que je le contacte via la mairie.
Il vaudra mieux contacter directement le SPF
http://www2.impots.gouv.fr/liste_pole_enr/index.htm

BmV · Answer

" Peut-être y a t-il une jurisprudence pour ces cas là?  "  : sans doute, mais comme c'est du civil, la jurisprudence ne s'impose pas forcément, chaque situation étant toujours juridiquement légèrement différente des précédentes.

Il est clair cependant qu'un simple "accord amiable", surtout juste verbal, n'a aucun poids ici : l'autre partie pourra toujours prétendre ne jamais avoir rien concédé ni rien promis.
Surtout s'ils sont plusieurs à dire la même chose.

Et l'intérêt que représente ce double accès n'est un intérêt que pour le propriétaire de la maison et les autres personnes concernées ne verraient jamais que la sauvegarde ou l'amélioration de leur propre intérêt.
Qui ne rejoint pas forcément le vôtre.....

En résumé, et sauf autres pistes suggérées par d'autres intervenants :
- exigez d'avoir en main un acte notarié enregistré qui formalise cette autorisation de passage sur le bien d'autrui
- à défaut, exigez avant toute signature, qu'un tel acte soit dressé avec les parties concernées
- en parallèle, étudiez la possibilité de réaliser un accès pour voitures directement à partir du domaine public.

B_riss · Answer

Bonjour BmV,

J'ai pu échanger avec mon notaire, à l'appui ce que j'ai pu apprendre des échanges avec vous tous, il en ressort que par principe un droit de passage a du été acté, et qu'il se doit de toutes façons de le trouver.

La maison et la ruelle sont centenaires, mais d'autres parcelles (non co-propriétaires) avec des construction plus récentes ont été réalisées avec un accès a cette ruelle.

Je vais tout d'abord aller consulter les permis en mairie pour voir comment ont été présentés/accordés ces accès.

Dois-je noter en "résolu" le sujet?
Je vous transmettrai la conclusion, que je vous dois bien.

Brice

BmV · Answer

" consulter les permis en mairie pour voir comment ont été présentés/accordés ces accès.  " : la mairie n'a pas compétence pour accorder des accès sur des terrains privés.
En revanche, la justification d'un "accès suffisant" peut être exigée avant octroi d'un permis de construire.

" par principe un droit de passage a du été acté " : sans doute.
Encore faut-il que cet acte puisse vous être présenté concrètement.
Pour le moment, personne ne semble en mesure de le faire.

Encore une fois : un grande prudence s'impose afin que votre accès soit juridiquement verrouillé pour l'avenir.

Et oui : merci par avance pour les suites, de préférence positives, qui seront données à votre dossier.

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