Facturation des frais d'agence Résolu

Question

Bonjour,

Je vous expose mon soucis.

Récemment j'ai démarré un contrat de location pour un meublé à Paris 2, le bien est géré par une agence, 57,76 mètres carrés.

L'agence nous fait signer le bail, en ajoutant des frais d'agence de 1108,99 euros.

Nous faisons notre virement de frais d'agence à "Etude Montaigne", l'agence qui gère, et notre dépot de garantie + premier loyer à une SCI (qui détient l'appartement). Jusque là tout va bien.

Le soir, pris d'un doute, je me replonge dans les frais d'agence et je m'aperçois que nous avons "trop payé", j'envoie alors ce mail : 

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Bonjour,
Nous avons réglé 1108,99 €

Or dans le contrat il est mentionné 13 € du mètre carré + 3 € du mètre carré pour l'état des lieux, sur une base de 57,76 mètres carrés 
Ce qui, d'après le calcul du contrat nous amène à 750,88 + 173,28 = 924,16 

D'où provient la différence de 184,30 € ? 

De plus, les frais d'agence sont normalement (loi ALUR) de 12 euros du mètre carré et non 13, ce qui porte cette différence à 242,59 €, même question :) ? 

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Réponse de l'agence (qui nous envoie une facture avec TVA EN PJ : 

- La différence de 184.83 correspond à la TVA. Voir facture jointe. La SCI ALJ est un établissement privé soumis à TVA.

- Les honoraires sont portés à 13€ car ils inclus la gestion locative de votre appartement qui sera géré par ETUDE MONTAIGNE (envoi des quittances, dépannages...)

Sachez qu'en tant que bailleur privé nous pouvons utiliser les frais libres, cependant nous avons décidé de rester sur la base de la loi Alur en conservant leur prix mais HT. Légalement nous pouvions vous demander au maximum 687 € TTC d'honoraires d'agence.

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Ce qui me semble très étrange, nous avons payé à une agence, pas un bailleur privé, et les frais sont certes libres mais plafonnées, et ... déjà TTC !

Je renvoie donc ce mail 

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Merci pour ces précisions et la facture, permettez moi cependant de demander encore quelques précisions : 

-  si la SCI est soumise à TVA, il me semble que nous avons réglé les frais d'agence à Etude Montaigne et non à la SCI si je ne me trompe pas ? (c'est d'ailleurs ce qui est noté dans la facture), par contre nous réglons notre loyer à la SCI c'est bien cela ?

Désolé de vous embêter avec mes calculs par la suite, d'après le site du gouvernement, : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F375, sections "Visite du logement, dossier du locataire, rédaction de bail" et "Etat des lieux" : 
 
- Il est noté que les frais d'agence sont déjà en TTC (Etude Montaigne collecte effectivement de la TVA, vous mentionnez à juste titre le numéro intracommunautaire), les frais sont effectivement libres mais plafonnés à 12 TTC euros du mètre carré à Paris + 3 TTC euros du mètre carré pour l'état des lieux d'entrée.

Le montant TTC est alors, dans notre cas, de 57,76 * 12 + 57,76 * 3 = 693,12 + 173,28 euros = 866,4 euros
en HT cela donne 577,6 + 144,4 = 722 euros

Dans la section "Gestion locative" de ce même site, il est précisé que les activités de gestion, (dont l'envoie de quittance de loyer) sont à la charge exclusive du propriétaire et ne peuvent donc pas être imputés au locataire, il me semble alors que nous restons sur une base de 12 euros et non 13 euros, mais peut être que j'ai mal compris ?

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D'après moi, ils facturent 2 fois la TVA et de frais abusifs ... Je vais trop loin ou je suis dans mon droit d'après vous ?

Merci pour vos éclairages !
Simon

Valenchantée · Answer

Bonjour,

Je n'ai pas réussi à lire jusqu'au bout que je boue déjà ...

Bailleur privé ou pas, les honoraires sont plafonnés à 15 € / m2 en zone tendue, état des lieux d'entrée compris et TTC. Point.

Le calcul est donc simple.

Par contre, si c'est l'agence qui gère le bien, je ne comprends pas pourquoi vous verser le loyer et le DG au bailleur au lieu de les verser à l'agence. Si l'agence est gestionnaire, c'est elle votre interlocuteur, pas le bailleur.

Et bien évidemment, en aucun cas,  ils ne  peuvent vous facturer des frais de gestion. Je ne sais pas d'où ils sortent (de prison ??!!) ...

Rappelez leur la loi du 6 juillet 89 qui gère les locations en résidence principale et l'article 4 que je vous suggère de lire attentivement : https://www.legifrance.gouv.fr/loda/id/LEGITEXT000006069108/2020-09-17/

et notamment "Est réputée non écrite toute clause : k) Qui impose au locataire la facturation de l'état des lieux de sortie dès lors que celui-ci n'est pas établi par un huissier de justice dans le cas prévu par l'article 3-2 ;"

Donc inutile de vous torturer avec des calculs qui n'ont pas lieu d'être.

Cordialement,

simon_33549 · Answer

ça marche merci pour vos réponses :) c'est bien ce qui me semblait ! 

Le mandat de gestion peut être sans encaissement de loyer effectivement, j'ai vérifié :) (certaines agences prennent 5% au proprio pour simplement relancer les locataires qui ne paient pas et faire des quittances)

J'ai aussi compris que la SCI était détenue pas une famille qui détient aussi l'agence (rapide détour sur societe.com), je pense qu'ils font leur beurre sur la double facturation de TVA + l"euro en plus. 

Et surtout, sur l'ignorance des gens !

Merci pour vos réponses en tout cas, ça me rassure !

Facturation des frais d'agence

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