Donation immobilière ou numéraire -meilleur solution pour transaction immo [Résolu]

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 Zephus77 -
Bonjour à tous,
La grand-mère de ma compagne est décédée l'an dernier. Elle avait 2 fils . Elle était propriétaire d'un pavillon estimé à 300 000€ et que les 2 enfants ne souhaitent pas conserver.
Ma femme (fille unique) et moi même aimerions acquérir cette maison et nous souhaitons avoir des conseils quant à la meilleure façon de procéder afin de payer un minimum de frais en sachant que mon beau-père souhaiterait laisser sa part à sa fille et qu'il a aussi les moyens de racheter la part de son frère, si besoin.
Il ne nous resterait donc plus que la part de l'oncle à rembourser.
Nous avons pensé à plusieurs cas de figures:

---1) donation numéraire (150 000€) de mon beau père à sa fille et nous injectons cette somme comme apport pour l'acquisition de 300 0000€. (Nous avons cru comprendre que la donation numéraire était moins taxée que la donation immobilière)

---2)donation immobilière (imposition plus importante) de mon beau père à sa fille et nous n'avons qu'à emprunter pour rembourser la part de l'oncle.

---3)donation travaux

...


A votre avis, quelle serait la meilleure solution? d'autres idées sont les bienvenues. Nous avons du mal faire un calcul au plus juste (difficile de trouver des informations sur les méthodes de calcul, notaire pas très conciliant pour nous renseigner...)

Merci pour l'aide que vous pourrez nous apporter.

10 réponses

Bonjour
Notaire pas très conciliant...Vous ne croyez tout de même pas qu'il va perdre son temps à vous expliquer comment faire dans les différentes hypothèses? La prestation que vous voulez est payante en honoraires.Alors, bien entendu, puisque vous êtes déjà en contact avec ce notaire, je vais pas vous donner les réponses.
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La succession a déjà été notifié chez le notaire.
Non.
Elle a été acceptée par votre beau-père, d'où impossibilité de faire marche arrière.

, Il vaudrait mieux que mon beau père fasse une donation en numéraire à sa fille et qu'elle injecte cette somme dans l'achat total du bien?
Certainement.
Cela dépend de l'âge de votre beau-père.

Il existe 2 dispositions fiscales différentes en matière de donation :
-l'une classique et connue, de 100000 €.(art.779.I du code général des impôts)
-l'autre de 31865 €-dénommée "don familial en espèces"-lorsque le donateur a - de 81 ans et le donataire majeur.(art.790 G du même code)
Les 2 donations se cumulent sans se contrarier réciproquement.

Ainsi votre épouse disposerait de la presque totalité de la somme nécessaire pour acquérir les droits de son oncle.

Par ailleurs si, personnellement, vous disposez de fonds propres, vous pouvez acquérir avec votre épouse en profitant du taux de partage avantageux de 2.50 % appliqué aux cessions de droits indivis intervenant entre membres d'une indivision successorale ou par leurs ascendants, descendants ou conjoint.

Si votre beau-père devait acquérir les droits indivis de son frère pour ensuite les transmettre à sa fille, elle devrait supporter les frais de notaire ce qui n'est pas le cas dans le cadre des "dons manuels" ci-dessus relatés nécessitant un simple déclaration fiscale.

A l'issue de cette opération, votre épouse serait dans l'indivision avec son père lui-même détenteur de la moitié de cette maison héritée de sa mère.
Bonjour Ulpien1.
Et moi qui pensais que ce forum était un lieu convivial et d'entraide. J'aurai mieux fait de me casser les deux poignets avant d'écrire ma demande. Je trouve votre réponse agressive et sans intérêt . D'autre part, d'après vos propos, il est interdit de poster une question sur ce site si l'on a déjà contacté un notaire???? quel est ce raisonnement bidon ? Je pense qu'en fait vous n'avez aucune réponse à m'apporter alors autant vous abstenir d'écrire avant de poster de telles idioties . Soyons un peu logique Monsieur ULPIEN1, si je voulais m'adressez à un notaire, je ne demanderai pas conseil sur ce site. J'espère que d'autres personnes plus sympathiques pourront prendre le temps pour me conseiller.
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sachant que mon beau-père souhaiterait laisser sa part à sa fille
Votre beau-père peut renoncer à la succession de sa mère.

Sa fille la recueillera en profitant des mêmes avantages fiscaux que son père.
Vous éviterez une seconde étape que seraient une 1 ère. mutation par succession de la grand-mère à son fils, et la 2 ème. par donation du fils à la petite-fille de la grand-mère.

Dans la foulée, votre beau-père peut consentir à sa fille un don manuel des liquidités nécessaires lui permettant d'acquérir les droits de son oncle afin de faire cesser l'indivision.
Bonjour Condorcet et merci beaucoup pour votre aide.
Je pense que je me suis mal exprimé. La succession a déjà été notifié chez le notaire. Mon beau père et son frère sont propriétaires de la maison actuellement car il ont déjà signé chez le notaire. Des liquidités d'assurance vie ont également été reversé. C'est avec cela que mon beau père pourrait racheter la part de son frère.
Selon vous, pour que l'on puisse acquérir le bien avec le moins de taxation, Il vaudrait mieux que mon beau père fasse une donation en numéraire à sa fille et qu'elle injecte cette somme dans l'achat total du bien? ou qu'il lui fasse une donation immobilière de sa part? ( pavillon estimé à 300 000€)
merci à vous
Nous n'avons pas de fonds. Nous devrons faire un prêt pour payer la part de l'oncle (150 000€). Dommage pour ce taux avantageux de 2.50%
Donc si j'ai bien compris :
le plus avantageux pour nous serait que mon beau père (-81 ans) fasse une première donation numéraire de 100 000€ et une seconde de 31 865 € (don familliale) à sa fille ?

Un grand chapeau à vous et merci pour votre gentillesse.
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Nous devrons faire un prêt pour payer la part de l'oncle (150 000€). Dommage pour ce taux avantageux de 2.50%
Avec un prêt vous pourrez toujours bénéficier du taux à 2.50 %.
La question ne se pose pas en termes d'origine des fonds investis mais du lien de parenté entre le cédant et le cessionnaire.
En sa qualité de descendante de son père elle peut acquérir les droits indivis de son oncle en profitant de la même mesure fiscale.
(copier-coller)
-Documentation fiscale Francis LEFEBVRE-
Cessions de droits successifs
CGI art. 750
ENR-II-7600 s
70465
La cession de droits successifs est un contrat par lequel une personne appelée à une succession ouverte vend à un cohéritier ou à un tiers tous ses droits, actifs et passifs, dans cette succession. Ces conventions sont en principe taxées comme des ventes. Toutefois, les cessions de droits successifs intervenant entre indivisaires originaires bénéficient d'un régime de faveur.

a. Les cessions de droits successifs consenties à un ou plusieurs membres originaires de l'indivision, leur conjoint, des ascendants, des descendants ou des ayants droit à titre universel de l'un ou plusieurs d'entre eux donnent ouverture au droit de 2,50 % calculé sur le prix stipulé augmenté des charges, ou sur la valeur vénale des biens correspondant aux droits cédés. Si la cession met fin à l'indivision, ce droit est perçu sur l'actif net, c'est-à-dire sur la valeur totale des biens déduction faite du passif.

b. Les autres cessions de droits successifs sont imposées comme des ventes, le droit de mutation étant calculé sur le prix augmenté des charges ou sur la valeur vénale réelle des biens, au taux correspondant à la nature des biens transmis. Toutefois, si l'hérédité ne comprend que de l'argent, la cession des droits successifs moyennant un prix s'analyse en une opération de partage passible du droit de 2,50 %.
Je suis un peu perdu... Il s'agit du taux d'emprunt immo ? ( actuellement, à moins de 1.50% sur 25ans) ou il s'agit d'autre chose? je ne comprend pas à quoi s'applique ce taux (frais de notaire? imposition?). Pouvez vous me donner un exemple ?
merci à vous
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je ne comprend pas à quoi s'applique ce taux (frais de notaire? imposition?).
Il s'agit d'un "impôt".
Un droit de partage perçu sur la valeur de la part acquise, ou, si cette acquisition fait cesser l'indivision, la base d'imposition est la valeur de la totalité de l'immeuble.

Si votre épouse acquiert les droits de son oncle, cette base sera de 150000 €.

Je vous avais bien indiqué qu'il s'agissait d'une documentation fiscale jointe en -copier-coller- à mon message n°7.
c'est clair.
Merci d'avoir pris le temps de me renseigner et de nous avoir fourni cette mine d'or d'information. Je vous souhaite une excellente journée. Merci encore
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