Litige avec propriétaire - questions de procédure

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 Philip_8393 -
Bonjour,

Je suis un ancien locataire d'un logement meublé. Un litige est né entre mon propriétaire et moi suite à une retenue du dépôt de garantie motivée par 1) des dégradations locatives qui n'ont jamais été justifiées par facture ou devis; et 2) par une régularisation de charges faite pour les 3 années de ma location et qui s'est avérée exorbitante (près de 1200€ pour 3 ans). J'avais dès lors rédigé une déclaration au greffe à l'encontre de l'agence de mon propriétaire pour défendre mes droits: à l'audience, le juge a renvoyé ma demande au motif que je devais attaquer le propriétaire.
Je prépare désormais mon audience contre le propriétaire et 2 questions s'ouvrent à moi:

1 - Durant les mois suivant la retenue du dépôt de garantie, l'agence et moi avons essayé de négocier: ils m'ont fait une offre et j'ai fait une contre-offre qu'ils ont refusé. Ils ont dit qu'ils refuseraient tout autre offre que la leur, et je refuse d'accepter leur offre qui ne me paraît pas légitime.
Pensez-vous que cet échec de négociation soit suffisant pour caractériser un échec de conciliation et donc éviter d'avoir à aller en phase de conciliation départementale avant de pouvoir obtenir un jugement ? Je ne souhaite pas voir mon affaire (de nouveau) renvoyée, cette fois-ci pour passer devant un conciliateur.

2 - La loi m'autorise à remplir une déclaration au greffe plutôt que de rédiger une assignation. Néanmoins, mon affaire est complexe et mes motifs juridiques nombreux; cela nécessite donc beaucoup plus d'espace (10 pages) que celui qui m'est donné dans le formulaire de déclaration au greffe (1 petit paragraphe).
Pensez-vous qu'il m'est possible, dans le cadre d'une déclaration au greffe, de joindre au formulaire de déclaration 10 pages d'argumentation en plus des nombreuses pièces ? Ou dois-je plutôt privilégier le format d'assignation dès lors que l'affaire se complexifie?

Merci pour votre réponse,
Philip

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bonjour,

élément de réponse...

1) des dégradations locatives qui n'ont jamais été justifiées par facture ou devis
avez-vous demandé à votre bailleur/agence ces justificatifs, par courrier R+AR ?

2) par une régularisation de charges faite pour les 3 années de ma location et qui s'est avérée exorbitante (près de 1200€ pour 3 ans).
La demande de régularisation est légale sur 3 ans en arrière.
Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 :
"Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".

==> Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »

Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiquées ou tant qu’il ne peut consulter les pièces justificatives (pendant 6 mois après la demande), le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées (CA PARIS 9 janvier 2001).

cdt.
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16 juillet 2020

Bonjour,
Merci pour vos éléments de réponse.

En ce qui concerne les dégradations locatives, je n'ai pas arrêté de demandé des justificatifs que je n'ai jamais reçu. D'où mon désir d'aller en justice.
En ce qui concerne les régularisations de charge, je suis conscient de l'absence de sanction - en principe - d'une régularisation au bout de 3 ans. Néanmoins, plusieurs arrêts ont sanctionné l'existence de régularisations déloyales en ce qu'elles étaient exorbitantes eu égard aux faibles montants des provisions sur charges et aux défauts d'information préalable (mon propriétaire avait connaissance des sommes énormes qu'il devait réguler chaque année, mais ne m'en a jamais informé). Du reste, mon contrat de bail stipulait bien l'obligation d'une régularisation annuelle...

Je me permet, au demeurant, de relancer ma question initiale aux autres forumeurs:
Bien qu'il existe une obligation de conciliation avant de passer devant le tribunal judiciaire, peut-on considérer que l'échec de négociations par emails est suffisant pour écarter cette obligation procédurale de règlement amiable ?

Merci encore,
Philip
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"Néanmoins, plusieurs arrêts ont sanctionné l'existence de régularisations déloyales en ce qu'elles étaient exorbitantes eu égard aux faibles montants des provisions sur charges ...etc"
Vous avez effectivement dit que vous trouviez exorbitant ce montant de 1200 € pour 3 ans de régularisation de charges, soit 33, 33 € de plus par mois.... mais vous n'aviez pas dit << eu égard aux faibles montants des provisions sur charges >>, ce qui change peut-être le problème.

Par ailleurs, si vos échanges de négociation (proposition de l'agence, votre contre-proposition et le refus final de l'agence) ont été faits par courriers R+AR, oui, vous pouvez vous passer de la commission départementale de conciliation et aller directement au tribunal.
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16 juillet 2020

Cher Monsieur,
J'apprécie vos remarques qui m'aident à développer la réflexion de mon affaire. S'agissant du premier point, j'aurai tendance à vous suivre: un faible montant des provisions sur charges peut expliquer une importante régularisation. Néanmoins, les documents comptables démontraient chaque année (et même l'année avant que je signe mon contrat de bail) un budget prévisionnel exorbitant par rapport aux provisions sur charges annoncées (les provisions étaient de 20€ alors que le budget prévisionnel exigeait plutôt 60€/mois). [A noter que les 1200€ n'étaient pas vraiment pour 3 ans car j'ai quitté mon logement en cours de 3ème année; la régularisation était donc presque de l'ordre de 60€/mois]. Cela signifie donc que le propriétaire savait que les provisions sur charges stipulées dans le contrat de bail n'étaient pas réalistes et allaient impliquer de lourdes régularisations... C'est d'ailleurs pour cela que la loi du 6 juillet 1989 exige qu'une régularisation de charge soit faite chaque année et que le montant des provisions sur charges soit réévalué chaque année en fonction de la régularisation précédente et du budget prévisionnel de l'année.
Enfin bon, ces questions me semblent l'objet d'un débat juridique complexe et c'est pourquoi elles doivent être tranchées par un juge!

Merci pour votre second avis, je suis ravi de lire qu'il n'y aura probablement pas besoin d'une procédure de conciliation supplémentaire!

En vous souhaitant une bonne fin de semaine,
Philip
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"[A noter que les 1200€ n'étaient pas vraiment pour 3 ans car j'ai quitté mon logement en cours de 3ème année; la régularisation était donc presque de l'ordre de 60€/mois]."
Si vous donnez des infos non conformes à la réalité, je ne peux que faire avec !... je ne peux pas deviner combien de mois vous êtes resté dans ce logement.


"..... (et même l'année avant que je signe mon contrat de bail) un budget prévisionnel exorbitant par rapport aux provisions sur charges annoncées (les provisions étaient de 20€ alors que le budget prévisionnel exigeait plutôt 60€/mois)....... "
Vous étiez donc au courant, à la signature de votre contrat de location (et pas "contrat de bail") que les provisions demandées étaient d'égales à environ 1/3 de ce qu'elles auraient dues être : qu'avez-vous fait alors ?

Notez par ailleurs que je n'ai jamais dit que ce bailleur n'était pas en tort d'appâter les gens avec des faibles provisions de charges pour ensuite leur réclamer une forte régularisation...
peut-être même sans s'être donné la peine de vous fournir les justificatifs adéquats (justificatifs qu'il peut (possibilité) vous envoyer OU qu'il doit (obligation) tenir à votre disposition pendant 6 mois à partir de sa demande.

Je pense que je vous ai dit tout ce que j'avais à vous dire au vu des infos que vous avez données, je me retire donc de cette discussion pour laisser la place.... au juge...

Cdt.
• Je n’ai pas pris le soin d’ajouter les détails étant donné que les questions portaient sur un problème de procédure et non de fond...

• Non, je pense m'être mal exprimé: je croyais de bonne foi que les charges prévues dans le contrat seraient grosso modo celles que j’aurai à payer in fine. C’est à la fin de mal location, et quand j’en me suis penché sur le dossier comptable, que j’ai réalisé que le budget prévisionnel était bien plus élevé que ce que le contrat stipulait. Voilà tout!

Bonne continuation,
Philip
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