Terrain constructible ou non ? ancienne division / enclave

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Bonjour,

Je me permets de chercher de l'aide pour mon cas.

Nous aimerions racheter un bout de terrain à notre voisin afin d'agrandir notre jardin.

voici un plan cadastral :



et le même plan "customisé" pour que mes explications soient les plus claires possibles.




Nous avons acheté deux parcelles en 2018 pour y construire notre maison : N° 565 et 566 (remplissage en rouge) à un propriétaire qui a procédé il y a quelques années, à une division parcellaire en plusieurs fois de son terrain (terrain "initial" du propriétaire que j'ai entouré de vert, qui comprenait toutes les parcelles que j'ai colorées)

les parcelles en bleu ont été vendues il y a quelques années.
l'accès à leur maison se fait en amont de la parcelle 243, matérialisé par la flèche rouge du haut sur mon dessin.

Pour y accéder à notre maison (remplissage rouge) nous avons une servitude de passage sur la parcelle 564, matérialisée par la flèche rouge du bas.

Nous voudrions racheter les deux parcelles en rose : 406 et 567.

ces parcelles sont enclavées si j'ai bien compris, car elles n'ont aucun accès à la voie publique.

Nous aimerions simplement savoir si le propriétaire de ces parcelles devrait nous les proposer au tarif constructible, ou non constructible ?

Si elles sont, du fait de leur enclave, automatiquement non constructibles ?

s'ils sont obligés de créer un accès passant par chez eux (ce qui n'est pas du tout l'objectif !) pour pouvoir prétendre nous le proposer au tarif constructible ?

S'ils peuvent demander à se servir de l'accès du voisin du haut, pour pouvoir prétendre nous le proposer au tarif constructible ?

sachant que si nous en devenons propriétaires, les parcelles ne seront plus enclavées puisque nous y aurions accès très logiquement par chez nous.


J'espère avoir été assez précise, et pas trop brouillon.


Je remercie d'avance toute personne susceptible de pouvoir m'apporter des éléments de réponse.


Cordialement

3 réponses

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Bonjour

Les parcelles sont sur une zone constructible, même si enclavées à l'heure actuelle.
Suite à votre éventuelle acquisition, elles ne seraient plus enclavées puisque faisant partie d'une seule et même unité foncière. Par conséquent j'ai du mal à saisir où est le problème.

Si ce n'est jouer sur une enclave afin de payer le m² moins cher...
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Bonjour
Merci pour votre réponse :)
Et oui c’est exactement pour la raison du prix m2 que je cherche des infos !
Les prix variant de 0,5€ à 120€ le m2, il y’a une grosse différence ????
Et vendues au prix « constructible » on ne pourra simplement pas les acheter
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En effet.
Rien à rajouter à l'excellente réponse ci-dessus.

Juste une petite idée en passant pour arranger définitivement votre situation foncière (idée que vous avez peut-être déjà eue vous aussi, mais sait-on jamais) : si la parcelle 325 était à vendre pour un prix raisonnable, il ne faudrait pas hésiter ; cela vous donnerait un accès complet et en pleine propriété à votre bien et vous permettrait de vous dégager de la servitude de passage devenue inutile.

Mais ça, évidemment, ce serait dans le meilleur des cas...
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Les prix variant de 0,5€ à 120€ le m2, il y’a une grosse différence ???? 

Quand le prix est peu élevé, c'est parce que le terrain est réellement inconstructible.

Or le zonage du PLU montre que les deux parcelles convoitées sont dans une zone constructible. Elles n'auraient pu être inconstructibles qu'en l'absence de possibilité de les désenclaver ou en raison des contraintes générées par le PLU lui-même.


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" Or le zonage du PLU montre que " : euh .... le PLU de quelle ville ?
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 euh .... le PLU de quelle ville ? 

J'ai extrapolé en fonction du tissu urbain présenté sur le plan de cadastre et aussi sur le fait que notre ami(e) dit que
Nous avons acheté deux parcelles en 2018 pour y construire notre maison
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Merci

En l'état, il semble impossible de les désenclaver.
Sauf si nous en devenions les acquéreurs. (ou nos voisins du dessus sur le cadastre)
d'où ma question... car si le propriétaire ne les vend pas, à l'un de nous, elles paraissent invendables.
(il y a un énorme sapin en plein milieu, et un cabanon)

J'ai déjà demandé l'avis d'un notaire qui m'a recommandé de trouver un juste milieu pour le prix... :)

c'est vaste ! mais c'est cohérent...

Je ne cherche pas à ce qu'on me dise absolument que c'est "non constructible", même si j'avoue que cela aurait fait mes affaires !! :)

C'est que je me suis perdue dans les articles du code civil à ce sujet, et je me disais que ce serait plus parlant de poster la question sur un forum (et dont je vous remercie encore pour vos réponses rapides !)
(art 684 : "Si l'enclave résulte de la division d'un fonds par suite d'une vente, d'un échange, d'un partage ou de tout autre contrat, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l'objet de ces actes.")
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Vous avez vu juste, nous sommes effectivement bien en zone constructible.

A ce sujet, pour notre zone, le PLU dit :

Pour être constructibles, les terrains doivent être desservis par des voies publiques ou privées dans des conditions répondant à l’importance et à la destination de l’immeuble, de l’ensemble d’immeuble ou de l’opération envisagée et notamment, les caractéristiques des voies doivent permettre la circulation ou l’utilisation des engins de lutte contre l’incendie 
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Comme a dit votre notaire, il vous revient de négocier le prix de vente...
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