Dégât des eaux / état des lieux de sortie

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13 juin 2020
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 Diverker -
Bonjour,

Je souhaite vous soumettre mon problème .
Je suis propriétaire bailleur. Ma locataire m'a fait part d'un dégât des eaux en 2019 ( 2 mois après les premiers signes). J'ai donc contacté mon assurance qui m'a demandé de faire faire un constat amiable par ma locataire à son assurance, ce qu'elle a fait. J'ai dû intervenir plusieurs fois suite à la provenance du dégât des eaux qui était dans l'appartement du dessus . La réparation de la fuite à été faite et payé par le voisin et les travaux d'embellissement ( enduit et peinture) ont été pris en charge par l'assurance de ma locataire.
Le problème c'est que contrairement à ma demande de choisir un professionnel mandaté par l'assurance pour faire les travaux, ma locataire a préféré demander une somme d'argent pour effectuer les travaux elle-même.
Et les travaux n'ont pas été faits.

L'état des lieux sera fait fin juin , je lis sur votre site que c'est au propriétaire de payer les dégâts des eaux.
Mais qu'en est-il lorsque les démarches auprès de l'assurance ont été faites par la propriétaire et l'indemnisation versée à la locataire ? Que dois-je faire ?

Je serais contente d'avoir vos avis.

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27 juin 2020
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Se rapporter à la convention IRSI de 2018.

C'est à l'assurance du locataire de prendre en charge la remise en état en dessous d'un certain montant.
La locataire a préféré une indemnisation forfaitaire à l'intervention d'un professionnel qui aurait été pris en charge à 100% par l'assurance (pas de franchise car dégâts occasionnés par un tiers), c'est son problème.

Lors de l'état des lieux de sortie si ce n'est pas remis en état vous êtes en droit de faire intervenir un artisan aux frais du locataire.
Si la caution n'est pas suffisante pour couvrir la remise en état, vous pouvez obtenir un dédommagement en justice.

Si vous avez lu autre chose sur le forum c'est probablement des informations obsolètes (avant convention IRSI) ou des fantasmes de personnes qui aiment à croire que les locataires peuvent tout se permettre en toute impunité.
bonjour

 je lis sur votre site que c'est au propriétaire de payer les dégâts des eaux.

pas exactement.
(et je fais abstraction des divagations pseudo juridiques d'un bailleur amateur qui a découvert la gestion d'un sinistre par les assureurs après souscription d'un contrat "bas de gamme" et qui s'imagine que c'est la loi).

Mais qu'en est-il lorsque les démarches auprès de l'assurance ont été faites par la propriétaire et l'indemnisation versée à la locataire ? Que dois-je faire ? 

vous conformer à la loi (la vraie, pas celle inventée par _lael_).
IRSI, tout comme la CIDRE qu'elle a remplacée, est une convention qui concerne et ne concerne que les assureurs.
lesdits assureurs en sont d'ailleurs parfaitement conscients pour avoir intégré dans le préambule de présentation de cette convention (page 6) la phrase suivante
Cette Convention est inopposable aux victimes, assurés ou tiers.

mais ce sont des professionnels du droit, eux...
(vous pouvez d'ailleurs télécharger cette convention puisqu'elle est disponible sur le net, ce qui vous permettra de vérifier les affirmations des uns et des autres)

ceci posé, revenons à la loi.
celle qui régit vos rapports avec votre locataire est la loi de 89 ( Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, pour être complet) dont les articles sont d'ordre public (une notion également étrangère pour un amateur).

dans son article 7c, relatives aux obligations du locataire, elle mentionne 3 exceptions de droit qui exonèrent le locataire de sa responsabilité présumée:
- le cas de force majeure,
- la faute du bailleur
- le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ;

si un dommage survient causé par l'un de ces 3 facteurs, alors le bailleur ne peut en faire répondre (financièrement) le locataire.

c'est votre cas de figure, puisque la cause des dommages provient de chez un tiers.
vous ne pouvez en conséquence rien réclamer pour ça à votre locataire.
qu'elle ait perçu une indemnité pour les réparations ne concerne, dans les faits, qu'elle et son assureur.
ce qui ne veut pas dire que vous restez sans solution avec vos dommages et que c'est à vous d'en financer la réparation sans recours.

pour votre part, vous reste le choix entre 2 solutions de droit:
- réclamer à votre assureur ce qu'il vous doit contractuellement en lui exposant la situation;
- réclamer au responsable (votre voisin) ou à son assureur l'indemnisation de vos dommages, sur le fondement de l'article 1242CC.
la plus facile est la première.
je vous suggère donc de vous rapprocher de votre assureur pour lui exposer votre situation et lui réclamer l'indemnisation qu'il vous doit au titre de votre contrat.
il risque de râler, c'est certain, mais vous avez juste à rappeler le petit texte du préambule qui confirme la non opposabilité de la convention aux assurés pour clore le débat.
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samedi 13 juin 2020
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13 juin 2020

Merci Diverker pour votre réponse. Par contre, l'indemnisation ayant été versée à ma locataire il me paraît inenvisageable que mon assurance PNO me paie une indemnisation pour les mêmes dommages qui ont été deja fait l'objet d'une indemnisation par l'assurance de la locataire.

Si je comprends, il aurait fallu que l'assurance de ma locataire verse l'indemnisation à moi- même en tant que propriétaire ? Si cela est possible , à l'avenir je demanderai aux assurances de procéder ainsi. Encore faut-il que le locataire prévienne le propriétaire du dégât des eaux !

J'avoue que , selon vos arguments que je ne remets pas en cause, je trouve très injuste et incompréhensible que le locataire soit indemnisé pour la réparation d'un bien qui ne lui appartient pas et que le propriétaire soit dans l'obligation de payer les réparations de son bien .

Ah, merci pour les "divagations pseudo juridique d'un bailleur amateur" !! Je vais le prendre comme un compliment ;)

Cordialement
>
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samedi 13 juin 2020
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13 juin 2020

Ah, merci pour les "divagations pseudo juridique d'un bailleur amateur" !! Je vais le prendre comme un compliment ;)

ce "compliment" ne vous était pas adressé... :D

Si je comprends, il aurait fallu que l'assurance de ma locataire verse l'indemnisation à moi- même en tant que propriétaire ?

pour quelle raison devrait-il le faire?

Si cela est possible , à l'avenir je demanderai aux assurances de procéder ainsi. 

vous vous verrez opposer un refus...
parce que vous n'avez aucun fait juridique vous le permettant.
la seule solution que vous avez, hors recours direct contre le responsable, est contractuelle et est d'exiger que votre assureur honore les termes du contrat qui vous lie.

Encore faut-il que le locataire prévienne le propriétaire du dégât des eaux ! 

ça, c'est ce qu'il doit impérativement faire.
et c'est sa seule obligation légale pour un sinistre où sa responsabilité n'est pas en cause.
pour le reste il est parfaitement en droit de se désinteresser du problème qui n'est juridiquement pas le sien (même s'il en subit indirectement des conséquences.

J'avoue que , selon vos arguments que je ne remets pas en cause,  

rien ne vous oblige à me croire sur parole et je vous engage d'ailleurs à vérifier, auprès de sources juridiques incontestables comme légifrance, par exemple, ou le site de la cour de cass, que ce que je vous raconte n'est pas juridiquement inexact.
vous noterez que je cite mes sources à l'appui de mes affirmations...

je trouve très injuste et incompréhensible que le locataire soit indemnisé pour la réparation d'un bien qui ne lui appartient pas et que le propriétaire soit dans l'obligation de payer les réparations de son bien .

je peux vous comprendre, au moins partiellement, sur l'injustice que vous pouvez ressentir.
mais il faut cadrer les choses dans leur contexte.
IRSI évoqué ici, qui est la cause unique du versement de l'indemnité de l'assureur du locataire à son assuré de l'indemnité pour les dommages, est une solution de facilité élaborée par les assureurs, solution dont le grand avantage est la rapidité offerte dans le traitement des dossiers de masse.
mais cette solution s'assied sans vergogne sur le droit commun.
en droit commun, c'était pourtant vite vu; le locataire n'étant ni lésé ni responsable, alors son assureur n'a pas à être concerné par le règlement du sinistre.
et c'est ce qui se passe usuellement quand un dossier sort de ce cadre conventionnel; et, pour les ceusses qui font du juridique de comptoir (ceusses au masculin singulier...), le droit ne change pas les responsabilités en fonction du montant des dommages. c'est juste un peu plus long (et coûteux) en gestion du fait des expertises qui doivent être contradictoires pour permettre l'exercice des recours.

dans votre cas de figure, votre locataire n'a pas "joué le jeu" (comme elle en avait parfaitement le droit).
sauf qu'elle a poussé le bouchon un peu loin, encore que personne ici ne puisse dire si cela relève de la négligence, de l'impossibilité de faire (ne serait-ce que par le contexte) ou de la volonté délibérée, voire qu'elle était d'accord pour effectuer les travaux (êtes-vous certaine de ce point?).
mais comme l'accord passé entre elle et son assureur ne vous concerne pas (avez-vous signé un accord quelconque en ce sens?) vous ne pouvez qu'en prendre acte et vous adresser à votre assureur pour exiger ce qu'il vous doit.
ce qui se fera après, entre assureurs et entre assureur du locataire et son assurée, n'est pas votre problème.
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13 juin 2020
> diverker
Diverker, je vous remercie pour la qualité de votre réponse qui intégre les différentes facettes du problème , vraiment.
Je vais réétudier la question, avec l'aide de vos explications.
???? ???? ???? ???? ????
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4 juillet 2020
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Bonjour,

"je lis sur votre site que c'est au propriétaire de payer les dégâts des eaux."

Ben non, pas quand l'assurance a indemnisé le locataire quand même.

Diverker s'y connaît certainement mieux en assurance que moi.

Certes, l'assureur ne peut pas réclamer la preuve que les travaux soient faits mais vous, vous êtes le bailleur et dans cette situation, je pense que vous avez le droit de réclamer la réfection des dégâts au titre de l'EDL de sortie.

Cordialement,

Val
Pour avoir une bonne réponse, il faut déjà poser la bonne question !
>
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4 juillet 2020

et cet assuré est un locataire dont le logement ?

À subi un sinistre dont le locataire n'est pas responsable...

et pourquoi donc l'assurance du locataire qui n'est pas responsable a payé dans ce cas là ? 

mais tout simplement parce que la convention IRSI, comme la CIDRE précédente, le prévoit ainsi...
par facilité.
pour la rapidité de gestion.
pour le coût réduit de gestion.

Mais pas (toujours) pour respecter le droit....

Ce serait bien de la lire, quand même... ;)

Donc, pour l'argumentation juridique, vous dites quoi?
>
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Vous êtes en train de dire que, grâce à la loi, un locataire qui est indemnisé d'un dégât dont il n'est pas responsable ne devra pas remettre en état sous prétexte que l'indemnité ne regarde que lui ?

juste pour rire; sur ce point, il est de jurisprudence constante que l'assuré est libre de disposer comme il l'entend de l'indemnité reçue.
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27 juin 2020
96 > Diverker
Source pour les jurisprudences ?
Ça m'a l'air franchement pipeau.
Je veux bien que la loi soit parfois mal foutue, mais quelque chose qui va à ce point à l'encontre du bon sens, il faut pas déconner non plus.


Sinon soyons factuels :

Il ne faut pas oublier que le locataire est responsable de la chose louée (cf ce même article 7c loi 89) bien que sa responsabilité soit dégagée en cas de force majeure ou du fait d'un tiers entre autres.

Mais l'article 7c n'exonère pas la responsabilité du locataire en cas de faute de sa part.
Il y a des jurisprudences à la pelle à ce sujet (ça se trouve facilement sur google et je vais suivre l'exemple de pas donner de sources car flemme.)

Il est donc important de rappeler que :
- L'assurance habitation est obligatoire
- L'assurance gère l'indemnisation pour la remise en état suite à un dégât des eaux (entre autres) occasionné par le locataire ou des tiers à la chose louée, c'est pour cette raison qu'elle est obligatoire.
- Il y a un transfert de responsabilité aux assurances (locataire, tiers ou bailleur).

On peut également considérer comme une faute du locataire, le fait de :
- Ne pas avoir d'assurance
- Ne pas déclarer le dégâts des eaux à son assurance
- Ne pas permettre l'accès au logement aux experts des assurances
- Ne pas faire le suivi du dégât des eaux ou ne pas permettre sa remise en état
Il y a également des jurisprudences à ce sujet.


Autres points importants :
- Tant qu'aucun expert d'assurance n'est intervenu ou qu'il n'y a pas de constat amiable avec le tiers à l'origine de la fuite, le locataire n'a aucun document à opposer au bailleur pour se décharger de sa responsabilité en invoquant l'article 7c.
Le dégât des eaux est donc la responsabilité du locataire jusqu'à preuve du contraire.
- A partir du moment où le locataire transmet ces documents, les assurances dialoguent entre elles pour arriver à un consensus pour l'indemnisation. Que ce soit la convention IRSI ou non qui soit utilisée cela n'a pas forcément d'importance.
Ne pas transmettre ces documents, tarder à le faire ou ne jamais s'en être occupé constitue une faute, donc la responsabilité du locataire peut être engagée.
- A partir du moment où les parties (locataires, tiers, bailleur) acceptent la décision des assurances, c'est qu'ils acceptent de s'y conformer.
C'est uniquement la méthode de prise de cette décision (convention IRSI ou autres) qui n'est pas opposable.
Mais dès lors que les parties acceptent la décision elle a valeur contractuelle et leur est alors opposable.

Du coup, si on en revient à l'indemnité de remise en état reçue par le locataire.
Le locataire a accepté cette indemnité de remise en état à la condition de prendre à sa charge la remise en état, c'est clairement stipulé dans l'accord.
En acceptant de remettre en état (acceptation de l'indemnité), il devient responsable de cette remise en état et réengage sa responsabilité.
Et ne pas le faire constitue une faute.
>
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27 juin 2020

Source pour les jurisprudences ?
Ça m'a l'air franchement pipeau.
Je veux bien que la loi soit parfois mal foutue, mais quelque chose qui va à ce point à l'encontre du bon sens, il faut pas déconner non plus.

81-13080
07-20231
par exemple... ^^
et un peu de lecture:
https://www.radier-associes.fr/non-classe/lobligation-de-realiser-les-travaux-et-larticle-l-121-17-du-code-des-assurances/

Mais l'article 7c n'exonère pas la responsabilité du locataire en cas de faute de sa part.
Il y a des jurisprudences à la pelle à ce sujet (ça se trouve facilement sur google et je vais suivre l'exemple de pas donner de sources car flemme.)

ou car incapacité...

On peut également considérer comme une faute du locataire, le fait de :

"On".
Pronom indéfini qui qualifie celui qui l'emploit.
en particulier dans un cadre juridique.

- Ne pas avoir d'assurance

obligation de la loi de 89.
quel rapport ici?

- Ne pas déclarer le dégâts des eaux à son assurance

sources de l'obligation de déclaration d'un sinistre lorsque le contrat n'est pas susceptible d'être mis en jeu?

- Ne pas permettre l'accès au logement aux experts des assurances

quel rapport ici?

- Ne pas faire le suivi du dégât des eaux 

sources?

ou ne pas permettre sa remise en état

obligation de la loi de 89.
quel rapport ici?

Il y a également des jurisprudences à ce sujet. 

le manche de votre pelle est cassé, ou bien?

Autres points importants :
- Tant qu'aucun expert d'assurance n'est intervenu ou qu'il n'y a pas de constat amiable avec le tiers à l'origine de la fuite, le locataire n'a aucun document à opposer au bailleur pour se décharger de sa responsabilité en invoquant l'article 7c.

pffff.
moyens de preuve disponibles au civil?

Ne pas transmettre ces documents, tarder à le faire ou ne jamais s'en être occupé constitue une faute, donc la responsabilité du locataire peut être engagée. 

non, pas tant que vous n'aurez pas démontré l'obligation (et votre emploi du terme "peut" met déjà votre démonstration en l'air).

petit rappel; il appartient à celui qui prétend à une obligation ou une interdiction de la prouver, et non à celui à qui elle est opposée de démontrer son inexistence.

- A partir du moment où les parties (locataires, tiers, bailleur) acceptent la décision des assurances, c'est qu'ils acceptent de s'y conformer. 

non.
et en particulier pas s'il y a ambiguïté ou méconnaissance par une partie de ses droits réels (en l'occurrence du locataire; mais s'il faut compter sur votre science pour les connaitre, le lecteur n'est pas sorti de l'auberge).

Du coup, si on en revient à l'indemnité de remise en état reçue par le locataire. 

voila pourquoi votre fille est malade...

Le locataire a accepté cette indemnité de remise en état à la condition de prendre à sa charge la remise en état, c'est clairement stipulé dans l'accord. 

ha?
vous avez donc lu la lettre d'acceptation signée du locataire?
adresse de votre fournisseur de boule de cristal, svp...

Et ne pas le faire constitue une faute.

non.
et quand bien même ce serait; ce n'est pas au bailleur de se faire justice lui-même.
> diverker
J'ai laissé passer ça

Mais dès lors que les parties acceptent la décision elle a valeur contractuelle et leur est alors opposable.

opposable entre...?
Un indice: 1199...
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13 juin 2020

Merci Valenchantée, le bon sens et l'honnêteté me font approuver vos remarques.
Je reste dans l'incompréhension d'un tel système de répartition des obligations locataires / propriétaires , surtout que le locataire est dans son droit de refuser l'intervention d'un professionnel pris en charge par l'assurance . Je ne sais que dire.

Cordialement
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