Grosses dégradations suite a etat des lieux de sortie

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23 octobre 2020
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Bonjour. Lors de l'état des lieux de sortie il est constaté que :
La chaudière est hors d'usage. .. la locataire restée 13 ans dans mon appartement ne me l'a jamais signifié
Toutes les tapisseries arrachées ou presque par son chat
La cuisine eintegree st quasiment totalement degradee... frigidaire mort. Lavabo totalement noirci... hotte collée de graisse... toiles d'araignée pendantes un peu partout... le frigo ayant fuit tout l'encastrement en bois est gondole...
Les volets roulants manuels sont hors d'usage. .. manivelle cassée ou disparue...
Appartement totalement sale
Auréolé même au plafond d'une chambre due à la négligence avouée de la locataire lors de l'état des lieux de sortie
Murs abîmés et fissures par endroits...

Que puis je faire pour me faire indemniser par la locataire hormis la retenue de la caution ? Dois je faire venir constater cela par un huissier ? Et ensuite? Dans quel dela dois je agir ? L'état des lieux à eu lieu le 30 juin 2017 à 17h...

Je désire soit relouer soit vendre mais dans les 2 cas mon appartement neuf et propre est presque insalubre après le départ de la locataire. ..

Merci à vous par avance

Philippe bonelli

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bonjour,

Si la locataire a signé l'EDLS et que toutes les dégradations y sont mentionnées, vous n'avez pas besoin d'huissier pour les constater. Il vous faudra faire la part des choses entre "état d'usure", dû au temps qui passe (13 ans de location tout de même), dont les frais de réparation/changement incombent au bailleur et les "dégradations" dues au locataire.

En attendant que Valenchantée passe par là, ce qui ne saurait tarder, voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE (souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui se porte garant pour quelqu'un) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989.

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « vide » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location «en meublé ».
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du dépôt de garantie peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire ; au colocataire sortant de s’arranger avec le colocataire restant dans le logement.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (états des lieux entrant & sortant) sont strictement identiques;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDL sortant mentionne des dégradations (celles d’usure normale étant à la charge du propriétaire) qui ne sont pas mentionnées sur l'EDL entrant.
=> Si dégradations (mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire afin que le bailleur fournisse ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs ou sans signature sur l’EDLS ou pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de conciliation du département du logement, ou de porter le litige devant le tribunal d’Instance (*) après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse passé un délai de 8 jours.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait contradictoirement [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] ou s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) : aucune retenue n'est possible sur le DG.

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis commission de conciliation, puis en justice (*).

=> En cas de litige portant sur le montant retenu sur le DG, le locataire peut apporter des devis contradictoires et si le litige persiste, il peut le porter devant la commission de conciliation du département du logement, puis, éventuellement, intenter une action en justice (*).

=> Si le logement se trouve dans un immeuble collectif, le propriétaire est en droit de conserver jusqu’à 20% maximum du DG en vue de la régularisation définitive des charges et ne restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989).

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution du DG (entier ou partiel), le locataire est en droit d’obtenir (par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, en plus, des dommages et intérêts au titre de l’art. 700 du code civil)
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
Cependant, cette majoration de 10% par mois de retard commencé n'est pas due si l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile.
« Informer son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire partant depuis la loi Alur » (article 22 de la loi du 6 juillet 1989) »

- Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agit, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
III - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.


https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire


(*) Comment saisir le tribunal d’Instance ? :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1785

Cordialement.

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bonjour
tous ces dégats ont bien été notés sur l'EDl de sortie ?
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2 juillet 2017

Oui exactement. .. la cuisine est à raser et à changer
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18 juillet 2017
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donc vous faites établir des devis et vous lui envoyez!!!

en retenant le dépôt de garantie pour commencer, bien entendu
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2 juillet 2017

Merci. Constat d'huissier nécessaire au préalable ?
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je laisse "valenchantée" spécialiste de cette question, vous répondre, car je crois que l'huissier doit intervenir PENDANT l'état des lieux
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Comme dit par djivi edl signé donc pas besoin de constat d'huissier.

Envoyer une mise en demeure avec devis ou facture
en réclamant la somme due (déduction faite du DG)
et sans réponse, assignation devant le tribunal d'instance pour condamnation au paiement
>
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Bonjour. Merci. Que signifie DG? Quel est le délai pour que j'envoie la mise en demeure avec devis? Et le délai ensuite pour attaquer au tribunal d'instance ? Cordialement
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26 octobre 2020
9 456 > Philou2503
DG ? vous avez lu ma réponse post 8 ? C'est écrit en GRAS...
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23 octobre 2020
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etant donné que vous avez 2 mois pour restituer le dépot de garantie

il est toujours mieux de prevenir dans les 2 mois
si les devis n'ont pas pu être tous effectués
il suffit de préciser par LRAR avec au moins les 1er devis de réparation que le DG ne sera pas restitué et que l'établissement du décompte total des sommes dues sera transmis plus tard

ce genre de créance est prescrit au bout de 5 ans
mais plus on fait rapidement, mieux c'est.
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Merci j'attends sa réponse alors
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oui elle vient très souvent sur le forum
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