Dégât des eaux après état des lieux de sortie

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Bonjour,

Je n'ai pas trouvé de réponse à mon problème sur le forum donc je me permet de vous demander conseil, je suis dans un cas un peu particulier :

J'ai quitté mon appartement où j'étais en location le 31 mai, j'ai réclamé plusieurs fois à ma propriétaire l'état des lieux de sortie avant cette date, pour qu'elle finisse par venir le faire le 11 juin. Elle a fait en même temps l'état des lieux d'entrée du nouveau locataire. Rien de particulier jusque là sauf quelques petites réparations. A la fin de l'état des lieux, elle me dit qu'elle doit le refaire au propre, et ensuite qu'elle reviendrait vers moi pour que je le signe.

Elle me recontacte quelques jours plus tard et me dis qu'il y a eu un dégât des eaux dans mon appartement et celui d'en dessous dû à une fuite de ma machine à laver, mais que apparemment cela date de plusieurs mois, et que l'ancienne locataire du dessous m'en avait parlé. Je n'ai jamais eu ces informations, et suis tombée de haut quand elle m'a annoncé cela, surtout qu'on ne m'en avait jamais parlé auparavant.

Suite à cela, je reçois quelques jours plus tard un recommandé avec accusé de réception, avec l'état des lieux où elle a rajouté dessus le dégât des eaux. Chose que l'on n'avait pas constaté ensemble au moment du tour de l'appartement. Elle l'a refait seule, je n'ai même pas signé le document.

J'ai donc appelé mon assurance habitation, qui m'a dit que à partir du moment où je ne suis plus dans le logement, c'est l'assurance de ma propriétaire qui doit le prendre en charge, et que je n'ai rien à faire. J'ai contacté ma propriétaire pour l'en informer, et elle me dit que si mon assurance ne prend pas cela en charge, son assurance prendra le dégât des eaux en charge, mais risque de se retourner contre moi ensuite pour me demander la somme des réparations. Ma propriétaire a fait faire un devis des réparations qui s'élève à 5368€.

Je n'ai pas encore résilié mon assurance habitation, mais sachant que je ne vis plus dans l'appartement, peut-elle prendre en charge ce sinistre, que puis-je faire face à cette situation plus que délicate ? Qui dois-je croire ? Et au niveau de l'état des lieux modifié, puis-je avoir un recours ? Je suis complètement coincée, et perdue face à cette situation, donc si quelqu'un peut m'aider rapidement je suis preneuse ! Merci d'avance :)

2 réponses

Bonjour
J''ai réclamé plusieurs fois à ma propriétaire l'état des lieux de sortie avant cette date
vous voulez surement dire que vous espériez faire l' état des lieux de sortie avant le 31
Elle me dit qu'elle doit le refaire au propre ( Ça cache quelque chose !)
La propriétaire vous informe que il y aurais eu un dégâts des eaux a cause de votre lave linge
Je me demande comment elle peut savoir précisément depuis quand date - la /les causes de ce dégâts des eaux qui vous serait imputable ( a moins qu'elle soit experte )-
(D' Après moi c une carabistouille pour vous mettre ça sur le dos )
Prendre conseils auprès de :
https://www.anil.org/
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30 octobre 2020
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bonjour,

si vous pouvez prouver que votre exemplaire d'EDLS ne vous a pas été remis de suite à la fin de l'EDLS ET si vous avez un reçu daté et signé du bailleur du rendu des clés, vous faites un courrier R+AR (voir le § "Recommandations" de mon topo ci-dessous) à ce bailleur, malhonnêtement rusé, pour lui dire que l'art 3 de la loi du 6/7/1989 n'a pas été respecté, et que, en conséquence, elle n'a aucun droit de faire une retenue quelconque sur votre dépôt de garantie et vous la mettez en demeure de vous le restituer intégralement et au plus tard dans LE mois qui suit le remise des clés, soit dans le mois suivant le ...., et que, à défaut, vous confierez le litige à la commission départementale de conciliation avant de l'assigner au tribunal, où vous demanderez, en plus, des dommages et intérêts au titre de l'art 700 du Code civil.

Pour ce qui est du dégât des eaux, demander à voir la déclaration de sinistre de la locataire du dessous (et vérifiez-en bien la date ainsi que l'authenticité).

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont les écrits seront incontestables.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :


Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**).

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

Cordialement.
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