Vendre un bien en Sci Résolu

Question

Bonjour, j'ai besoin d être éclairé sur les différentes possibilités lors de la vente d un bien immobilier en sci. Je souhaite acquérir une ferme équestre qui est en sci. Le bien est à l abandon depuis plusieurs années et nécessite de nombreux travaux de remise aux normes... La sci a un capital de 1500 euros et n à aucune activité à ma connaissance. Le vendeur rembourse un crédit de 1200 euros par mois le montant restant dû s éleve à 131 500 euros. Il souhaite vendre le bien à hauteur de ce qu'il lui reste à rembourser. Mais le bien nécessite beaucoup de travaux, j aimerais savoir si il est possible pour le vendeur de vendre le bien en dessous de ce qu il lui reste à rembourser ? Peut il dissoudre la sci pour vendre le bien à titre personnel ? Quelles sont les solutions envisageable pour que les 2 parties soient plus ou moins gagnants ? Je ne m y connais absolument pas et je n ai que les retours du vendre qui ne souhaite pas baisser le prix de vente car si il vend en dessous de ce qui lui reste à rembourser il faudra qu il paye le reste dû en 1 fois, de ce qu il me dit. Je ne sais pas si je suis très clair mais c est pas simple par écrit. Merci d'avance pour votre aide.

papossible · Answer

Bonjour,
Vendre en dessous du capital restant dû c'est possible, mais obtenir via votre notaire un accord de la banque pour la vente et une mainlevée totale de la garantie sur le bien (si IPPD ou hypothèque).
Connaissez vous la valeur actuelle réelle du bien par rapport à la somme désirée par le vendeur ??
Vente par une SCI, les notaires (le sien et le votre) s'occupent de vérifier les pouvoirs du gérant et le besoin ou pas d'un procès verbal d'assemblée pour l'opération.
Cdt.

GrocL · Answer

Merci pour votre réponse rapide. Le bien à une hypothèque, je ne connais pas la valeur exact du bien en l état. Faut il réellement que le vendeur rembourse en 1 seul fois le restant dû si il vend en dessous du montant qu il lui reste à rembourser ? Ou il peut continuer à rembourser mensuellement sachant qu il y a une hypothèque et qu ils sont 2 dans la sci ?

Ventdest77 · Answer

Bonjour GrocL,

Dissoudre la SCI est impossible tant qu'elle possède des dettes (crédit immobilier en cours).

Pour vous vendre le bien a titre personnel, il faudrait que le vendeur contracte un crédit à titre personnel pour écraser le crédit de la SCI, et racheter le bien immobilier à titre personnel (donc en gros se racheter a lui-même la ferme équestre avant de vous la vendre...).

La banque doit certainement posséder une hypothèque sur la ferme. 
Tant que le crédit n'est pas remboursé a 100%, la ferme est gagée.
Si la SCI doit 131.500€ à la banque, et que vous la rachetée 110.000€ (par exemple), cette hypothèque ne sera levée que lorsque les 21.500€ de différence seront remboursés.
Tant que l'hypothèque n'est pas levée: vente impossible.

Il existerait la solution de reprendre la SCI avec son crédit en cours.
Dans les fait, vous pourriez racheter la SCI pour 1.500€ (ou plus selon arrangement entre vous), et cela n'est qu'un transfert de propriété et de crédit.
3 conditions pour cela:
- que les statuts de la SCI le prévois (obligatoire pour une vente),
- accord de la banque où le prêt a été contracté (négociable et faisable),
- accord du vendeur qui détient les parts de la SCI (plus difficile),

L'unique gros soucis de cette solution réside dans le fait que le vendeur restera responsable des remboursements du prêt si vous veniez a ne plus rembourser celui-ci, même s'il n'a plus rien du tout a voir avoir vous ou la SCI qu'il vous aura vendu... 
Peu probable qu'il prenne ce risque...

La solution serait d'éventuellement lui proposer une rachat de 99% des parts, il ne serait alors plus responsable que de 1% du crédit... mais il faut pour cela que les statuts le prévois également.... et que vous acceptiez de n'être "propriétaire qu'a 99%...
 
Le plus simple serait d'écraser ce crédit à 100%, et donc d'accepter le prix de vente.
Si cette ferme ne vaut pas le prix demandé, passez votre chemin...

Cordialement,

GrocL · Answer

Merci beaucoup les choses sont beaucoup plus claires pour moi, je vais faire éstimer le bien cela me permettra d évaluer si cela vaut la peine d acquérir la ferme ou non. Encore merci à vous et bonne fin de journée. Cordialement Groc Lena.

Vendre un bien en Sci

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