Dépôt de garantie et TEOM [Résolu]

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djivi38
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Bonjour,

Je vois qu'il y a pas mal de connaisseurs sur le site et j'ai lu pas mal de topo copié collé parlant de mon sujet mais je me pose tout de même quelques questions que voici.

Pour commencer mon bail (meublé) a été signé le 8/09/2012

J'ai quitté mon logement et ai rendu les clefs le 14/12/2019 et à ce jour je n'ai toujours pas reçu mon dépôt de garantie de 900€ (450+450). Je voulais donc savoir ce que je peux réclamer à l'agence pour ce retard? J'ai pu lire 10% d'un loyer par mois de retard mais ce n'est pas ce qui est écrit dans mon bail, cela parle d'intérêts au taux légal. Donc si vous pouvez m'éclairer a ce sujet tout comme par rapport au délais pour la restitution du dépôt de garantie car je lie 1 mois si l'état des lieux de sortie est le même que celui d'entrée sinon 2 mois mais dans mon bail cela ne fait pas référence à l'état des lieux et ne parle que de 1 mois.

Trouvant l'attente de plus de 2 mois un peu longue j'ai envoyé une mise en demeure de restitution de mon dépôt de garantie a mon agence en RAR reçu le 20/02/2020 à laquelle je n'ai pas eu de réponse. J'ai ensuite envoyé un mail à la personne avec laquelle j'ai fait l'état des lieux de sortie qui a aussi été ignoré, personne travaillant dans cette agence bien entendu. J'ai donc décidé de les appeler et n'ayant eu personne j'ai laissé un message expliquant la situation et miracle lundi 2/03/2020 ils m'ont rappelé me disant qu'ils m'avaient envoyé mon dépôt de garantie il y a environ 2 semaines sans me donner de date précise et le montant du chèque de 558€. Je me suis donc déplacé à l'agence pour avoir plus d'info ce même lundi. Le dépôt de garantie a été envoyé en lettre simple, il n'y a donc aucune preuve de son envoi ni de date ce qui me semble aberrant car j'ai pu lire qu'il doit être envoyé en RAR ou remis en main propre pour justement gardé une preuve mais selon eux ils sont dans leur droit alors que mon chèque est dans la nature... Ils m'ont dis d'aller voir a la poste, lol (tout en sachant qu'ils avaient refusé mon préavis de départ remis en main propre et m'avaient obligé a leur envoyer en RAR...) Ils ont rajouté à cela qu'ils ne voulaient pas faire opposition à leur chèque car ça leur coute 15€ et donc que je dois attendre que la lettre leur revienne en prétextant que la faute vient de la poste et en me citant des exemples plus que douteux et dont je n'ai que faire car je veux juste récupérer mon chèque et le plus vite possible. Donc pas de recommandé pour l'agence et pas d'opposition donc aucun frais pour eux alors qu'ils sont en tort et cela n'est pas fini. Ils me montrent les document accompagnant le chèque à savoir le détail de mon remboursement daté du 20/02/2020 donc rédigé après la réception de ma mise en demeure. Ce détail ne tient bien évident pas compte de leur retard de paiement mais met par contre en avant le fait que je doive rembourser la taxe des ordures ménagères de 2017 (112€), 2018 (115€) et 2019 (115€). J'ai lu beaucoup de post traitant des TEOM mais il y a quelques points que je ne comprend pas. Comment cela fait que depuis 2012 je n'ai pas eu a payer cette taxe? Comment savoir si la TEOM est comprise dans les charges et provisions payées chaque mois? Etant donné la date de signature de mon bail, le propriétaire peut il revenir jusqu'à 5 ans en arrière par rapport a cette taxe?
Par rapport a cette taxe l'agence a joint les 3 dernières taxes foncière du propriétaire auxquelles très sincèrement je ne comprend rien car il y a des sommes énormes et aucune ne correspond au 112 ou 115€ que je suis censé rembourser, en effet le propriétaire a plusieurs logements dans cet immeuble et il y a des sommes surlignées (2017 -> 709€ ; 2018 -> 718€ ; 2019 -> 448€) ????
Dans mon bail le sujet traitant les charges met bien en avant que les charges doivent être revues chaque année par rapport aux dépenses réelles et qu'un mois avant la régularisation annuelle, le bailleur doit adresser au locataire un décompte par nature de charges ainsi que le mode de répartition entre tous les locataires de l'immeuble. Ce qui n'a jamais été le cas pour moi, mes charges et provisions ont toujours été de 66€ pendant mes 7 ans de location, alors que mon loyer a quant à lui évolué.

Merci d'avoir lu ce gros pavé, et merci d'avance aux gens pouvant m'apporter leur aide par rapport ma situation car je m'en sors pas trop mal avec mon chèque de 558€ même si je ne l'ai toujours pas... mais j'ai bien envie de faire payer le retard de paiement et ne veux surtout pas donner de sous de manière injustifiée a ce propriétaire et cette agence qui sont de gros escrocs et des incapables.

PS : Pour preuve une nouvelle fois de leur nullité, l'adresse d'envoi en haut du détail de remboursement du dépôt de garantie est l'adresse de l'appartement que j'ai quitté donc pas étonnant que je n'ai pas cette lettre vu que mon nom est toujours sur la boite aux lettres. BRAVO LES PROS

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bonjour,

La loi prévaut sur un contrat de location.
Je vous propose de lire mon topo sur la restitution du DG :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
et je commente ici vos questions dans l'ordre où vous les avez posées (reportez-vous chaque fois à mon topo pour les détails et explications) :

1/ Pénalités de retard (topo § II - H): si vous aviez "souscrit" au jour de l'EDLS aux 3 conditions de leur obtention, vous pouvez bien entendu les réclamer (c'est 10% de 1 mois de loyer HORS CHARGES)...

2/ Restitution du DG (topo début du § II) :
1 mois à partir du rendu de l'intégralité des clés si les 2 EDL sont identiques, 2 mois dans le cas contraire.

3/ TEOM :
je vous invite à lire mon topo sur la TEOM :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7

4/ Charges :
Elles peuvent effectivement être au réel en location meublée et doivent être régularisées chaque année.
En cas d'oubli, le bailleur ne peut pas remonter + de 3 ans en arrière : article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".

Un locataire est en droit de réclamer la régularisation annuelle de ses charges quand elle n'a pas été faite.

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. » : loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9
Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiquées ou tant qu’il ne peut consulter les pièces justificatives (pendant 6 mois après la demande), le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées (CA PARIS 9 janvier 2001).

5/ Adresse :
Si vous aviez mentionné sur l'EDLS votre nouvelle adresse comme la loi l'exige (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989), l'agence a commis une grosse bévue; dans le cas contraire, c'était le seul moyen de vous joindre par le suivi de votre courrier que quiconque fait quand il déménage. Et dans ce cas, si vous avez lu mon topo au § II - H, vous aurez compris que vous n'êtes pas éligible aux pénalités de retard.
Par ailleurs, vous avez eu du nez de ne pas avoir enlevé votre nom de la BAL, comme vous auriez en principe dû le faire à votre départ de ce logement... !

6/ RETENUES SUR DG :

DG location meublée = 9OO €
=> loyer = 450 € et retenue provisoire possible pour la régularisation des charges (topo § II - G) = 90 €
Restitution du solde du DG = 558 € sur les 900
donc :
900 € - éventuellement 90 € - 558 €= retenue pour dégradations .
Avez-vous eu les justificatifs des 252 € retenus sur DG pour dégradations (ou des 342 € si les fameux 20% (topo § II - G) n'ont pas été provisoirement retenus ?
Si vous n'avez pas eu les justificatifs des retenues pour réparations des dégradations, il vous faut les réclamer de suite et par courrier R+AR.

Bienvenue sur le forum et à votre disposition si questions supplémentaires.

cdt.

« Si vous avez un rêve, luttez pour lui, quel qu’il soit. Ne permettez à personne de vous trahir, aussi fort les autres puissent-ils vous aimer ou vouloir le meilleur pour vous. »
– Pilar Jericó –
djivi38
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RÉPONSE à VOTRE MESSAGE 2... il m'est indiqué "message supprimé" alors je vous répond ici ^^^^

Bonjour,

1/ Restitution du DG :
Si pas de mention autre que celles du VRE et du trou de fixation du cumulus, votre EDLS est identique à l'EDLE et la restitution de l'intégralité de votre DG (moins éventuellement les 20% maximum en vue de la régularisation des charges) doit vous être faite dans LE mois qui suit le rendu de l'intégralité des clés.

2/ Pénalités de retard :
Oui, vous êtes donc en droit de demander une indemnité de retard de 10% du montant de 1 mois de loyer HC par mois de retard entamé : comme le DG aurait dû être rendu au maximum dans LE mois suivant le rendu de l'intégralité des clés (donc au + tard le 14/01/2020), le 1° mois de retard entamé va du 15/01 au 14/02, le 2° mois va du 15/02 au 14/03, ...etc.

3/ TEOM :
Il est bien noté sur votre contrat "En sus du loyer....".
La TEOM est donc à payer "à part" ("en sus") : le remboursement au bailleur se fait au centime près du montant indiqué sur la TF du bailleur. Quand elle est mensuellement provisionnée, un ajustement est fait à la réception de sa TF : si vous avez trop provisionné il vous rend le trop perçu, dans le cas contraire vous lui devez la différence entre le montant dû et celui provisionné dans l'année civile correspondante.

".... donc il me semble que cela indique la somme totale de sa TEOM a payer pour la totalité de ses appartements a cette adresse."
Oui, c'est probablement le cas, mais il aurait dû spécifier quelle répartition il avait choisi une bonne fois pour toutes :
mon topo -> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être identique d’année en année et équitable.
Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.


4/ Charges :
"Ensuite mon bail étant d'un an renouvelable par tacite reconduction la partie relative aux charges écrit charges forfaitaires ainsi que provisions sur charges "
Ça ne peut pas être les deux : et quand rien n'est précisé, les charges sont réputées être au réel, donc avec une régularisation annuelle sur justificatifs.

cdt.
qtortosa
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> djivi38
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Merci une nouvelle fois pour toutes ces infos.
2,3 petites dernières questions avant de clore ce sujet.

Donc pour résumer je peux demander 10% pour chaque mois de retard soit 2 à ce jour. De quelle manière dois je demander ceci sachant que mon agence n’en a même pas tenu compte dans ma mise en demeure?
Il me semblait que le terme en sus faisait référence aux charges à payer en plus du loyer chaque mois (les 66€) c’est pour ça que je ne comprenais pas.
Et je peux demander donc la TEOM liée seulement à mon logement pour vérifier si elle correspond bien aux retenues indiquées, bien que je ne me voile pas la face cela doit être le cas. Cela vous semble un tarif normal une TEOM de 115€ pour un studio de 22 m2 avec une terrasse de 20m2?
Pour terminer cela vous semble normal que l’agence ait envoyé mon DG en envoi simple sans aucune trace? Et puis je demander le remboursement de mes envois en RAR car je présume que je vais devoir en envoyer un autre, ce qui fera deux RAR en tout soit 10€ environ liés à un problème relatif à une mauvaise gestion et une mauvaise foi de la part de cette agence.
Oui j’essaye de gratter partout car comme vous l’avez compris je ne supporte pas ces personnes et cela pour plusieurs raisons tout au long de ma location.
Et puis je savoir votre profession pour appuyer mes dires sur plus qu’une réponse sur un forum face à l’agence.
Merci d’avance :)
Cordialement
djivi38
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"je peux demander 10% pour chaque mois de retard soit 2 à ce jour. "
Tout dépend la date de l'envoi du chèque de restitution !! Vérifiez sur l'enveloppe et, ensuite, faites un courrier sous forme de mise en demeure en citant l'art de loi.

"Cela vous semble un tarif normal une TEOM de 115€ pour un studio de 22 m2 avec une terrasse de 20m2? "
Aucune idée....les critères sont nombreux ! Vous pouvez vérifier au centre des impôts émetteur.

"puis je demander le remboursement de mes envois en RAR "
NON.

"puis je savoir votre profession pour appuyer mes dires "
Vous n'avez pas besoin de vous appuyer sur mes dires, mais sur les textes de lois donnés !!!

cdt.
qtortosa
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> djivi38
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Merci pour toutes ces précieuses info :)
Bonne journée à vous
Cordialement
djivi38
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7 597 > qtortosa
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avec plaisir !
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