Dépôt de garantie et TEOM
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qtortosa
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djivi38 Messages postés 52183 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 22 novembre 2024 - 4 mars 2020 à 13:24
djivi38 Messages postés 52183 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 22 novembre 2024 - 4 mars 2020 à 13:24
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1 réponse
djivi38
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Modifié le 4 mars 2020 à 04:04
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bonjour,
La loi prévaut sur un contrat de location.
Je vous propose de lire mon topo sur la restitution du DG :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
et je commente ici vos questions dans l'ordre où vous les avez posées (reportez-vous chaque fois à mon topo pour les détails et explications) :
1/ Pénalités de retard (topo § II - H): si vous aviez "souscrit" au jour de l'EDLS aux 3 conditions de leur obtention, vous pouvez bien entendu les réclamer (c'est 10% de 1 mois de loyer HORS CHARGES)...
2/ Restitution du DG (topo début du § II) :
1 mois à partir du rendu de l'intégralité des clés si les 2 EDL sont identiques, 2 mois dans le cas contraire.
3/ TEOM :
je vous invite à lire mon topo sur la TEOM :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7
4/ Charges :
Elles peuvent effectivement être au réel en location meublée et doivent être régularisées chaque année.
En cas d'oubli, le bailleur ne peut pas remonter + de 3 ans en arrière : article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".
Un locataire est en droit de réclamer la régularisation annuelle de ses charges quand elle n'a pas été faite.
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. » : loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9
Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiquées ou tant qu’il ne peut consulter les pièces justificatives (pendant 6 mois après la demande), le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées (CA PARIS 9 janvier 2001).
5/ Adresse :
Si vous aviez mentionné sur l'EDLS votre nouvelle adresse comme la loi l'exige (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989), l'agence a commis une grosse bévue; dans le cas contraire, c'était le seul moyen de vous joindre par le suivi de votre courrier que quiconque fait quand il déménage. Et dans ce cas, si vous avez lu mon topo au § II - H, vous aurez compris que vous n'êtes pas éligible aux pénalités de retard.
Par ailleurs, vous avez eu du nez de ne pas avoir enlevé votre nom de la BAL, comme vous auriez en principe dû le faire à votre départ de ce logement... !
6/ RETENUES SUR DG :
DG location meublée = 9OO €
=> loyer = 450 € et retenue provisoire possible pour la régularisation des charges (topo § II - G) = 90 €
Restitution du solde du DG = 558 € sur les 900
donc :
900 € - éventuellement 90 € - 558 €= retenue pour dégradations .
Avez-vous eu les justificatifs des 252 € retenus sur DG pour dégradations (ou des 342 € si les fameux 20% (topo § II - G) n'ont pas été provisoirement retenus ?
Si vous n'avez pas eu les justificatifs des retenues pour réparations des dégradations, il vous faut les réclamer de suite et par courrier R+AR.
Bienvenue sur le forum et à votre disposition si questions supplémentaires.
cdt.
La loi prévaut sur un contrat de location.
Je vous propose de lire mon topo sur la restitution du DG :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2
et je commente ici vos questions dans l'ordre où vous les avez posées (reportez-vous chaque fois à mon topo pour les détails et explications) :
1/ Pénalités de retard (topo § II - H): si vous aviez "souscrit" au jour de l'EDLS aux 3 conditions de leur obtention, vous pouvez bien entendu les réclamer (c'est 10% de 1 mois de loyer HORS CHARGES)...
2/ Restitution du DG (topo début du § II) :
1 mois à partir du rendu de l'intégralité des clés si les 2 EDL sont identiques, 2 mois dans le cas contraire.
3/ TEOM :
je vous invite à lire mon topo sur la TEOM :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8327300-teom-location-ne-figurant-pas-sur-taxe-fonciere#7
4/ Charges :
Elles peuvent effectivement être au réel en location meublée et doivent être régularisées chaque année.
En cas d'oubli, le bailleur ne peut pas remonter + de 3 ans en arrière : article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit.".
Un locataire est en droit de réclamer la régularisation annuelle de ses charges quand elle n'a pas été faite.
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. » : loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9
Tant que le décompte de charge et le mode de répartition ne lui ont pas été communiquées ou tant qu’il ne peut consulter les pièces justificatives (pendant 6 mois après la demande), le locataire a le droit de ne pas payer les charges qui lui sont réclamées (CA PARIS 9 janvier 2001).
5/ Adresse :
Si vous aviez mentionné sur l'EDLS votre nouvelle adresse comme la loi l'exige (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989), l'agence a commis une grosse bévue; dans le cas contraire, c'était le seul moyen de vous joindre par le suivi de votre courrier que quiconque fait quand il déménage. Et dans ce cas, si vous avez lu mon topo au § II - H, vous aurez compris que vous n'êtes pas éligible aux pénalités de retard.
Par ailleurs, vous avez eu du nez de ne pas avoir enlevé votre nom de la BAL, comme vous auriez en principe dû le faire à votre départ de ce logement... !
6/ RETENUES SUR DG :
DG location meublée = 9OO €
=> loyer = 450 € et retenue provisoire possible pour la régularisation des charges (topo § II - G) = 90 €
Restitution du solde du DG = 558 € sur les 900
donc :
900 € - éventuellement 90 € - 558 €= retenue pour dégradations .
Avez-vous eu les justificatifs des 252 € retenus sur DG pour dégradations (ou des 342 € si les fameux 20% (topo § II - G) n'ont pas été provisoirement retenus ?
Si vous n'avez pas eu les justificatifs des retenues pour réparations des dégradations, il vous faut les réclamer de suite et par courrier R+AR.
Bienvenue sur le forum et à votre disposition si questions supplémentaires.
cdt.
La législation juridique et financière évolue en permanence...
4 mars 2020 à 11:58
Déjà merci pour votre réponse et j'avais l'espoir de vous lire car j'ai pu vous lire plusieurs fois sur ce forum et vos réponses sont bien claires et bien utiles :)
Alors je vais vous répondre dans l'ordre aussi pour que vous puissiez continuer à m'éclairer :
_ Pénalités de retard et restitution du DG : l'état des lieux de sortie n'était pas exactement le même que celui d'entrée car un de mes volets roulant était HS (bien que cela soit du a l'ancienneté de ce volet) et il y avait un trou qui a été rebouché par mon propriétaire dans la pièce principale (trou du a la fixation du cumulus changé lors de ma location). Rien de cela n'étant de ma faute aucun frais n'a été retenu par rapport a cela sur mon DG. Je comprend donc que le propriétaire a tout de même 2 mois pour me rendre mon DG. Ces 2 mois étant passé, dans ma mise en demeure j'avais fait part du fait que je demandais une indemnité de 10% du loyer hors charge a savoir donc pour mon cas de 45€ si je comprend bien. Ma nouvelle adresse avait été notée en bas de l'EDLS et je n'avais aucun retard de paiement ni de loyer ni de charges, je peux donc si je comprend bien demander ces 10%
_ TEOM et charges : voila ce qui est dit dans mon bail
"En sus du loyer, le locataire remboursera au bailleur sa quote-part dans les charges réglementaires, conformément à la liste fixée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987.
Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles en contrepartie :
-des services rendus liés à l'usage des différents éléments de la chose louée.
-des dépenses d'entretien courant et des menues réparations sur les éléments d'usage commun de la chose louée;
-des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.
Elles seront réglées mensuellement, en même temps que le loyer."
Dans ces formulations je comprend bien que le terme imposition fait référence a la TEOM mais je ne comprend si elle est comprise dans les charges.
Ensuite mon bail étant d'un an renouvelable par tacite reconduction la partie relative aux charges écrit charges forfaitaires ainsi que provisions sur charges et le montant 66€. Il y est ensuite écrit que peu importe si les charges sont forfaitaires ou sous forme de provisions sur charge du moment ou le contrat de location dépasse les 1 an par tacite reconduction (ce qui est mon cas), les charges devront être justifiées dès ce seuil franchi, et seront considérées comme des provisions faisant l'objet de régulation annuelle. Leur montant est donc a fixer chaque année par le bailleur en fonction des dépenses réellement exposées l'année précédente.
Après analyse de l'évolution du taux de la TEOM dans ma ville je me rend compte que ce taux n'a pas changé depuis mon arrivée dans l'appartement a savoir 12,25% donc il ne devrait pas y avoir de régularisation a ce niveau si celle ci est bien comprise dans mes charges et si ce n'est pas le cas je comprend bien que je doive la payer.
_ Adresse : comme dit plus haut mon adresse avait bien été écrite au bas de l'EDLS et je n'était pas au courant du fait que je doive enlever mon nom de la boite aux lettres (merci pour l'info). Je sais donc que mon DG m'attend au chaud dans mon ancienne boite aux lettres
_ Retenues sur DG : les retenues sur mon DG ne sont liées qu'aux TEOM de 2017 (112€), 2018 (115€) et 2019 (115€). Ce qui nous fait donc un total de 342€ retenu et pour appuyer cela comme dit dans mon premier message j'ai les dernières taxes foncières de mon propriétaire mais qui indiquent des sommes qui n'ont rien a voir avec les sommes retenues et aucune explication pour arriver a ces retenues. Les cases indiquant la TEOM indiquent des sommes de l'ordre de 700€ et je sais que mon propriétaire avait plusieurs appartement dans cet immeuble donc il me semble que cela indique la somme totale de sa TEOM a payer pour la totalité de ses appartements a cette adresse. Mais dans ce cas aucun moyen de savoir grâce a ce seul papier quelle est la TEOM liée a l'appartement que j'ai loué...
Désolé encore une fois pour ce gros pavé, mais comme dit plus haut je me perd un peu dans les formulations de phrase et aimerai résoudre mon souci rapidement et bien entendu a mon avantage et non a celui de l'agence ou du propriétaire.
Merci d'avance :)
Cordialement
4 mars 2020 à 12:13
Bonjour,
1/ Restitution du DG :
Si pas de mention autre que celles du VRE et du trou de fixation du cumulus, votre EDLS est identique à l'EDLE et la restitution de l'intégralité de votre DG (moins éventuellement les 20% maximum en vue de la régularisation des charges) doit vous être faite dans LE mois qui suit le rendu de l'intégralité des clés.
2/ Pénalités de retard :
Oui, vous êtes donc en droit de demander une indemnité de retard de 10% du montant de 1 mois de loyer HC par mois de retard entamé : comme le DG aurait dû être rendu au maximum dans LE mois suivant le rendu de l'intégralité des clés (donc au + tard le 14/01/2020), le 1° mois de retard entamé va du 15/01 au 14/02, le 2° mois va du 15/02 au 14/03, ...etc.
3/ TEOM :
Il est bien noté sur votre contrat "En sus du loyer....".
La TEOM est donc à payer "à part" ("en sus") : le remboursement au bailleur se fait au centime près du montant indiqué sur la TF du bailleur. Quand elle est mensuellement provisionnée, un ajustement est fait à la réception de sa TF : si vous avez trop provisionné il vous rend le trop perçu, dans le cas contraire vous lui devez la différence entre le montant dû et celui provisionné dans l'année civile correspondante.
".... donc il me semble que cela indique la somme totale de sa TEOM a payer pour la totalité de ses appartements a cette adresse."
Oui, c'est probablement le cas, mais il aurait dû spécifier quelle répartition il avait choisi une bonne fois pour toutes :
mon topo -> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être identique d’année en année et équitable.
Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.
4/ Charges :
"Ensuite mon bail étant d'un an renouvelable par tacite reconduction la partie relative aux charges écrit charges forfaitaires ainsi que provisions sur charges "
Ça ne peut pas être les deux : et quand rien n'est précisé, les charges sont réputées être au réel, donc avec une régularisation annuelle sur justificatifs.
cdt.
4 mars 2020 à 13:06
2,3 petites dernières questions avant de clore ce sujet.
Donc pour résumer je peux demander 10% pour chaque mois de retard soit 2 à ce jour. De quelle manière dois je demander ceci sachant que mon agence n’en a même pas tenu compte dans ma mise en demeure?
Il me semblait que le terme en sus faisait référence aux charges à payer en plus du loyer chaque mois (les 66€) c’est pour ça que je ne comprenais pas.
Et je peux demander donc la TEOM liée seulement à mon logement pour vérifier si elle correspond bien aux retenues indiquées, bien que je ne me voile pas la face cela doit être le cas. Cela vous semble un tarif normal une TEOM de 115€ pour un studio de 22 m2 avec une terrasse de 20m2?
Pour terminer cela vous semble normal que l’agence ait envoyé mon DG en envoi simple sans aucune trace? Et puis je demander le remboursement de mes envois en RAR car je présume que je vais devoir en envoyer un autre, ce qui fera deux RAR en tout soit 10€ environ liés à un problème relatif à une mauvaise gestion et une mauvaise foi de la part de cette agence.
Oui j’essaye de gratter partout car comme vous l’avez compris je ne supporte pas ces personnes et cela pour plusieurs raisons tout au long de ma location.
Et puis je savoir votre profession pour appuyer mes dires sur plus qu’une réponse sur un forum face à l’agence.
Merci d’avance :)
Cordialement
4 mars 2020 à 13:18
Tout dépend la date de l'envoi du chèque de restitution !! Vérifiez sur l'enveloppe et, ensuite, faites un courrier sous forme de mise en demeure en citant l'art de loi.
"Cela vous semble un tarif normal une TEOM de 115€ pour un studio de 22 m2 avec une terrasse de 20m2? "
Aucune idée....les critères sont nombreux ! Vous pouvez vérifier au centre des impôts émetteur.
"puis je demander le remboursement de mes envois en RAR "
NON.
"puis je savoir votre profession pour appuyer mes dires "
Vous n'avez pas besoin de vous appuyer sur mes dires, mais sur les textes de lois donnés !!!
cdt.
4 mars 2020 à 13:21
Bonne journée à vous
Cordialement