Remboursement charges travaux erroné ?

Question

Bonjour, 

Ma question concerne le remboursement d'une charge travaux en copropriété sur une base de tantième différente de l'appel de charges correspondant.
Ce qui fait que le montant remboursé diffère du montant appelé.

Plus de précisions ci-dessous :

Je suis propriétaire de 2 lots en copropriété :
- 1 appartement pour 182 tantièmes
- 1 parking pour 12 tantièmes

Il y a au total dans la copropriété :
- 10000 tantièmes en incluant la totalité des lots.
- 9245 tantièmes en excluant les garages.


Il a été voté en AG de copropriété une avance pour la prise en charge des travaux suite à une fuite sur une canalisation enterrée de chauffage collectif en attendant le remboursement par l'assurance.

On a donc reçu un premier appel de fonds tel que suit :
Montant à répartir (coût des travaux) : 22500€
Base immeuble : 9245 tantièmes (uniquement les lots d'appartements)
Base lot : 182 tantièmes  (uniquement le lot de mon appartement)
Quote-part : 442.94€

Puis, un peu plus tard, un second appel de fonds pour le remboursement tel que suit :
Montant à répartir (remboursement) : -22500€
Base immeuble : 10000 tantièmes (totalité des lots)
Base lot : 194 tantièmes  (tous mes lots)
Quote-part : -436.50€

Bon, ça représente une perte de 6€ dans l'histoire, ce qui est pas grand chose.
Mais intrigué de cet écart, car ça me paraissait logique qu'on me rembourse au centime prêt ce que j'ai avancé, j'ai demandé des explications au syndic professionnel.

Le gestionnaire de la résidence me répond ainsi :
"Effectivement, l’appel se fait en charges chauffage qui chez vous totalise 9245 tantièmes,

Le remboursement se fait, quant à lui, sur une base de 10000 car il s’agit de charges communes générales : lorsque vous recevez vos appels fonds alur ils se font bien sur cette base de 10000, donc le remboursement doit également se faire sur cette base"

N'étant pas satisfait de la réponse, car je ne comprends toujours pas où est la logique d'appeler sur une base de 9245 tantièmes puis de rembourser sur une base de 10000 tantièmes, je demande plus de précisions.

J'ai alors la réponse suivante de leur service comptabilité :
"Je vous confirme que la façon dont mon collègue a traité les appels de fonds est tout à fait correcte.

En effet, le fonds de prévoyance ayant été constitué en charges communes générales, il est normal de procéder au remboursement sur la base des charges générales.

Par contre, l’appel de fonds travaux quant à lui doit être fait en charges chauffage."


Mais je reste dubitatif.
Je comprends pas en quoi c'est logique de rembourser sur la base de tantièmes différents et pourquoi certains récupèrent plus et d'autres moins que ce qu'ils ont versé en premier lieu.
Pareil, on me parle de "charges chauffages" et de "charges générales" je suppose que c'est également lié à des comptes d'un point de vue comptable et ça ne me paraît pas non plus logique qu'un compte me prélève et un autre me rembourse ce que le premier a prélevé.
Au delà du fait de récupérer 6€, ce qui serait plutôt ridicule, je voudrais surtout comprendre.
Est-ce que cela vous parait logique ?
Comment se passent les remboursements d'avances de frais dans les autres copropriétés ?

Rochat1 · Answer

Bonsoir,

Il me semble que votre syndic a l'esprit un peu tordu ! 

Base immeuble : 9245 tantièmes (uniquement les lots d'appartements) 

Le versement en provenance de l'assurance devait être imputé sur cette ligne budgétaire et non pas en charges générales dont les tantièmes diffèrent. 

L'analyse faite par votre syndic n'est pas cohérente. 6 € ne sont pas une fortune, mais cela reste une affaire de principe. Personnellement, j'ai été confronté à ce type de situation et les copropriétaires ont été remboursés au centimes près.

Utilisateur anonyme · Answer

Bonjour,
Le syndic raconte n'importe quoi; Vous avez avancé une somme, vous devez toucher le remboursement de la même somme.
rien à voir avec la loi ALUR (qui a encore bon dos ... en attendant la loi ELAN)

mirrax · Answer

Merci pour vos retours.
Je commençais à sérieusement douter après la réponse de la 2ème personne du syndic.
J'avais l'impression de ne pas avoir compris quelque chose qui semblait leur paraître évident.

rambouillet41 · Answer

Bonjour,

Il faut nous dire qui a fait le remboursement : une assurance ou votre propre fonds travaux ?.... de la réponse dépend le traitement comptable.

Si c'est l'assurance : puisque la cotisation d'assurance est payée par tous en charges générales alors la dépense devait être mise en charges générales sur la base des 10000 tantièmes.

Si c'est le fonds Alur, alors la méthode du syndic est la bonne (mais il n'y a avait aucune raison de faire cela sur un certain temps)..... car effectivement les fonds Alur sont générés aux tantièmes généraux et donc leur participation à une dépense ne peut se faire que sur la même base.
A signaler que le législateur n'a pris aucune règle pour l'utilisation de ces fonds qui sont rarement en charges générales et c'est pour cela que les syndic font à la fois :

 un appel de fonds sur les tantièmes bâtiments (par exemple)
 et en même temps font "un remboursement" du fonds alur, ce qui pour chaque copro peut générer des +  ou des - par différence.

Le gros hic c'est quel est le devenir de ceux qui ne sont pas concernés par les travaux......

mirrax · Answer

Voici les 2 appels.
D'ailleurs je viens de voir que les deux appels ont la même date alors que pourtant l'appel pour le remboursement a été envoyé 1-2mois après.
Il était question que les travaux soient à terme remboursés par l'assurance, mais j'ai l'impression qu'ils ont demandé une avance aux copropriétaires sous forme d'appel et nous ont ensuite remboursé via le fond travaux.
Mais je sais pas si l'assurance a remboursé ou toujours pas.

rambouillet41 · Answer

Il y a de grandes chances que la somme négative corresponde aux fonds Alur et comme je vous l'ai expliqué le syndic ne peut que vous rembourser avec les tantièmes de charges générales. 
Donc apparemment c'est le fond Alur qui participe à ces travaux... Si ces travaux correspondent à une "réparation" de l'origine de la fuite, alors l'assurance (sauf contrat très particulier) ne participe pas au remboursement/participation.

PS : il faudrait aussi savoir si ce remboursement a été donné à des personnes qui n'ont rien à voir avec ce travaux, ce qui semble être votre cas, puisque il vous rembourse au titre de votre garage.... et cela semble logique, sinon la gestion de ce fonds serait trop difficile par la suite.

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