Retenues sur dépôt de garantie

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joyoftech
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Bonjour à tous,

Je vous demande de l’aide dans le cadre de la restitution incomplète de mon dépôt de garantie. J’ai loué ce logement à travers une agence. L’état des lieux de sortie a été réalisé par un prestataire “membre d’un réseau d’experts immobiliers”.

Cet “expert” (je suppose, par extension), a réalisé un “devis estimatif de remise en état suite à état des lieux locatif”, sur lequel se base l’agence pour effectuer des retenues sur dépôt de garantie et dans lequel apparaissent de nombreuses lignes. Certaines lignes (je ne rentre pas dans le détail mais elles sont à mon sens tout aussi contestables que celles qui restent) ont été barrées, et d’autres subsistent.

“Entretien annuel chauffe eau ; vérification et manipulation du groupe sécurité vérification de l’état du circuit électrique, vérification de l’absence de fuite, contrat d’entretien non présenté participation au contrat d’entretien” : 70,00 €

Or, il s’agit d’un chauffe eau électrique, et d’après ce que j’ai déjà pu lire (ici - https://www.legifrance.gouv.fr/affichJuriJudi.do?oldAction=rechJuriJudi&idTexte=JURITEXT000019715115&fastReqId=350795311&fastPos=1 - par exemple), il n’y a pas d’obligation d’entretien par un professionnel. Dois-je invoquer cette jurisprudence ? Un autre texte / article / … ? Il y a aussi cette page (https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/1661-chauffe-eau-et-reparations-locatives) qui est plus ambigüe.

“Nettoyage d’appartement: complément nettoyage et détartrage robinetterie lavabo et baignoire en SDB, …” : 31,74 €

Je n’ai pas été suffisamment vigilant au moment de l’EdLS pour avoir laissé passer les deux remarques suivantes : “baignoire : Mitigeur be sauf traces calcaire” et “Lavabo : Mitigeur be sauf traces calcaire”. Cependant, j’ai une facture d’un prestataire de ménage bien connu dans laquelle est détaillé tout ce qui a été fait dont la robinetterie. Est-ce que ça a de la valeur ? Par ailleurs, il ne me semble pas que le devis puisse être aussi suspensif (“...”). Enfin, 31,74 € semble bien excessif pour deux “traces calcaire”, qu’en pensez-vous ?

“Fixations porte freezer du réfrigérateur cassées : remplacement porte” : 23,02 €

La porte du freezer a bien été cassée pendant mon temps de location… Or le frigo doit avoir une vingtaine d’années. Peut-on invoquer la vétusté ?

“Nettoyage et dégivrage du réfrigérateur” : 18,29 €

L’EdLS ne mentionne pas le caractère sale du réfrigérateur (simplement la mention “non dégivré” - et j’ai par ailleurs la facture de ménage qui mentionne le frigo : dois-je également le mentionner dans mon courrier ?), et je ne pense pas qu’on puisse faire payer un dégivrage, par nature gratuit ?

“Prise en charge, déplacement corps de métier” : 44,20 €

Un tel devis estimatif peut-il faire apparaître des frais de nature aussi intangibles (oserais-je dire imaginaires) ? Dois-je les contester en ce sens ou seulement parce que le “corps de métier” n’a plus besoin de se déplacer du fait de ce que j’écris plus haut ?

Enfin, j’ai perdu le cache pile de l’émetteur de parking (noté sur l’EdLS), et on me facture son remplacement (44 €). Est-ce normal ? Si non, dois-je invoquer plutôt le caractère fonctionnel de l’émetteur malgré l’absence de cache pile et / ou le caractère vétuste (d’après le gardien - pas de preuves écrites cependant - ce modèle d’émetteur était le plus ancien de la résidence, i.e. une bonne dizaine d’années a minima) ?

J’ai cru comprendre que la “demande de restitution du dépôt de garantie” (LRAR) doit être faite au nom du propriétaire ; l’agence dit d’ailleurs ceci : “XXX n’étant que le gestionnaire, toute procédure éventuelle à venir serait à faire au nom du propriétaire” (pratique !), mais mentionne néanmoins un numéro de contact. Dois-je adresser le courrier directement au propriétaire ? En informer l’agence ? Qu’en pensez-vous ?

Merci d’avance pour votre aide et votre temps !

1 réponse

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bonjour,

1/ Un devis "estimatif" par cet "expert" n'est pas un devis de professionnels, et par conséquent, n'est pas un justificatif valable. Réclamez des devis de professionnels ou les tickets de caisse des matériaux (produits) utilisés si le bailleur a lui-même fait les réparations..

2/ "Remise en état" : sauf si un locataire a complètement saccagé le logement, un bailleur n'a pas à "remettre en état" son logement entre 2 locataires.

3/ Chauffe eau électrique : effectivement, il n'y a pas d'entretien pour un chauffe eau électrique.
Oui, vous pouvez citer le lien de légifrance (y'a pas lieux).
De plus, un locataire n'a aucune obligation de prendre un << contrat >> d'entretien, même pour les éléments qui nécessitent un entretien locatif annuel. Refusez cette retenue.

4/ Détartrage robinetterie lavabo et baignoire : la retenue est à faire puisque mentionnée sur l'EDLS, (que vous avez signé ?)
Quant au montant retenu, si vous l'estimez trop fort, vous êtes en droit de le contester, en fournissant un devis inférieur.

5/ Fixations porte freezer : Peut-on invoquer la vétusté ? Oui.

6/ Nettoyage et dégivrage du réfrigérateur :
Vous pourriez contester le nettoyage extérieur du frigo,à l'aide de votre facture, mais le dégivrage d'un vieux frigo n'est pas automatique : il faut éponger l'eau qui coule, des fois jusque par terre et toujours de toute façon à l'intérieur du frigo : donc "essorage" (si j'ose dire) et nettoyage...

7/ Prise en charge, déplacement corps de métier : comme ce "devis estimatif" n'est pas valable, laissez tomber... en attendant d'avoir des devis de professionnels par corps de métier des dégradations.

8/ Cache pile de l’émetteur de parking : mentionné sur l'EDLS, oui, c'est normal qu'on vous retienne son rachat (et cette somme me semble normale : un "cache" (la partie noire) de clé de voiture revient à 50 €.

9/ Demande de restitution du DG : comme il y a des retenues pour dégradations justifiées le bailleur dispose de 2 mois à partir du rendu de l'intégralité des clés en main propre (du bailleur ou de l'agence ou d'une tierce personne mandatée par le bailleur pour faire l'EDLS); et sauf à avoir reçu avant ces 2 mois de délai légal le solde du DG ou une notification justifiant les raisons d'un non rendu de DG ou une demande de surplus à payer, sur justificatifs (=devis ou factures de professionnels) , vous devez attendre la fin de ces 2 mois pour contester les retenues faites.
MAIS, la 1° chose que vous aurez à faire est de mettre en demeure votre bailleur de vous fournir les justificatifs des retenues faites.
Quand vous aurez des justificatifs légaux, vous pourrez alors contester ce qui n'aurait pas dû être retenu.
Courrier R+AR au bailleur + copie à l'agence (et écrivez sur le courrier pour le bailleur "copie à l'agence" et sur le courrier pour l'agence "original de ce courrier envoyé en R+AR au bailleur").
Le nom et les coordonnées du bailleur DOIVENT figurer (conformément à la loi) sur votre contrat de location, avec celles de l'agence.


Enfin, je vous propose de lire mon topo sur la restitution du DG :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8408392-rendre-l-appartement-tel-qu-il-etait#2

cdt.
djivi38
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7 307 > joyoftech
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https://blog.locservice.fr/savoir-sur-le-preavis-du-locataire-1185.html : hélas, ils ne donnent pas la référence légale...Contactez l'ADIL pour la leur demander https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
"Si le locataire a quitté le logement avant la fin du délai de préavis et que le bailleur trouve un nouveau locataire entre temps, le préavis du locataire sortant s’arrête à la date de signature du nouveau bail, ce qui lui permet d’arrêter plus tôt le paiement du loyer. En effet, un propriétaire ne peut pas recevoir deux loyers simultanément pour le même bien.
Et comme un locataire entrant paye son loyer le jour de la remise des clés par son bailleur, il est reste que, quand sortie et entrée se font le même jour, le sortant n'a pas à payer son dernier jour : il est illégal de "vendre" pas 2 fois la même chose.
joyoftech
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> djivi38
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Bonjour à vous deux,

L'agence n'a rien concédé :

Concernant le chauffe-eau, on me renvoie au bail contenant cette clause (nulle à mon sens, mais j'aimerais votre éclairage) :
"- Le preneur devra faire ramoner les conduits de fumée pouvant exister dans les lieux loués chaque fois qu'il sera nécessaire et en tout cas suivant les prescriptions administratives. Il devra souscrire un contrat d'entretien au moins une fois par an, la chaudière de chauffage central ou le ou les chauffe-eau, chauffe-bains installés dans l'appartement, les tuyaux d'évacuation et les prises d'air et de justifier de ces entretiens à toute réquisition du bailleur. Le preneur ne pourra faire usage dans les locaux loués d'aucun appareil de chauffage au mazout ou de gaz sans avoir obtenu préalablement l'accord et l'autorisation expresse et par écrit du bailleur."

Concernant toutes les autres réparations, on me renvoie à l'EDLS, en considérant que le "devis estimatif" par un "membre d'un réseau d'experts immobiliers" est une justification valable. Je n'ai pas de réponse par rapport à mes demandes de prise en compte de vétusté.

Suite à cette réponse et vos commentaires, je compte écrire directement au propriétaire à l'issue (proche) des deux mois.

Enfin (le comble), le chèque de restitution n'est pas signé : on me demande de me le renvoyer (a priori à mes frais) avant de le renvoyer... Puis-je demander la prise en charge des frais de renvoi et / ou les pénalités de retard de restitution le cas échéant ?
djivi38
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7 307 > joyoftech
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"Il devra souscrire un contrat d'entretien au moins une fois par an"
C'est une clause abusive, réputée non écrite : la loi ne parle pas de "contrat" d'entretien pour un locataire, mais seulement d'"entretien au moins annuel obligatoire".

"en considérant que le "devis estimatif" par un "membre d'un réseau d'experts immobiliers" est une justification valable."
Un devis est établi par un artisan qui fera les réparations et un devis est précis, pas "estimatif", et je ne pense pas qu'un "membre d'un réseau d'experts immobiliers" va effectuer lui-même des réparations...

Vous pouvez également contacter l’ADIL la plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/
xplom
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978 > djivi38
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ils pataugent pour moi , ils confondent chaudière et chauffe eau
joyoftech
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Bonjour à tous les deux et à ceux qui passent par là,

J'ai vu l'ADIL, qui m'a confirmé la partie vétusté mais ne m'a pas aidé pour le jour d'entrée / sortie éventuellement payé à tort. Son représentant a bien ri à la vue du devis estimatif, mais là aussi, je ne pense pas que ce soit tangible :-)

J'ai fait une demande de restitution de dépôt de garantie, dont la réponse était prévisible.

En substance : les retenues sont justifiées, il n'y a pas de vétusté (frigo + télécommande), vous avez signé la clause dans le bail (chauffe-eau).

J'apprends de la facture d'entretien du chauffe-eau (réalisé a posteriori de leur première lettre) qu'il est de 2017 (cette information peut être importante pour vous ?).

Qu'en pensez-vous ?
Merci !
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