Revision loyer

Bonjour,

Je suis un peu perdu concernant la révision d'un loyer, je loue un bien depuis Juin 2016 (date de 1ere location) sur la région Lyonnaise avec un IRL datant du 1er Trimestre 2016 et je n'ai jamais révisé le loyer depuis cette date même lors d'un changement de locataire.

Aujourd'hui mon locataire est parti du logement depuis le 01/12/2019, j'ai donc profité de ce laps de temps pour rafraîchir (nettoyage précédent locataire, peinture entre autre) l'appartement.

Je souhaite à présent le remettre en location et je me pose la question de la mise à jour du loyer (aujourd'hui 470€ HC), comment puis-je calculer l'augmentation ? Sachant que je suis en zone soumis au décret fixant annuellement le montant maximum d'évolution des loyers à la relocation.

Puis-je partir de l'indice lors de la 1er mise en location (1er Trimestre 2016) du fait que mon locataire et partie ? Ou uniquement sur l'année 2019 (mais dans ce cas comment fonctionne le calcul) ? Dois-je partir du trimestre à la signature de la date - 1an ?

Enfin dans les nouveaux exemples de contrats une section mentionne :

• Montant Loyer de référence (m²)
• Montant Loyer de référence majoré (m²)

Je ne suis normalement pas concerné par la partie Loyer majoré (uniquement Paris si j'ai bien compris) par contre j'ai des doutes sur la valeur à indiquer dans "Loyer de référence", es-ce le loyer HC divisé par le nombre de mètre carré ?

D'avance merci pour vos éclaircissements et votre aide.

Cordialement,