Indexation loyer

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- - Dernière réponse : Latifa75009
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5 décembre 2019
- 5 déc. 2019 à 13:50
Bonjour,
Je viens vers vous car j’aurais besoin d’un renseignement.
Je suis locataire d’un appartement depuis le 1/12/2016. Mon propriétaire n’a jamais fais d’indexation de loyer et là il voudrait faire une indexation, ce qui est normal, mais me dit qu’il peut se baser sur l’années 2016, je lui explique que la loi a changer et qu’il ne peut que calculer par rapport au taux 2018 mais il refuse.
De plus, mon loyer hors charges est de 870 euros et 90 euros de charges, et il calcule l’indexation avec les charges.
Pourriez vous me dire si il a le droit de faire ça?
Voici son courrier une partie de son courrier:
« Indice 3e trimestre 2019: 129,99
Indice 3e trimestre 2016 : 125,33
Source : https://www.insee.fr/fr/statistiques/4231083
Augmentation de l’indice sur trois ans : 3,7 %
Augmentation de la surface louée, depuis le 9 janvier 2018, par achat des parties communes à la copropriété.
27,60 m2/26,00 m2 (hors balcon de 5 m2) = 6,15%
À partir du 1er décembre 2019 : 1057 € (charges comprises) »  je n’en comprend vraiment pas son calcul.

Et il veux faire une indexation sur la garantie locative.

Je vous remercie d’avance pour vos réponses.

Latifa
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Merci
bonsoir,

Location nue ? Meublée ?
Charges "au réel" ou "au forfait" ?

Des charges peuvent être "indexées" en même temps que la "révision" d'un loyer et aux mêmes conditions, SI une révision de loyer a été prévue au bail à sa signature ET SI les charges sont mentionnées sur le contrat de location comme étant "au forfait".

Une "révision" de loyer (et pas une "indexation") est possible seulement si elle a été prévue au bail à sa signature. Et depuis la loi Alur (mars 2014) la rétroactivité n'est plus possible (voir mon topo).

La formule est :
  • pour des charges "au réel" (= provisions mensuelles avec régularisation annuelle sur justificatifs) la formule est :

loyer hors charges / indice du trim. année -1 x indice même trim. année 1.
Soit : 870 € / 128,45 x 129,99 = 880,43 € (au lieu des 902,35 que le bailleur voudrait vous faire payer !!!)
https://www.anil.org/outils/indices-et-plafonds/tableau-de-lirl/
  • si les 90 € de charges sont forfaitaires, le calcul est :

(870 € + 90 €) / 128,45 x 129,99 = 971,51 €

Je vous propose la lecture de mon topo :
https://droit-finances.commentcamarche.com/forum/affich-8399640-location-visite-limite-et-coup-de-coeur-qui-fait-les-travaux#2
(particulièrement la "A" du § IV)


"Et il veux faire une indexation sur la garantie locative. "
Si vous voulez dire que votre bailleur veut changer le montant du DG (= Dépôt de Garantie) : NON, c'est illégal, le montant du DG reste le même jusqu'à la fin de la location.


"Augmentation de la surface louée, depuis le 9 janvier 2018, par achat des parties communes à la copropriété. "
Cette surface augmentée a-t-elle fait l'objet d'un avenant à votre bail pour mentionner que vous en êtes devenue la seule bénéficiaire ?


cdt.

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5 décembre 2019
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Merci
Un énorme merci pour votre réponse.
Je lirais demain bien tranquillement votre topo.
Je loue un appartement meublé et dans le bail aucune mention de révision des charges.
Aussi, je loue un studio, sur le bail il est mentionné un deux pièces et le prix au mètre carré est le prix d’un studio. Il considère son appartement comme meublé, mais il n’y avait ni four ou four à micro ondes.
Je me demande si je peux exiger qu’il me fournisse un four ou autre?

Pour l’augmentation du mètre carré, ça ne change strictement rien pour moi. Il a agrandi son patrimoine immobilier. Tant qu’il ne fait pas de travaux je ne gagne pas 1mm d’espace.

Merci pour votre réponse très détaillée.

Cordialement,

Latifa
djivi38
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Voici la liste obligatoire des meubles pour qu'une location puisse être dite "meublée" :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030967884&categorieLien=id
et cette liste DOIT être annexée à votre bail.
Vous pouvez exiger tout ce qui manque à la liste légale.

"dans le bail aucune mention de révision des charges. "
ça ne marche pas comme ça.
Les charges doivent être mentionnées :
- soit "provisions mensuelles de charges" (et on sait d'office que, dans ce cas, elles doivent être régularisées 1 fois/an sur justificatif des comptes approuvées en AG);
- soit "au forfait" : dans ce cas on sait d'office que le montant reste inchangé, sauf à faire une "indexation" lors de la révision du loyer (si une révision de loyer a été prévue à la signature du contrat),
- soit "comprises" : ce qui ne veut rien dire juridiquement parlant. Dans ce cas, elles doivent être listées et qualifiées de charges "réelles" ou "forfaitaires".
- soit "nulles" : dans ce cas, il faut que ce soit mentionné expressément, car, en l’absence de toute mention précise, la jurisprudence considère que les charges restent dues par le locataire selon leur consommation réelle.

Si la surface louée ne change pas, pas d'"augmentation" de loyer, mis à part bien sûr la révision annuelle conformément à la loi.
Votre part locative des charges de copro augmentera peut-être un peu, du fait de l'augmentation de ces tantièmes.
Et je pense qu'il faudrait que ce bailleur fasse un avenant au bail pour modifier la surface louée (qui, pour le moment, ne vous est PAS louée) ET que par votre signature vous acceptiez une augmentation de loyer pour ça... mais rien ne vous contraint d'accepter.
Latifa75009
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5 décembre 2019
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Bonjour Djivi38,

J’ai lu votre article et ce dernier est très bien détaillé, merci.

Pour les charges dans le bail il est mentionné « charges comprises » du coup ça ne veut rien dire.

Pour l’augmentation du loyer après travaux, je lui avais dis que j’étais d’accord à condition que ça soit l’équivalent du prix du mètre carré.
Je ne gagnerai pas vraiment en espace, il doit juste déplacer la porte d’entrée de même pas 1 m pour que les toilettes soient enfin dans l’appartement. Je gagnerai en intimité.

Ma proposition l’a fait rire, comme il venait d’acheter (a crédit) le palier, il avait l’intention de m’en demander une augmentation de 100 ou 150 euros, chose que j’ai refusé. En gros il voudrait que je lui rembourse son crédit.

De plus, si jamais il me prends la tête, est ce que je peux contester le fait que le logement est considéré comme meublé alors qu’il n’y a pas tout le nécessaire?

Encore un grand merci, grâce à votre « topo » je pourrais lui envoyer un courrier.

Bien à vous
djivi38
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6532 -
"... dans le bail il est mentionné « charges comprises »"
en l’absence de toute mention [charges au réelles ou forfaitaires], la jurisprudence considère que les charges restent dues par le locataire selon leur consommation réelle.


"si jamais il me prends la tête, est ce que je peux contester le fait que le logement est considéré comme meublé alors qu’il n’y a pas tout le nécessaire? "
Oui.
Mais vous passeriez alors - en ne changeant QUE la dénomination de l'intitulé - aux conditions d'un bail vide : bail de 3 ans (et peut-être votre bailleur reprendrait ses meubles), et préavis locatif de 3 mois, sauf exceptions expliquées ici :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168

cdt.
Latifa75009
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5 décembre 2019
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Ça m’arrangerait bien qu’il reprenne ses meubles.
Ils étaient neuf mais de mauvaise qualité. Il refuse de changer ou de reprendre, du coup je dors sur un canapé lits de basse qualité depuis 3 ans, il est usé et ne veut rien entendre.

Je verrais ce que ça donnera. Je vous tiendrai au courant si il y a une suite.

Bien à vous,

Latifa
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