Erreur sur le taux de notre prêt immobilier ? [Résolu]

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- - Dernière réponse : Gaius57
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2 décembre 2019
- 2 déc. 2019 à 15:23
Bonjour,

Ma compagne et moi avons signé un prêt immobilier d’une valeur de 172 869€ sur 25 ans, dans une banque très connu (je préfère ne pas la mentionner pour le moment). Nous sommes passé par un courtier et nous avons obtenu un taux de 1,55 (ce qui n’est pas terrible au passage, mais ce n’est pas le sujet)

En me rendant à un RDV auprès de ma précédente banque pour clôturer mes anciens comptes, ma conseillère me demande (avec mon accord) les condition de l’offre, par curiosité.

Cette dernière soulève un point très bizarre qui paraît à la fois sur l’offre de prêt, et également sur le tableau d’amortissement. Ma mensualité (hors assurance) ne correspond absolument pas au taux de 1,55 sur 25 ans. A vrai dire, nous sommes largement avantagés dans l’histoire. Car notre mensualité hors assurance est de 645€, ce qui correspond à un taux de 0,92 !

L’ assurance emprunteur pour ma compagne et moi est à 120€/mois dans l’organisme bancaire lui-même (ce qui est horriblement cher, nous allons changer rapidement). Ce qui fait des mensualités total de 765€. Soit, exactement ce qui apparaît sur chaque ligne de notre tableau d’amortissement sur les 300 mois !

Pour le moment nous payons des frais intercalaires le temps de débloquer toute notre enveloppe travaux. Donc nous ne payons pas encore de vrai mensualité. Mais ce sont bien celles qui apparaissent sur le tableau d’amortissement et donc celles que nous paierons une fois le remboursement du prêt démarré.

Nous sommes un peu confus, et nous ne savons pas quoi faire pour essayer de tirer cette histoire au claire. En même temps, nous ne voulons pas trop faire de vagues, si toutefois nous somme bel et bien très avantagés par cette erreur. La banque peut-elle revenir sur le contrat et le modifier alors que le prêt est signé depuis 2 mois ?

Merci pour votre aide.
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Merci
Bonjour,
Avec 300 mensualités échues de 645.00 euros pour un capital de 172.869.00 euros on trouve bien un taux de 0.92%, en fait 0.9167% nominal.
Avec des échéances de 765.00 euros (assurance 120.00 euros/mois comprise) on trouve un taux de 2.3787% nominal.
Suivant les chiffres de votre post, je ne trouve pas comment on est arrivé à 1.55%
Calculs effectués à l'aide d'une calculatrice HP12C.
Le taux de 0.9167% est bas, mais ne semble pas être hors du marché actuel, voir par exemple ici :
https://www.meilleurtaux.com/credit-immobilier/barometre-des-taux.html
En ce qui concerne l'assurance, voir l'article dont lien ci joint qui indique une fourchette de taux allant de 0.46% du capital, soit pour un capital initial de 172.869.00 euros des primes mensuelles de 66.27 euros, jusqu'à 1.23%, soit des primes mensuelles de 177.19 euros
Selon l'article cette prime de 120.00 euros/mois, soit 0.83% du capital initial, qui vous est demandée correspondrait à la tranche d'âge de 41 à 60 ans.
https://www.journaldunet.fr/patrimoine/guide-de-l-immobilier/1202061-assurance-pret-immobilier-taux-remboursement-et-cout/
Tout ceci sauf erreur de ma part.
Cordialement.

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Justicier75
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2 décembre 2019
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Oui le taux est dans la fourchette du marché.......
Il y a plusieurs façons d'interpreter le taux, taux du pret, taux TEG..........
Je trouve l'assurance bien chère, peut etre du à votre age........
Gaius57
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2 décembre 2019
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Petit précision, nous sommes dans l’est; et le baromètre des taux pour cette région, sur 25 ans, est de 1,19 pour considérer que le taux est excellent, soit bien plus que 0,92.
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Merci
Le coût total de l'opération indiqué, soit 20.707 euros correspond à des mensualités de 645.25 euros, en conséquence le taux est bien de 0.92%.
Le taux avec des mensualités de 645.25 + 120.00 soit 765.25 euros ressort à 2.3816%
Le taux de 1.55% donne des mensualités de 694.71 euros.
N'ayant pas tous les éléments du dossier, je me garderai de toute suggestion...

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Gaius57
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2 décembre 2019
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Merci pour votre aide. Je vous envoie à vous et Justicier75 une version anonymisé de mon dossier en message personnel.
Gaius57
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2 décembre 2019
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Je n'arrive pas vous trouver dans les message privée, arrivez-vous a m'envoyer un message que je puisse vous répondre ? Merci.
@Gaius57
Je ne suis plus inscrit sur CCM et ne dispose pas de la possibilité d'envoyer et de recevoir des MP...
Gaius57
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2 décembre 2019
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Voici un lien pour les documents, ils sont de toute façon anonymisé.

http://nextcloud.jonbk.ovh/s/gYncEjNL2XWoooB

Merci pour votre aide :)
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Merci
Je revois les calculs, mais déjà il s'avère que l'assurance n'est pas fixe de 120.45 euros si j'ai bien vu, mais est digressive, sans doute calculée sur le capital restant dû et non sur le capital initial...

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Gaius57
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2 décembre 2019
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Oui je vois. De toute façon nous allons changer d’assurance comme précisé plus haut. Et toutes nos interrogations portent sur les montants hors assurance.
Je cherche actuellement comment la caisse d'épargne obtient un taux de 1.55% sur ces bases.
Le taux de l'assurance étant de 0.07% du capital restant dû
Suite:
Dans ce tableau d'amortissement les intérêts sont calculés à 1.55%, l'amortissement du capital à 2.38%
Le total de chaque échéance est composé des intérêts, de l'amortissement et de l'assurance dégressive. C'est une technique de lissage pour obtenir des mensualités constantes de 765.76 (aux arrondis de quelques centimes près), alors que l'assurance est dégressive, ce qui est logique puisque le risque de la banque diminue au fil du temps.
Je vais m'absenter un moment et je reprendrai en fin d'après midi, pour essayer de comprendre le mécanisme de leurs calculs
On peut considérer que ce prêt est bien au taux de 1.55%, si j'ai bien compris jusque là....
Gaius57
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Ok , je pense comprendre. Du coup 1,55 assurance comprise. Mais étant donné que l’assurance est extrêmement cher, nous passerions sur une assurance dans un autre organisme, à environ 35€/mois, ce qui fera drastiquement baisser le taux du prêt (assurance comprise) ?
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Je n'ai pas bien compris les 36 premières mensualités sont de combien ?
Le capital ne commence à baisser qu'a la 37ieme
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Merci
Bonsoir,
La méthode de la CE serait la suivante :
Ils partent d'un taux de 2.386%, obtiennent des mensualités de 765.76 et calculent une assurance au taux de 0.0697% sur le restant dû après chaque mensualité.
Ils conservent le schéma d'amortissement à ce taux et construisent un tableau avec un taux d'intérêt de 1.55%.
Chaque mensualité sera la somme des intérêts calculés à 1.55% (taux du contrat), plus l'amortissement calculé au taux de 2.386%, plus l'assurance dégressive calculée à raison de 0.07% soit un montant constant de 765.76.
Si on déduit l'assurance des échéances de 765.76, on obtient un taux hors assurance de 1.55%.
Je continue néanmoins, certains détails m'échappent...
Cordialement.

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Merci
@Gaius57
Bonjour,
En résumé ce crédit est au taux de 1.55% hors assurance et de 2.386% assurance comprise, sauf erreur.
Le total des primes d'assurance de la CE est de 19.912.13 et il vous en est proposée une autre au tarif de 35.00/mois environ, soit un total de 10.500.00.
A caractéristiques égales, cela mérite réflexion.
Cordialement.

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Gaius57
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Bonjour Eugène, merci pour vos calculs. Donc , si je comprends bien, lorsque nous passerons sur une autre assurance. La mensualité n’aura plus besoin d’être lissé, et passera à 1,55 fixe, soit environ 695€ ?
Si la CE maintient son taux de 1.55%, les mensualités constantes hors assurance seraient de 695.55.
En ajoutant la nouvelle assurance soit 35.00 les 300 mensualités constantes seraient de 730.55, ce qui donne un taux de 1.9728% assurance comprise.
Et tout cela sauf erreur...
Gaius57
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Ok, merci beaucuoup pour toutes ces informations Eugene, nous y voyons beaucoup plus clair :) .
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2 décembre 2019
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Merci
Pour notre âge, nous avons 32 et 27 ans. Le coup de l’assurance est donc extrêmement cher en effet. Surtout que nous n’avons pas de problème de santé et sommes tous les deux non fumeur.

Nous avons accepté cette offre sous les conseils du courtier pour « faire passer le dossier » puis dans la foulée profiter de la loi Hamont pour changer d’assurance (il nous a déjà fait des simulations à 35€/mois pour les mêmes garanties auprès d’organismes spécialisés)

Concernant notre potentiel taux à 0,92. Il s’agit certes d’un taux dans la fourchette. Mais ce taux est tout de même très rare et fait partie des plus qu’excellent taux, surtout sur une durée de 25 ans. Et comme nous avons accepté ce prêt en un accord a un taux de 1.55, annoncé par le courtier et présent sur tous nos papier du crédit, nous ne comprenons pas nos mensualités et suspectons bien une énorme erreur de la part de la banque lors de la rédaction du prêt. Sur notre offre, le coup du crédit hors assurance s’élève à 35 762€. Or avec 645€/mois hors assurance, on arrive à 20 707 €. Soit près de 15 000€ d’économie. On comprend pas...

Suggérez-vous que nous en parlions à notre banque ? Si oui, ne peut-elle pas revenir en arrière ?


Merci beaucoup.
Justicier75
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Vous avez un échéancier ?
Gaius57
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Je vous ai envoyé une version anonyme par message personnel. Merci.
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