Donation suite au Décès de ma mère, mon père toujours en vie

Bonjour,
ma maman est décédée depuis quelques années et mon père est toujours en vie. ils avaient fait un document "au dernier vivant".Je suis fils unique et je souhaite faire une donation des biens dont j'ai hérité de ma mère à mes deux enfants. Le notaire m'explique que si je fais cela, au décès de mon père je ne serai plus propriétaire de rien même pas de l'usufruit. Or ce que je souhaite c'est bien conserver l'usufruit. N'y a t'il pas moyen, dans une procédure de donation de faire en sorte que je puisse conserver l'usufruit?
D'avance merci pour vos éclaircissements.