Contrat de syndic en AGO

Messages postés
4
Date d'inscription
vendredi 18 janvier 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
3 novembre 2019
- - Dernière réponse :  Ulpien1 - 4 nov. 2019 à 16:06
Bonjour,
Je suis au conseil-syndical et le syndic n'a pas jugé bon de nous réunir avant et nous avons eu un contrat de syndic bien modifié avec la convocation... Est-il possible de discuter les points et de vouloir les modifier pendant l'AGO ? ou mettre des réserves ? par exemple nombre de visites incluses dans le forfait (une alors que l'immeuble,en arrêté de péril est en travaux) réunion préalable à l'ago hors forfait (vacation) paiement de la fiche synthétique (78€) et des frais qui ont doublé voire triplé versus dernière ago.
Le changement de syndic n'est pas inscrit à l'ordre du jour et pour le moment nous n'y tenons pas (on veut pouvoir réintégrer l'immeuble rapidement fin2019)
Nous ne donnerons pas le quitus, nous voterons les comptes mais pouvons nous discuter le contrat ???
Merci
Afficher la suite 

9 réponses

Meilleure réponse
Messages postés
5340
Date d'inscription
mercredi 27 janvier 2016
Statut
Membre
Dernière intervention
7 novembre 2019
1354
3
Merci
lors de l'AG, le syndic peut ne pas rester muet sur ce point de contrat et ce serait d'ailleurs bien dommage, car l'AG partirait sur des modifications sans savoir si elles seraient accepter. Ce serait complètement idiot...
D'ailleurs certaines AG font venir leurs candidats syndics pour discuter avec eux avant de voter...

Dire « Merci » 3

Heureux de vous avoir aidé ! Vous nous appréciez ? Donnez votre avis sur nous ! Evaluez Droit-Finances

droit-finances 25593 internautes nous ont dit merci ce mois-ci

JPRP64
Messages postés
411
Date d'inscription
lundi 7 octobre 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
6 novembre 2019
21 -
Je vous renvoie aux articles 17, 18, 21 de la loi et 10, 14, 15, 15-1, 17, 26, 27, 29, 31, etc… du décret.

Ce rappel succinct pour dire les limites strictes concernant la prise de parole d’un syndic.

Si un conseil syndical contrôle le syndic et élabore avec ce dernier l’établissement de l’ordre du jour, les discussions ont donc lieu en amont de l’AG, et lors de cette dernière le conseil syndical donne son avis et si besoin est le syndic à la discrétion du président de séance et non pas de sa propre initiative.

Donc ce n’est pas au syndic de décider des clauses légales de son contrat.

Il est très courant qu’un syndic se permette de monopolise la parole et de diriger une AG ; c’est donc au président de séance ou au président du conseil syndical d’intervenir pour le remettre à sa place de subalterne administratif et de le « museler » par tout moyen, et, de ne le « désentraver » (décision du président de séance) si une question lui est directement posée et qu’elle peut faire l’objet de la pertinence d’une réponse.

Un amendement en AG n’a pas à être validé par le syndic !

Quant à la présence de futurs syndics, ce pouvoir est conféré au conseil syndical ou à tout copropriétaire par l’article 21 de la loi et les articles 10 et 11 du décret.

Si un syndic n’est pas d’accord avec des clauses légales et règlementaires dans son contrat ; il a deux choix : soit il s’exécute soit il est viré.
rambouillet41
Messages postés
5340
Date d'inscription
mercredi 27 janvier 2016
Statut
Membre
Dernière intervention
7 novembre 2019
1354 -
JPRP64 : c'est du n'importe quoi ..... (une fois de plus...)
JPRP64
Messages postés
411
Date d'inscription
lundi 7 octobre 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
6 novembre 2019
21 > rambouillet41
Messages postés
5340
Date d'inscription
mercredi 27 janvier 2016
Statut
Membre
Dernière intervention
7 novembre 2019
-
Comme d'habitude lorsque l'on n'a pas d'argument à faire valoir l'on coupe court en invoquant le n'importe quoi sans le démontrer.

En fait pour vous peu importe les précisions étayées que j'apporte du moment qu'elles ne vont pas à l'encontre de vos idées personnelles sur l’idyllique syndic professionnel dont le seul but serait que l'intérêt du « client » prime sur le sien : Il n'y a qu'à voir la santé financière de FONCIA and Co (et autres) à comparer avec les copropriétés qui sont en difficulté suite à la gestion de certains syndics professionnels !

Je peux témoigner que le vice de FONCIA est poussé jusqu'à faire désigner un syndic bénévole et d'être « recruté » uniquement en tant que conseiller à qui l'on confie, comme seules responsabilités, les convocations et l'envoi des PV d'AG... et bien sûr de pérorer et de jaboter lors des AG que l'on dirige d'office.
Commenter la réponse de rambouillet41
Messages postés
17430
Date d'inscription
mardi 21 février 2017
Statut
Membre
Dernière intervention
6 novembre 2019
6236
3
Merci
Bonjour
Pour le contrat c'est mieux de le négocier avant l'AG mais il est possible de faire aussi des modifications en séance.
Attention que lors de la signature du contrat ces modificatifs soient intégrés au document.

Et ne donnez plus JAMAIS de quitus au syndic ! C'est le meilleur moyen de vous priver de tout recours ultérieur sur sa gestion.

Dire « Merci » 3

Heureux de vous avoir aidé ! Vous nous appréciez ? Donnez votre avis sur nous ! Evaluez Droit-Finances

droit-finances 25593 internautes nous ont dit merci ce mois-ci

Merci beaucoup pour le quitus nous avons déjà averti tous les copropriétaires....d'autant que nous avons découvert que par la non réaction du syndic qui n'avait pas répondu à 2 relances en octobre 2018...l'anah avait supprimé une subvention en août 2019. Le conseil syndical a appris l'existence de ces relances et les a obtenues de l'anah et a décidé de faire un recours à l'anah en expliquant la situation. On verra bien. Ça m'amène une question faut-il mettre en cause le syndic à l'ago sur ce fait ou pas ? On pense faire une procédure voilà
anemonedemer
Messages postés
17430
Date d'inscription
mardi 21 février 2017
Statut
Membre
Dernière intervention
6 novembre 2019
6236 -
Mettre en cause ? Oralement et sans résolution à l'ordre du jour ? Aucun intérêt !
Parlez de ce sujet au moment du vote sur le contrat....
leonor77
Messages postés
4
Date d'inscription
vendredi 18 janvier 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
3 novembre 2019
-
Merci. Notre situation est compliquée nous n'avons pas eu de réunion avant AGO et compte tenu de la situation de l'arrêté de péril et des travaux à terminer, nous ne souhaitons pas changer de syndic maintenant (soit AGE soit dans un an prochaine AG) Pour cette subvention de l'anah (33 000E) le syndic nous a envoyé début septembre 2019 le retrait qu'il a reçu début aout 2019...sur le courrier de l'anah il était indiqué la possibilité un recours soit graçieux soit contentieux (au niveau national) ce qu'il n'a pas fait. Nous, Conseil Syndical nous avons décidé de joindre l'anah sur la possibilité de recours et c'est là que nous avons appris que la' personne de l'anah avait envoyé des courriers de relances en octobre 2018 au Syndic et sans réponse de leur part... d'ou le retrait de la subvention. Nous avons fait le recours auprès de l'anah national (sans réponse à ce jour).
La question faut'il demander à l'AGO pourquoi il n'ont pas fait de recours à l'annonce du retrait ? faut-il évoquer notre intervention auprès de l'anah et les relances (à notre demande, la personne de l'anah nous a envoyé copies de ces relances dont nous n'avons jamais eu connaissance et qui aurait pu permettre un report)
OU ne pas l'évoquer en AGO et faire ultérieurement une lettre recommandée avec ces éléments, en vue d'une procédure ?
Nous avons aussi en attente le paiement de l'assurance du Conseil Départemental sur le sinistre (d'ou arrêté de péril) ils ont été jugé responsables avec leurs entreprises en 2014. Nous avons avancé les fonds pour les travaux en 2017...et à nos demandes répétées du syndic on n'avait aucune explications de ce délai...Nous avons appelé notre protection juridique qui nous dit avoir fait une assignation en juillet 2019, nous ne sommes pas au courant. Faut il en parler en AG ?
Voila, nous sommes une petite copropriété avec des personnes fragiles.
Merci
anemonedemer
Messages postés
17430
Date d'inscription
mardi 21 février 2017
Statut
Membre
Dernière intervention
6 novembre 2019
6236 -
"Evoquer" en AG n'a aucun intérêt (bis). Vous aurez (ou pas) des réponses toutes faites et invérifiables.
Vu le contexte, il faut plutôt vous faire assister d'un avocat pour mettre en cause la responsabilité de ce syndic négligent.
Vous ne pourrez pas l'assigner tant qu'il est syndic !
Si vous voulez le garder (mais je ne vois pas pourquoi) attendez pour le mettre en cause.
Vous pouvez tout au plus le menacer de déclarer un sinistre à son assurance RC.
anemonedemer
Messages postés
17430
Date d'inscription
mardi 21 février 2017
Statut
Membre
Dernière intervention
6 novembre 2019
6236 -
PS : Je vous conseille au moins d'adhérer en tant que CS à une association (type ARC) et/ou de consulter un avocat rapidement. Un forum ne vous tirera pas d'affaires....
Commenter la réponse de anemonedemer
2
Merci
Bonjour
" s'il n'en est autrement ordonné par la loi ne signifie pas tout ce qui n'est pas prévu par la loi":c'est du n'importe quoi!
Commenter la réponse de Ulpien1
Messages postés
17430
Date d'inscription
mardi 21 février 2017
Statut
Membre
Dernière intervention
6 novembre 2019
6236
2
Merci
Finalement il n'est nul besoin de discuter lors d'une AG des termes d'un contrat de syndic
Bien sûr qu'il faut discuter puisque le décret ne fixe pas les montants !
(il manque même certains plafonds )
Commenter la réponse de anemonedemer
Messages postés
5340
Date d'inscription
mercredi 27 janvier 2016
Statut
Membre
Dernière intervention
7 novembre 2019
1354
1
Merci
Bonjour,

OUI, le projet de contrat peut être amendé en AG (mais ce sera la foire d'empoigne...).

Et si le syndic refuse tous les amendements demandés vous faites quoi ?..... le contrat qui lie syndic et syndicat doit être accepté par les deux parties....

Par contre le syndic a obligation de faire l'OdJ en concertation avec le CS, l'a-t-il fait (même si cela ne solutionne pas dans l'immédiat votre souci).
JPRP64
Messages postés
411
Date d'inscription
lundi 7 octobre 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
6 novembre 2019
21 -
Bonsoir,

Le syndic n'a pas a valider, lors de l'AG, les termes du contrat !

Lors de l'AG le syndic est muet (il la ferme !).

Ce n'est pas un copropriétaire ni un tiers lambda (il ne peut pas détenir de pouvoir) il n'a pas à intervenir dans la discussion, il ne peut s'exprimer que si le président de séance l'y autorise ou bien si une question lui est posée via le président d séance ; ce n'est qu'une fois que le contrat lui aura été envoyer qu'il pourra faire des réserves.

Il faut toujours mettre le syndic à sa vraie place de mandataire (prestataire de service même si ce titre ne lui plaît pas).

Cdt.
Commenter la réponse de rambouillet41
1
Merci
Là c'est la nullité absolue!, assortie de l'insulte , ce qui qualifie bien le genre de personnage que vous êtes!
Commenter la réponse de Ulpien1
0
Merci
Non c'est bien le problème la convocation a été envoyée dans réunion préalable avec le conseil syndical...notre AGO a lieu lundi 4novembre...je vais conseiller à tous les copropriétaires d'essayer d'obtenir 2 ou 3 points importants sur le contrat...de toutes façons dès la fin des travaux on verra une AGE pour changer de syndic avec de vraies raisons...
Merci beaucoup
Emma
Commenter la réponse de Leonor77
Messages postés
411
Date d'inscription
lundi 7 octobre 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
6 novembre 2019
21
0
Merci
Conseil pertinent que de ne jamais donner quitus à un syndic professionnel.

Aussi bien la loi du 10 juillet 1965 que le Code civil ignorent de donner quitus à un syndic.

Ces derniers incorporent le quitus (pour le passé) dans l'approbation des comptes (pour le futur) pour des raisons pécuniaires... qui sont deux choses bien différentes.

En effet un syndic est obligé d'avoir une assurance pour couvrir ses erreurs ou ses fautes ; cela pour protéger le client pendant trente ans ; le quitus est donc inutile.

C'est un secret de polichinelle de savoir que ce sont les assurances qui poussent les syndic à le faire pour leur permettre de s'acquitter de cotisations plus faibles.

Donc comme n'étant pas prévu par la loi le quitus ne pourrait se voter qu'à l'unanimité ce qui correspondrait, pour le syndicat, à se tirer une balle dans le pied.
rambouillet41
Messages postés
5340
Date d'inscription
mercredi 27 janvier 2016
Statut
Membre
Dernière intervention
7 novembre 2019
1354 -
ce qui n'est pas prévu par la loi, se vote à la majorité de l'article 24 et non l'unanimité :
Article 24 
I.-Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi.
....
JPRP64
Messages postés
411
Date d'inscription
lundi 7 octobre 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
6 novembre 2019
21 > rambouillet41
Messages postés
5340
Date d'inscription
mercredi 27 janvier 2016
Statut
Membre
Dernière intervention
7 novembre 2019
-
Article 14-1 :
Pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l'exercice comptable précédent.
Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.
La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.


Pour les votes prévus aux trois alinéas, l’article de la loi n’ordonne pas à quelle majorité ; donc conformément au premier alinéa de l’article 24 les décisions seront prises aux conditions de majorité prévues à l’article 24.

Plus complexe l’article 18 :
… de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice dans les cas mentionnés aux articles 15 et 16 de la présente loi, ainsi que pour la publication de l'état descriptif de division et du règlement de copropriété ou des modifications apportées à ces actes, sans que soit nécessaire l'intervention de chaque copropriétaire à l'acte ou à la réquisition de publication…

Si l’article 26 ordonne à quelle majorité doivent être votées les modifications du règlement de copropriété, la loi n’ordonne aucune règle de majorité pour modifier l’état descriptif de division.

etc...

La loi autorise ce qui peut être voté et généralement elle précise les règles de majorité ; dans le cas où elle n’apporte pas de précision : les règles de majorité sont celles de l’article 24.

Une nouvelle fois vous ne saisissez pas le sens des mots en faisant des amalgames douteux : « s’il n’en est autrement ordonné par la loi » ne signifie pas « tout ce qui n’est pas prévu par la loi » !

Sinon l'on pourrait voter n'importe quoi à l'article 24 !
Commenter la réponse de JPRP64
Messages postés
411
Date d'inscription
lundi 7 octobre 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
6 novembre 2019
21
0
Merci
Les chiens aboient la caravane passe !

Outre votre rigidité cervicale, il serait donc possible de décider, aux conditions de majorité de l’article 24, que des travaux concernant les parties privatives d’un lot, n’affectant pas les parties communes, soient financés par le syndicat.

Finalement il n'est nul besoin de discuter lors d'une AG des termes d'un contrat de syndic puisqu'il existe un décret clair et précis sur son contenu ((https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000030405166&categorieLien=id ).
L'argument invoqué en réplique est tout simplement absurde. En effet l'interprétation qui est donnée "ne signifie pas tout ce qui n'est pas prévu par loi" n'a d'autre signification que de dire ladite loi contient la liste exhaustive de ce qui peut être débattu et voté (acceptation ou rejet) par L'AG. Il s'agirait donc de dispositions limitatives devant être interprétées strictement.
Or cela est totalement faux, l'emploi de l'adverbe notamment dans l'article 24 prouvant bien, si besoin était, qu'il ne s'agit pas d'une liste limitative.
La caravane est percée de lacunes de base.
JPRP64
Messages postés
411
Date d'inscription
lundi 7 octobre 2013
Statut
Membre
Dernière intervention
6 novembre 2019
21 > Ulpien1 -
Je vous croyez spécialiste d'une certaine et personnelle technique notariale et non pas un spécialiste de la syntaxe pour comprendre une loi.

Comme vous en êtes coutumier vous vous substituez au législateur ou à la jurisprudence, et dans ce cas lors de la discussion, à l'Assemblée Nationale, sur la loi du 10 juillet 1965, et, en particulier à la page 832 (http://archives.assemblee-nationale.fr/2/cri/1964-1965-ordinaire2/009.pdf ) concernant la première version de l'article 18 (devenu article 24) : « Art. 18. — Les décisions de l'assemblée générale relatives à l'administration et à la conservation de l'immeuble, ainsi qu'au fonctionnement des équipements et services collectifs de ce dernier, sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés. »

Vous pourrez alors constater que c'est suite à un amendement, du Gouvernement, de pure forme qui ne change rien à la solution proposée (limitative), qui tend à rédiger l'article comme suit : « Les décisions de l'assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés, s'il n'en est autrement ordonné par la loi. »

La caravane est bien passée, sans encombre, et les chiens aboient toujours !
Commenter la réponse de JPRP64
Dossier à la une