Qu'est-ce que la Surface Excédentaire Constructible ?

Question

Bonjour,

Dans une expertise immobilière faite dans le cadre d'une succession, une méthode de valorisation utilisée par l'expert est la méthode par "Sol + Construction".
Il y a une ligne "Surface minimale constructible: 1.000m² x 200€"
Et une ligne "Surface excédentaire constructible: 500m² x 200€"

Qu'est-ce donc que la surface excédentaire constructible ?

Pour info la surface totale du terrain est de 2.000m² et l'emprise au sol des constructions est de 50% d'après le PLU. 
Or là on arrive à 1.000+500=1.500m² constructibles, donc 75%.

kasom · Answer

bonjour


1) de combien est la surface construite actuelle 

2) et  votre réponse vous pourrez la compléter avec des mots comme merci  ou autre formule de politesse ...ça vous prendra quelques secondes....

Josh Randall · Answer

Bonjour

Rien compris de la méthode de calcul. Enfin si mais dans le cadre de droits à construire, le problème est pris sous un autre angle.
Ici on parlera uniquement d'emprise au sol et non pas de surface de plancher constructible. Ce qui n'est pas du tout la même chose !!

pauline · Answer

Merci mais du coup la réponse est-elle correcte ? Je ne comprends pas cette histoire de bandes, le terrain est à peu près rectangulaire.

Ce que je voudrais connaître c'est l'explication de la Surface Excédentaire Constructible.
En recherchant sur internet j'ai trouvé plusieurs pdf d'expertises immobilières avec ce terme (parfois c'est Surface Supplémentaire Constructible).
Mais rien qui explique à quoi ça correspond.

Josh Randall · Answer

Kasom, je pense que "l'expert" confonds 2 notions: l'emprise au sol (CES) et l'occupation du sol (COS).
La surface minimale constructible n'existe plus et la notion de COS a été supprimée pour les communes dotées d'un PLU suite à l'adoption de la loir Alur !
Sauf dispositions contraire, le CES concerne une zone définie par le PLU et dans laquelle doit se trouver le terrain de Pauline.

Si le CES est de 50 %, il est valable sur l'ensemble de l'unité foncière.

La notion de Surface Excédentaire Constructible me semble être une formulation propre à embrouiller le monde.
Perso, je prendrais le problème dans l'autre sens. 

Si on reprend l'exemple de "l'expert", pour une parcelle dont le CES est de 50 %, l'emprise au sol disponible est de 1000 m² (l'emprise au sol étant la projection verticale de l'ensemble des constructions)
ET C'EST TOUT !!
L'emprise au sol disponible sera à déterminer en fonction de l'emprise au sol construite. C'est ce qui permettra de calculer le reliquat (car pour moi on ne peut parler que de reliquat).

Josh Randall · Answer

pas d'accord, il peut être de 100 % sur la première bande , ( de 16 m de profondeur par exemple ) , de 50 % sur les 20 mètres suivants et de 10 % sur le reste 
Dans ton développement, il s'agirait d'un règle très spécifique dans une zone de PLU très spécifique. Si tuas un exemple concret je suis preneur.

le PLU ne s'applique pas toujours à une m^me unité foncière
Nous sommes d'accord sur ce point.

comme quand on estime un terrain pour un promoteur sur la CUB de Bordeaux par exemple ; [...]
C'est une règle de calcul inhérente à un projet de construction et sans doute appliquée à un règlement particulier et cette règle particulière doit se retrouver par écrit ET visuellement sur le plan de zonage.

D'ailleurs, il serait intéressant, pour avoir une idée claire de ce qu'avance l'expert d'avoir l'extrait du PLU applicable dans la zone où se trouve le terrain de Pauline ainsi que le plan de zonage associé (un lien serait apprécié)

Mais je persiste: parler de surface minimale constructible pourrait induire en erreur une personne qui ne maîtrise pas les notions d'emprise au sol et d'occupation des sols. D'où l'erreur de Pauline je pense. Mais ce n'est que ma perception, bien entendu.

Qu'est-ce que la Surface Excédentaire Constructible ?

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