Qu'est-ce que la Surface Excédentaire Constructible ?

pauline - 22 sept. 2019 à 18:00
kasom
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22 mai 2022
- 23 sept. 2019 à 19:16
Bonjour,

Dans une expertise immobilière faite dans le cadre d'une succession, une méthode de valorisation utilisée par l'expert est la méthode par "Sol + Construction".
Il y a une ligne "Surface minimale constructible: 1.000m² x 200€"
Et une ligne "Surface excédentaire constructible: 500m² x 200€"

Qu'est-ce donc que la surface excédentaire constructible ?

Pour info la surface totale du terrain est de 2.000m² et l'emprise au sol des constructions est de 50% d'après le PLU.
Or là on arrive à 1.000+500=1.500m² constructibles, donc 75%.

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kasom
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22 mai 2022
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22 sept. 2019 à 18:28
bonjour


1) de combien est la surface construite actuelle

2) et votre réponse vous pourrez la compléter avec des mots comme merci ou autre formule de politesse ...ça vous prendra quelques secondes....



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Bonjour,

Pour le point 1, la surface actuellement construite est de 150m². Mais je ne vois pas bien l'importance de cette
information. Je cherche la signification d'un terme technique.
Ah si, pour répondre avec un exemple.

Pour le point 2, je suis d'accord.

Merci.
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kasom
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22 mai 2022
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22 sept. 2019 à 19:04
la première bande des 1000 premiers m² est constructibles sur la totalité ( oubliez les 50 % du PLU )

Le reste des 1000 qui doit être sur une bande derrière ne doit l'être qu'à hauteur de la moitié soit 500 m² "constructibles " ( le coefficient d'emprise au sol doit être la moitié de la première bande )

1000 + 500 = 1500 m² au total de constructible

en résumé : sur la première bande vous pourriez construire 500 m² ( 50 % de 1000 ) et sur la seconde 250 m² ( 50 % de 500 ou encore 50 % de la surface excédentaire )
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Josh Randall
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23 mai 2022
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22 sept. 2019 à 19:15
Bonjour

Rien compris de la méthode de calcul. Enfin si mais dans le cadre de droits à construire, le problème est pris sous un autre angle.
Ici on parlera uniquement d'emprise au sol et non pas de surface de plancher constructible. Ce qui n'est pas du tout la même chose !!


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kasom
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22 mai 2022
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22 sept. 2019 à 22:45
oui bonne précision : on parle d'emprise au sol
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Merci mais du coup la réponse est-elle correcte ? Je ne comprends pas cette histoire de bandes, le terrain est à peu près rectangulaire.

Ce que je voudrais connaître c'est l'explication de la Surface Excédentaire Constructible.
En recherchant sur internet j'ai trouvé plusieurs pdf d'expertises immobilières avec ce terme (parfois c'est Surface Supplémentaire Constructible).
Mais rien qui explique à quoi ça correspond.
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kasom
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23 sept. 2019 à 10:36
lisez votre PLU : vous voyez que suivant la distance du terrain par rapport à la route , ça forme des bandes dont le coefficient d'emprise au sol varie

donc votre rectangle se découpe en plusieurs bandes

sur la première bande de 1000 m² l'emprise au sol possible est de 50 % , c'est ce que l'expert appelle la surface minimale constructible , qui sert de base 100 , et qui est de 1000 m²

la seconde bande a une emprise au sol constructible qui doit être de 25 % , c'est ce que l'expert appelle la surface résiduelle constructible
Comme elle n'est que de la 1/2 de la surface de la première bande, la surface résiduelle constructible est de 500 m²

Pour mieux comprendre on va prendre d'autres chiffres

soit une terrain de 2500 m² qui lui aussi va se diviser en deux bandes de 1250 m²

La première bande a une emprise au sol possible de 50 % qui sert de référence
Nous avons donc 1250 m² de surface minimum constructible

La seconde bande bande a une emprise au sol possible de 1/2 par rapport à la première bande
la surface excédentaire constructible est donc de 1250 / 2 = 625 m²
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Josh Randall
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23 mai 2022
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Modifié le 23 sept. 2019 à 11:24
Kasom, je pense que "l'expert" confonds 2 notions: l'emprise au sol (CES) et l'occupation du sol (COS).
La surface minimale constructible n'existe plus et la notion de COS a été supprimée pour les communes dotées d'un PLU suite à l'adoption de la loir Alur !
Sauf dispositions contraire, le CES concerne une zone définie par le PLU et dans laquelle doit se trouver le terrain de Pauline.

Si le CES est de 50 %, il est valable sur l'ensemble de l'unité foncière.

La notion de
Surface Excédentaire Constructible
me semble être une formulation propre à embrouiller le monde.
Perso, je prendrais le problème dans l'autre sens.

Si on reprend l'exemple de "l'expert", pour une parcelle dont le CES est de 50 %, l'emprise au sol disponible est de 1000 m² (l'emprise au sol étant la projection verticale de l'ensemble des constructions)
ET C'EST TOUT !!
L'emprise au sol disponible sera à déterminer en fonction de l'emprise au sol construite. C'est ce qui permettra de calculer le reliquat (car pour moi on ne peut parler que de reliquat).



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kasom
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23 sept. 2019 à 16:49
bonjour Josh

Si le CES est de 50 %, il est valable sur l'ensemble de l'unité foncière.

pas d'accord, il peut être de 100 % sur la première bande , ( de 16 m de profondeur par exemple ) , de 50 % sur les 20 mètres suivants et de 10 % sur le reste

le PLU ne s'applique pas toujours à une m^me unité foncière

l'expert là parle de "surface constructible " théorique

comme quand on estime un terrain pour un promoteur sur la CUB de Bordeaux par exemple ; dans la bande des 16 m on peut construire sur 100 % , donc on prend 1250 m² x 200 € ( et on x ensuite par le nombre d'étage )
et sur la seconde bande on ne peut construire qu'à 50 % donc on prend 750 x 200 € ( x nb étages )

là où pauline fait une erreur de raisonnement dans sa question c'est qu'elle calcule

1000 + 500 = 1500 m² constructible = 75 %

au lieu de 500 + 250 = 750m² constructibles car elle mélange les 50 % du PLU et les 50 % de son terrain ( 1000 + 1000 )
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Josh Randall
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23 sept. 2019 à 17:34
pas d'accord, il peut être de 100 % sur la première bande , ( de 16 m de profondeur par exemple ) , de 50 % sur les 20 mètres suivants et de 10 % sur le reste 

Dans ton développement, il s'agirait d'un règle très spécifique dans une zone de PLU très spécifique. Si tuas un exemple concret je suis preneur.

le PLU ne s'applique pas toujours à une m^me unité foncière

Nous sommes d'accord sur ce point.

comme quand on estime un terrain pour un promoteur sur la CUB de Bordeaux par exemple ; [...]

C'est une règle de calcul inhérente à un projet de construction et sans doute appliquée à un règlement particulier et cette règle particulière doit se retrouver par écrit ET visuellement sur le plan de zonage.

D'ailleurs, il serait intéressant, pour avoir une idée claire de ce qu'avance l'expert d'avoir l'extrait du PLU applicable dans la zone où se trouve le terrain de Pauline ainsi que le plan de zonage associé (un lien serait apprécié)

Mais je persiste: parler de surface minimale constructible pourrait induire en erreur une personne qui ne maîtrise pas les notions d'emprise au sol et d'occupation des sols. D'où l'erreur de Pauline je pense. Mais ce n'est que ma perception, bien entendu.
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kasom
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23 sept. 2019 à 19:16
il ne lui reste plus qu'à appeler l'expert
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