Écriture d'un bail verbal : insertion de clauses facultatives ?

- - Dernière réponse : djivi38
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17 septembre 2019
- 30 août 2019 à 15:51
Bonjour,

Lors de la transformation d'un bail verbal en bail écrit, est-il possible pour le bailleur d'insérer des clauses qui ne sont pas d'ordre public (typiquement : révision du loyer, dépôt de caution, garant, clause de résiliation) ?

Les recherches que j'ai menées à ce jour sur Internet m'ont apporté des réponses contradictoires...

Merci d'avance pour vos éclaircissements.

Arnaud B.
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2 réponses

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Merci
bonjour, Vous pouvez marquer les clauses habituelles, c'est à dire des clauses NON abusives. Reste à voir si le locataire ne rechigne pas, auquel cas, vous pourrez dire que ce ne sont que des clauses habituelles et légales.

Dépôt de garantie et non "dépôt de caution". La caution, c'est une personne physique qui s'engage à payer au cas où le locataire ne paierait pas.

C'est toujours mieux de signer un bail écrit à l'entrée du locataire, et de faire un état des lieux pour pouvoir constater les dégâts éventuels.

Pour le dépôt de garantie, s'il n'a pas été versé à l'entrée, il est possible que le locataire traîne les pieds pour le payer alors qu'il est en place, mais vous verrez bien, en tout cas, c'est ce qui se pratique couramment.
Merci Marc pour ces éclaircissements !
djivi38
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17 septembre 2019
5722 -
bonjour marc,

lisez et retenez ce ci...
  • Le DG (= DÉPÔT de GARANTIE) est une SOMME D'ARGENT versée par le locataire au bailleur à la signature du contrat de location, afin de permettre de couvrir d’éventuels manquements de la part du locataire (dégradations, défauts d’entretien, loyers impayés…).
  • La CAUTION désigne l’ACTE JURIDIQUE (acte de cautionnement).
  • Le GARANT est la PERSONNE qui se porte caution.

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17 septembre 2019
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Merci
Bonjour,
Un bail doit être conforme au document type définit par décret !
Article 3 de la loi de 89
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexteArticle.do;jsessionid=76878BA995EC36644358342A94203FDF.tplgfr38s_1?idArticle=LEGIARTI000031009774&cidTexte=LEGITEXT000006069108&dateTexte=20150929
Le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation.
(...)
anemonedemer
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17 septembre 2019
5896 -
Sur internet on trouve de tout... Vous êtes le bailleur ou le locataire ?
Je suis entièrement d'accord avec vous, Anémone, et je reste vigilant à ce que l'on peut lire sur Internet. J'y avais notamment lu une citation de Roosevelt qui mettait en garde sur ce point ;-)

J'ai contacté des ADIL de différents départements, l'une m'a répondu que la révision d'un loyer est tout à fait "imposable" dans le cas présent, tandis qu'une autre m'a affirmé que le locataire n'était pas dans l'obligation d'accepter cette "imposition". Tout cela est donc de plus en plus confus !

En qualité de locataire d'un bien immobilier dans lequel le propriétaire n'a rien fait depuis 40 ans (et ne souhaite pas faire quoi que ce soit en dépit de ses obligations - vu qu'il souhaite le vendre), j'ai été trop conciliant et ne souhaite plus l'être (hélas) vu le peu de considération que manifeste le propriétaire face à des demandes pourtant ô combien justifiées :-(
djivi38
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17 septembre 2019
5722 > belo -
le bail verbal ne comprenant forcément aucune clause, un locataire n'a aucune obligation d'accepter une clause de révision de loyer lors du passage bail verbal à bail écrit.
> djivi38
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17 septembre 2019
-
C'est bien ce que j'ai envie de penser (en toute objectivité), mais les lois sont parfois bien tordues.

En l'occurrence, je ne parviens pas à trouver cette jurisprudence citée dans l'article (de 2008) du Figaro qui tendrait à dire le contraire (lexis360.lexisnexis.fr/droit-document/article/loyers-copropriete/07-2006/150_PS_LCO_LCO0607CM00150.htm). L'article est relativement bien écrit, mais l'auteure n'est pas juriste non plus :
Le lien : leparticulier.lefigaro.fr/jcms/c_49194/bail-verbal-regularisez-la-situation
Il faut descendre au paragraphe Attention, qui dit en substance ceci :

L'établissement d'un écrit sera bien sûr l'occasion d'insérer des dispositions facultatives, comme la clause de résiliation de plein droit, une clause pénale, et surtout, une clause d'indexation du loyer. Celui-ci pourra enfin être révisé, mais elle ne joue que pour l'avenir: le bailleur ne pourra rattraper le retard accumulé, même en étalant la hausse. Si l'on en croit la jurisprudence, le locataire n'est pas en mesure de s'opposer à l'insertion d'une telle clause dans le bail, car elle n'est pas contraire aux dispositions de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989 (CA de Metz, 5 janvier 2006, Juris-Data n° 2006-294346).
djivi38
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17 septembre 2019
5722 > belo -
Voir : https://www.legalplace.fr/guides/bail-verbal/

Dès lors qu’il porte sur un logement qui constitue la résidence principale du locataire, le bail verbal est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

Ainsi, les dispositions impérative de la loi s’appliqueront notamment sur les aspects suivants :

< La durée minimale du bail de location imposée par la loi (variable selon la qualité du bailleur et selon qu’il s’agit d’un bail vide ou meublé) ;
< L’obligation du locataire de payer le loyer puisqu’en cas de loyer impayé ce dernier risque des sanctions ;
< Le respect par le locataire des règles de préavis applicables pour donner congé ;
< Les conditions de renouvellement après la fin de la durée du bail et les possibilités restreintes pour le bailleur de donner congé ;
< Les règles applicables à un éventuel dépôt de garantie.

Toutefois, les parties ne pourront pas profiter de certains aspects de la loi du 6 juillet 1989, faute d’écrit.
Ainsi, par exemple, le bailleur ne pourra imposer d’augmentation de loyer au locataire puisqu’aucune clause de révision (avec indexation) n’aura été prévue.
En effet, la loi encadre les augmentations de loyer, mais seulement si le contrat prévoit bien une clause de révision. Or le bail verbal ne prévoit, par nature, rien sur la question.
Cette disposition fait suite à un arrêt rendu par la troisième chambre civile de la Cour de Cassation le 4 octobre 1995 qui dispose que le tribunal ne peut accorder une indexation du loyer sans preuve de l’existence d’un accord entre le bailleur et le locataire.

cdt.
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