Construire maison sur terrain sci

Bonjour,

Je possède quelques bien immobilier et je souhaiterais me lancer dans la construction d'une petite maison pour la mettre en location.

Afin de limiter la fiscalité j'avais pensé :

Créer une SCI avec un prêt total avec mes 2 enfants majeurs (répartition 33% 1er enfant -33% 2eme enfant -34% moi) pour juste acheter le terrain.

Je construit la maison à mes frais. Dans 13 ans je décède. Est ce que la maison leur appartient "sans frais" car la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous ?

Il devront payer 5% de la valeur du terrain ?
ou alors mettre juste eux pour le terrain ?

Merci par avance,

Cordialement