Succession de biens avec ou sans testament

Bonjour,
Voici ma demande : j'ai eu une fille d'un 1er mariage, après mon divorce, j'ai rencontré un monsieur avec un fils d'un 1er mariage également (les enfants sont adultes à ce jour et en mènage). Comme, il ne voulait pas vivre dans ma maison .. nous avons donc acheté à 2 une autre maison, avec une partie de l'apport de la vente de la 1ère. Quelques années plus tard, nous avons également acheté un petit 2 pièces, pour dire "de placer" et en même temps aider un ami qui n'avait plus de domicile, bref.

Après 15 ans, problème, nous nous séparons, comme de mon côté c'est sur mon compte qu'est prélevé le crédit de la maison et l'appartement sur le sien, nous décidons d'un commun accord et du fait que c'est lui qui s'en va vivre avec une autre, qu'il me laisse la maison et que je lui laisse donc l'appartement.
Cela fait 5 ans qu'il est parti ; avec sa nouvelle compagne, il a acheté une maison et soldé dernièrement le prêt de l'appartement.

On s'est revu, justement afin que je signe pour accorder le remboursement du prêt de l'appart, et son notaire lui a dit qu'on pouvait faire un testament (devant notaire) afin qu'il n'y ait pas de problème de succession lors de mon décès ou du sien.
Je voudrai savoir, si je fais ce testament en présence des 2 enfants et de mon ex-ami, si c'est sur que c'est seulement ma fille qui aura la succession de ma maison si je pars, et s'il arrive quelque chose à mon ex-ami, que son fils n'ait pas le droit de me demander la part de son père.

C'est vraiment très complexe, j'espère que vous pourrez me trouver une solution ?

un grand merci