Studette semi enterrée

Question

Bonjour, 
Je fais l'objet d'un arrêté préfectoral m'interdisant de louer, sur rapport du service d'hygiène de la Mairie,  une studette de 11,28m2 (diagnostic récent loi Boutin). La locataire a eu un dégât des eaux qu'il n'a pas traité avec son assurance, donc la studette est dégradée. Le technicien du service d'hygiène mentionne dans son rapport   une surface de 6,71 m2 seulement, alors que la hauteur au plafond est supérieur à 2,20m, constate la dégradation de la studette, qu'elle est semi-enterrée donc impropre à la location alors que la studette possède une fenêtre donnant sur jardin, avec un extracteur d'air, une douche, un lavabo, un coin cuisine, une entrée. La seule chose d'important qui a été notée, c'est l'absence de différentiel. J'ai immédiatement refais l'installation selon les normes par un électricien. On me demande de ne plus louer et de reloger la locataire. J'ai fais une demande en recours gracieux pour annulation de cette décision. Comment me battre contre l'administration et prouver que j'ai le droit de louer ce bien ?. Merci pour votre aide.

ASTERGC · Answer

Quelle est la hauteur sous plafond exactement et à quelle hauteur se trouve le sol extérieur par rapport au sol de la studette ? Il faut commencer par là pour vérifier si le critère semi-enterré est justifié.

Ensuite ou en parallèle cherez le RS de votre département (ou Réglement Sanitaire Départemental) et regardez ce qu'il dit à ce sujet.

tma010 · Answer

1) Quelle est la hauteur sous plafond ? : 2,40m
2) A quelle hauteur se trouve le sol extérieur par rapport au sol de la studette ? : environ 70 cm

Concernant le RS du département 92, l'article 1331-22 du code de la Santé publique dit :
"Les caves, sous-sols, combles, pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur et autres locaux par nature impropres à l'habitation ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation, à titre gratuit ou onéreux".
 
Or ce logement qui n’est ni une cave, ni un sous-sol, ni des combles. Il a une pièce principale qui possède bien une ouverture sur l’extérieur (grande fenêtre avec extracteur d’air, la douche possède également une bouche d’aération), ce qui me semble nettement suffisant pour une si petite surface. Le logement est également suffisamment éclairé naturellement.

L’article 4 du décret 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent :
"Le logement dispose au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes". 

Ce logement présente ces caractéristiques (surface habitable loi Boutin de 11,26m2, et hauteur sous plafond > 2,20m.

Ce logement possède également :
- le chauffage collectif,
- une installation électrique sécurisée,
- une douche avec eau chaude,
- un lavabo,
- un coin cuisine,
- des toilettes sur palier directement en sortant du logement, ce qui est réglementaire pour une seule pièce.

Je ne comprend pas pourquoi, ils ont assimilé ce bien à un bien en sous-sol (alors que c'est un entre-sol) et malgré un diagnostic Loi Boutin qui donne une surface habitable de 11,26m2, ils ont calculé une surface de 6,70m2 (uniquement la pièce principale) ?.

Je vous remercie par avance pour vos éclaircissements.

ASTERGC · Answer

Peu importe à priori la hauteur qui est enterrée selon ce que vous lirez ici http://www.urbaplu.fr/portail/84/107/doc.html (lexique de définitions réglementaire indiquant qu'un niveau semi-enterré est un sous-sol).

Et on lit dans le jugement en cassation 16-27650 du 28 02 18
"... en effet l'article L1331-22 du Code de la Santé Publique stipule que "les caves (...) ne peuvent être mises à disposition aux fins d'habitation" et au terme d'une jurisprudence constante, concernant l'hygiène et la décence des locaux d'habitation, le logement dès lors qu'il est situé en dessous du niveau du sol naturel ne remplit pas les critères nécessaires à l'habitabilité nonobstant l'existence d'ouverture en partie haute du local."

Le dernier paragraphe dudit jugement énoncant pourtant par ailleurs
"4°) Alors enfin que seuls les caves, sous-sols, combles, et pièces dépourvues d'ouverture sur l'extérieur ne peuvent être mis à disposition aux fins d'habitation ; qu'en retenant, par motifs adoptés, que le lot n°17 ne remplissait pas les conditions d'hygiène et de décence des locaux d'habitation, nonobstant l'existence d'ouvertures en partie haute du local, dès lors qu'il était situé en dessous du niveau du sol naturel, quand l'article L. 1331-22 du code de la santé publique exige seulement que le local destiné à l'habitation soit pourvu d'une ouverture sur l'extérieur, sans exiger qu'elle soit au niveau du sol naturel, la cour d'appel a violé ce texte en lui ajoutant une condition qu'il ne prévoit pas."

tma010 · Answer

Excusez moi, mais cela veut dire quoi ?. Qu'à partir du moment où le bien possède une ouverture sur l'extérieur, il peut être habité ?.
Pouvez-vous m'éclaircir, s'il vous plait ?.
Où pourrais-je trouver l'intégralité de ce jugement ?.
Merci pour votre aide.

ASTERGC · Answer

Bonjour,
Je ne suis pas juriste, vous trouverez ce jugement sur https://www.legifrance.gouv.fr/search/juri?tab_selection=juri&searchField=ALL&query=&page=1&init=true
Cordialement

tma010 · Answer

Bonjour,
Je vous remercie pour toutes les informations que vous me donnez. Mais, j'ai cherché en vain le jugement dont vous m'avez parlé. Il s'agit de la vente d'une maison avec un chauffage qui n'était pas en état de fonctionnement. Je n'ai trouvé sur ce jugement aucun article qui parle de mon contexte (sous-sol, cave, etc...) ni aucune référence à l'article L. 1331-22 du code de la santé publique.

Pourriez-vous m'orienter sur le bon jugement pour que je puisse chercher ?.
Merci par avance.

BmV · Answer

" une studette de 11,28m2 (diagnostic récent loi Boutin) "  : qui a réalisé ce diagnostic ?

" J'ai fais une demande en recours gracieux "   : quel en a été le résultat ? 

" Comment me battre contre l'administration et prouver " : basez vous sur les textes que vous venez de citer ci-dessus.
Faites vous aider peut-être par un avocat....
 
--

ASTERGC · Answer

Effectivement, je vous avait donné le nom de mon fichier source mais qui ne correspondait pas au N° de jugement qu'il y avait à l'intérieur. Le bon est : 17-22172 du 06 12 18

Mais à l'opposé jetez un oeil à l'article L111-4 du CCH qui dit que la loi et les décrets se substituent et sont plus fort que les RSD lorsqu'ils sont contradictoires. Et aucun décret ou aucune loi ne fixe vraiment ce qu'est un sous-sol (conforément à ce que dit le dernier paragraphe du jugement ci-dessus).

tma010 · Answer

Bonjour ASTERGC,
Décidément, je dois mal chercher. J'ai trouvé le jugement de la cour de cassation, Chambre civile 3, du 06 septembre 2018, 17-22172 (transformation d'une cave en local d'habitation non autorisé par la copropriété, ce qui n'est pas mon cas). Ce jugement date du 06/09/2018. Je n'ai trouvé aucun jugement portant ce numéro datant du 06/12/2018. Je m'excuse d'insister mais c'est trop important pour moi. Si je pouvais trouver une jurisprudence sur quoi m'appuyer, ce serait top.

Par contre, je viens de penser (tardivement) à jeter un coup d'oeil sur le règlement de copropriété (j'avais acheté une chambre de bonne). Le règlement de copropriété indique bien que la résidence a été construite en 2 bâtiments, en incluant des appartements ainsi que 16 chambres de services et 4 WC pour l'un et 15 chambres de services et 4 WC pour l'autre. Ces chambres sont réparties en lots en tant que logements. Ils ne s'agit donc pas de caves. Est-ce que le RCP datant de 1957, modifié en 1987, 2006 et 2008 (incluant toujours les chambres de services, suffirait comme preuve que ce ne sont pas des caves ou des sous-sol ?. Sinon ce serait 16 + 15 = 31 chambres qui seront  hors circuits dans cette résidence !.

ASTERGC · Answer

Mea culpa c'est bien le bon jugement que vous avez lu, le N° est bon et je n'avais pas corrigé complètement la coquille et la date est bien celle du 06/09/18.
Même s'il ne concerne pas une situation à l'identique je pense qu'il faut montrer cette jurisprudence à un juriste afin qu'il vous explique le sens de ce jugement de la cour de cassation.

tma010 · Answer

Bonjour ASTERGC, 

Merci pour ces éclaircissements et votre aide.
Qu'en pensez-vous des nouvelles informations concernant le règlement de copropriété qui inclue 35 chambres de services avec des numéros de lots et qui accepte  leur location en tant que bien habitable (le syndic sait que les copropriétaires louent ces chambres) ?.
Par ailleurs, l'arrêté préfectoral me donnait jusqu'à la fin du mois d'avril passé pour arrêté la location de ce bien et de reloger la locataire. Mais, il me donne la possibilité de faire un recours gracieux auprès du Préfet ou du Tribunal administratif. J'ai fais les deux. Sur l'arrêté préfectoral, il est indiqué que l'absence de réponse dans un délai de deux mois, vaut rejet implicite. Ma question est la suivante :
Est-ce que l'arrêté préfectoral est suspendu pendant 2 mois jusqu'à cette réponse ?.
Merci pour votre aide.

Studette semi enterrée

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