Caution : réparation VS degradation

- - Dernière réponse : Valenchantée
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- 7 avril 2019 à 19:44
Bonjour,

Nous venons de sortir d'un logement et les propriétaires veulent nous faire payer certains travaux.

Il est bon de préciser qu'ils nous ont donné congé pour vendre la maison, derail important pour comprendre tous les travaux qu'ils veulent faire.

Déjà, en guise de dépôt de garantie, nous avions donné un chèque de 1900€ il y a 3 ans qui n'a jamais été encaissé.

Légalement ils ne peuvent donc rien faire mais ce sont des personnes avec qui j'aimerais ne pas mal terminer... D'où les questions suivantes :

Pour des dégradations on peut retenir toute ou partie du DG mais est-ce qu'on différencie dégradations locatives de réparations locatives ?

Leur agence conseille de faire mieux tailler les haies et retondre la pelouse...nous avons mis un parasol avec un pied imposant qui a donc empêche la pelouse de pousser entre temps. Ils comptent nous facturer le jardinier.

Nous avons fait passer une femme de ménage mais quelques dessus de meubles ne sont pas nickel et un toilette est pas mal calcaire, ils comptent nous facturer une nouvelle prestation de ménage voire le changement du WC.

Il y a quelques pocs dans certains murs en placo de par la délicatesse des déménageurs, quelques chevilles oubliées ou certaines qui ont été enlevées mais maladroitement rebouchees (par moi). Ils font passer un artisan qui va faire le job au black et ils pensent nous le facturer.

Enfin, une chambre était tellement vieillotte que nous avons entreprise de la repeindre en blanc. Quelques débordements sont à déclarer sur un montant de fenêtre et ce n'est pas bien peint derrière les tuyaux de chauffage. Ils comptent repeindre la chambre complètement.

Je ne suis pas contre participer à ces travaux mais ils me demandent 650€ et j'estime que c'est exagéré alors j'aimerais votre avis sur les points cités ci-dessus et ceux que je pourrais réfuter (si bien sur une vraie caution avait été encaissée et en attente d'être restituée) pour faire mes choses correctement svp.

Merci d'avance pour toutes vos réponses.

L
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22 avril 2019
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Merci
Bonjour,

Tous ces éléments figurent sur l'EDL de sortie ?

Cordialement,
Oui le même doc que l'edle à été utilisé pour marquer d'une autre couleur. Ces remarques ont été portées sur le document
Valenchantée
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22 avril 2019
4764 -
donc, ils peuvent réclamer ... mais quand une partie de la pelouse a été abimée, ils ne peuvent pas vous refacturer toute la pelouse ! de même pour les débordements de peinture ... et de toute façon, ils ne peuvent rien vous facturer sans au moins un devis.
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Merci
bonjour,

Tout d’abord quelques précisions pour savoir de quoi on parle exactement :
  • Le DG (= DÉPÔT de GARANTIE) est une SOMME D'ARGENT versée par le locataire au bailleur à la signature du contrat de location, afin de permettre de couvrir d’éventuels manquements de la part du locataire (dégradations, défauts d’entretien, loyers impayés…).
  • La CAUTION désigne l’ACTE JURIDIQUE (acte de cautionnement).
  • Le GARANT est la PERSONNE qui se porte caution.



Je ne comprends pas si l'EDLS a été fait ou pas encore...

"en guise de dépôt de garantie, nous avions donné un chèque de 1900€ il y a 3 ans qui n'a jamais été encaissé. "
Donc il n'est plus "encaissable" puisque la validité d'un chèque est de 1 an et 8 jours.

"Pour des dégradations on peut retenir toute ou partie du DG"
oui, et même un bailleur peut réclamer + (voir mon topo ci-dessous).

"mais est-ce qu'on différencie dégradations locatives de réparations locatives ? "
des dégradations imputables au locataire peuvent entraîner des réparations soit faites par le locataire avant de quitter le logement soit seront retenues sur le DG par le bailleur SI l'EDLS a été fait selon la loi (-> topo).

"Ils comptent nous facturer le jardinier. "
Pour la non repousse de l'herbe due au pied du parasol : oui, SI mentionné sur EDLS signé par vous.
Pour la haie et la tonte : c'est + litigieux, sauf si mentionné sur EDLS valable et signé par vous.

"Ménage"
Complétez vous-même le ménage des meubles et détartrez les toilettes... ça vous coûtera bien moins cher que d'attendre que le bailleur le fasse faire !

"état des murs"
toujours pareil : ça dépendra de qui sera mentionné sur l'EDLS que vous signerez.

"chambre vieillotte"
vous avez effectivement le droit de repeindre... mais tant qu'à faire il fallait le faire correctement.... et... toujours pareil : ça dépendra de qui sera mentionné sur l'EDLS que vous signerez.


Topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution").


Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Ça veut dire :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270

Conseil :
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : le locataire est en droit de récupérer quand même son exemplaire et de faire signer un reçu daté (2 exemplaires) de restitution intégrale des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI toutes ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes [bailleur + titulaire(s) du contrat de location],
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :


• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS prouvé non valable ou pas réalisé ;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire :
Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »]

Voir également : art 7 loi 6/7/1989.

=> Des retenues sur DG, au titre de réparations, ne peuvent se faire que pour des "dégradations" mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures.

Les montants correspondants aux dégradations légalement retenues DOIVENT être justifiés par des justificatifs - datés d’avant une éventuelle relocation - qui sont :
- des devis (acceptés ou non)
- OU des factures (Cour de cassation, 3 avril 2001) (diminuées d’un % de vétusté si vétusté il y a),
- OU des tickets de caisse des matériaux (pas du matériel) nécessaires auxdites réparations.

"" L’indemnisation du bailleur n’est pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives (jugement en cass 3eme civ ; 25 janvier 2006 N°04-20.726)"" : ça veut dire qu'un bailleur peut apporter un justificatif, devis ou facture, pour faire une retenue sur DG sans avoir l'obligation de faire réellement les réparations.


Le propriétaire DOIT fournir ces justificatifs :
- soit lors de la restitution partielle du DG (sous 2 mois après le rendu des clés),
- soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR :
1) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
2) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire (15 jours, mais en tout cas < à 3 mois : Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996), pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location.
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6).

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> art 22 § 7 de la loi du 6/7/1989 : Si le bailleur dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

 LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

 Saisine du tribunal d'instance :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/R14232
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/


Cordialement.
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