Pas de régularisation des charges locatives

- - Dernière réponse : pommepeche
Messages postés
21
Date d'inscription
lundi 25 mars 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
14 avril 2019
- 30 mars 2019 à 22:20
Bonjour,

Je suis en location depuis plus de 2 ans (13/02/2017) dans un petit appartement (vide), sur mon loyer viennent s'ajoutées 20 € de charges récupérables plus 8 € de charges forfaitaires.
Le problème est que depuis plus de deux années je n'ai eu aucunes régularisations de charges (en plus ou en moins), rien, j'ai pris rendez-vous avec l'agence début avril pour tirer les choses au claire car j'ai déjà donné 700 € de charges sans aucun justificatif ni aucune régularisation, rien....
J'ai contacté le propriétaire qui a été surpris de cette situation, lui même ne comprend pas qu'il n'y ai pas eu de régularisation au moins une fois par an.
je voulais savoir si cette situation est normale et quels sont mes droits ?

Je précise qu'il n'y a eu aucune amélioration ou travaux dans l'appartement, ces charges sont normalement dédiées à la consommation d'eau ( j'ai un sous-compteur) et aux ordures ménagères, il n'y a jamais eu de relever d'eau depuis que j'occupe le logement, sauf le premier jour de location bien sur, pour les ordures ménagères la situation est bloquée pour le moment du côté de mon propriétaire car il est en pleine régularisation de succession.

Merci et bonne journée à tous ;)
Afficher la suite 

Votre réponse

2 réponses

Messages postés
21
Date d'inscription
lundi 25 mars 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
14 avril 2019
0
Merci
bonjour desolé je peux pas vous repondre mais ca m interesse de savoir aussi,
etant donné que mon bailleur ne m a pas envoyer la teom les deux premieres annees et qu ensuite il m en a donné deux d un coup.
Commenter la réponse de pommepeche
Messages postés
24640
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
23 avril 2019
5606
0
Merci
bonjour,

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

« La TEOM est calculée (par le centre des impôts) sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la moitié de la valeur locative cadastrale de la propriété. Toutefois, la commune ou son groupement peut décider de plafonner la valeur locative dans certaines limites. Le montant de la taxe s'obtient en multipliant cette valeur par le taux fixé librement par la collectivité. Des frais de gestion de la fiscalité locale (non récupérables sur le locataire) s'ajoutent au montant de la taxe. »
Cf. : https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable et la même d’année en année. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la TEOM les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures : http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP (principalement § 2 -> 190)

Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) :

--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;

--> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.

Dans TOUS les cas :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA (montant TEOM /365 jours x nombre de jours d'occupation du locataire sur l'année civile en question);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en location meublée ou en colocation nue) :
- Le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer et aux mêmes conditions..
- Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
- Toutefois, lors de l'établissement du contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de TEOM.

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
https://www.srvice-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730

ARRIÉRÉS de TEOM :

Lorsque la régularisation des charges n'a pas été effectuée avant le terme de l'année civile suivant l'année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s'il en fait la demande.
Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit." (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).

Régularisation tardive des charges (Loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9) :

« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »

Cordialement.
pommepeche
Messages postés
21
Date d'inscription
lundi 25 mars 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
14 avril 2019
-
merci
pommepeche
Messages postés
21
Date d'inscription
lundi 25 mars 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
14 avril 2019
-
ça signifie qu on peut payer en douze mensualités la taxes ? "douzieme"
djivi38
Messages postés
24640
Date d'inscription
dimanche 12 avril 2015
Statut
Membre
Dernière intervention
23 avril 2019
5606 > pommepeche
Messages postés
21
Date d'inscription
lundi 25 mars 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
14 avril 2019
-
oui, A CONDITION QUE .... relisez :
« Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée dans l’année de leur exigibilité ou au terme de l'année civile suivante, le paiement de toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer peut être effectué par le locataire par douzième. »

cdt.
pommepeche
Messages postés
21
Date d'inscription
lundi 25 mars 2019
Statut
Membre
Dernière intervention
14 avril 2019
-
EN CLAIR, c est à condition que la somme dûe au titre de la teom dépasse 10% du montant du loyer, et que le bailleur n'a pas réclamé le paiement au locataire pendant l annee concernée par la taxe, ou l annee suivante?
exemple , la taxe de l annee 2016 n a pas été reclamée ni en 2016 ni en 2017, le locataire est en droit de regler en douze mensualités en 2018 ?

(selon date d exigibilité)
Commenter la réponse de djivi38
Dossier à la une