J' ai resilié un bail mais le bailleur se trompe sur la date [Résolu]

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13 mars 2019
- - Dernière réponse : Freddy2601
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13 mars 2019
- 13 mars 2019 à 12:11
Bonsoir,
Lorsqu on résilie un bail ( en location) quelle date fait foi si le bailleur est absent à son domicile?: le passage du facteur au domicile ou quand le bailleur va recupérer la lettre à la poste?
Merci
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24 mars 2019
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Merci
bonjour,

c'est la réception effective (= signature du récépissé de réception) par le bailleur de votre courrier R+AR de congé qui fera démarrer votre préavis.
Donc, c'est "quand le bailleur va récupérer la lettre à la Poste".

cdt.
zachuka
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23 mars 2019
251 > Freddy2601
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13 mars 2019
-
Bonjour,
Le bailleur a effectivement 15 jours pour aller chercher la lettre , s'il laisse passer ce délai, c'est la date de première présentation par le facteur qui compte.

Il faut donc prévoir d'envoyer son préavis bien à l'avance ....si on peut, ce qui n'est pas toujours le cas !
Si vous voulez qu'il n'y ait pas de délai il faut faire une signification par huissier...mais le coût n'est pas le même!
Ysabe_l
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22 mars 2019
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Bonjour

Non si il laisse passer la date le préavis ne démarre pas. Il faut alors soit faire une remise en mains propres contre signature soit passer par un huissier et là propriétaire présent ou pas, le préavis démarre lorsque l'huissier passe remettre l'acte.
zachuka
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23 mars 2019
251 > Ysabe_l
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22 mars 2019
-
Merci Ysabe, j'ai trouvé cette info erronée chez un cabinet d'avocats .....donc un professionnel ....!
http://www.gramond-associes.com/news/en-pratique-44
maylin27
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23 mars 2019
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Bonjour,
Le bailleur a effectivement 15 jours pour aller chercher la lettre , s'il laisse passer ce délai, c'est la date de première présentation par le facteur qui compte.
faux ! laissez tomber l immobilier zachuka !
maylin27
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23 mars 2019
8026 -
Je persiste : laissez tomber l immobilier.....
La loi dit : debut du préavis = date de reception par le bailleur. Donc, si le bailleur ne va pas chercher le courrier le préavis ne débute pas. C est l exception et il faut la connaitre et faire un copier coller d un site d avocat dont le site n est pas a jour depuis 2012 est très risqué..... Alors que la
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F32360 c est clair.
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13 mars 2019
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Merci
Merci pour vos reponses. Le pire c est que j ai déménagé le 2 févrié j ai voulu faire l etat des lieux le 3 mais la propriétaire ne pouvais pas se déplacer. Donc nous l'avons programmé le 11. Par conséquent, elle m a di qu' elle ne me compterai pas la semaine vu que je n y étais plus. Mais en faisant le solde de tout compte elle m' a compté 210 € de loyer cette semaine la!
djivi38
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24 mars 2019
5435 -
+10 @maylin

re bonjour,

je vous l'ai aussi dit post 1 : relisez-le.
La date de votre déménagement ne compte pas.
Vous devez payez jusqu'à la FIN de votre préavis, SAUF si - pour un départ anticipé - le bailleur reloue avant la fin dudit préavis; et dans ce cas-là, ce n'est pas la signature du contrat de location du nouveau locataire qui compte, mais c'est la date de son entrée dans les lieux (= date d'effet du bail = remise des clés).

Exemples :

date de réception par le bailleur de la notification du congé avec préavis de 3 mois : 12 mai -> fin de préavis : 12 août.

1° cas : départ le 12 août = loyers & charges sont dus jusqu'au 12 août.

2° cas : départ le 20 mai SANS relocation avant la fin du préavis = loyers & charges sont dus jusqu'au 12 août.

3° cas : départ le 24 mai AVEC relocation le 3 juin SANS date d'effet = loyers & charges dus jusqu'au 2 juin.

4° cas : départ le 22 mai AVEC relocation AVEC date d'effet au 10 juin = loyers & charges dus jusqu'au 9 juin.

(3° & 4° cas : parce qu'il est illégal d'encaisser 2 loyers pour le même logement pour la même période).

cdt.
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13 mars 2019
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Oui j avais compris merci pour votre reponses
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13 mars 2019
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Merci à tous pour vos réponses. Par contre j'ai une derniere question: J avais un caution de 600 euros et la proprietaire m' a fait un devis exorbitant pour reboucher des petits trous, changer une serrure qui monte a 1000€ je suis choqué du montant . Puis je lui proposer des devis moi aussi où je n'ai pas le droit? Merci d'avance
Freddy2601
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13 mars 2019
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Oui je vois c est ce qui risque d arriver...Je me renseigne auprès de mon agence quand-même .ils doivent se renseigner . Je verrai bien en tout cas merci
Freddy2601
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13 mars 2019
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De plus elle me rajoute des travaux non marqué sur l'etat des lieux de sorti!
djivi38
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24 mars 2019
5435 > Freddy2601
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13 mars 2019
-
alors ces travaux pour des "dégradations" non mentionnées sur l'EDLS sont à refuser tout net !

Topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution") :

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Ça veut dire :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270


Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI toutes ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 : https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :


• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL sont à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
Voir également : art 7 loi 6/7/1989.

=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs, datés d’avant une éventuelle relocation [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminués d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR :
1) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
2) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire (15 jours, mais en tout cas < à 3 mois : Cour d'appel de Montpellier, arrêt du 22 mai 1996), pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6).

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche du lieu de la location : des juristes de l’immobilier vous conseilleront gratuitement.
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/


Cordialement.
maylin27
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Que mentionne votre EDL de sortie qui est absent de celui d entrée ?
Freddy2601
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La porte du garage est a changer completement donc 356€ de devis car la clef fonctionne mal mais elle l a vu apres et ce n est pas mentionné dans l etat des lieux de sortie
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