Validité d'une offre d'achat

Bonjour,

Nous avons visité il y a une semaine un appartement par l'intermédiaire d'une agence immobilière qui nous a fait signer un bon de visite.
A la suite de cette visite, nous avons fait une offre au prix sans condition suspensive ni de prêt ni autre (610 000 € dont 592 000 € net vendeur et 18 000 € pour l'agence).
Depuis, les choses traînent, les vendeurs ne contresignent pas.

En outre, les vendeurs ont passé une annonce sur le bon coin a 592 000 €.

Aujourd'hui, nous recevons l'appel d'une autre agence immobilière qui nous dit que la première qui nous a fait signer un bon de visite n'a pas de mandat pour vendre cet appartement. Cette agence nous dit qu'elle, en revanche, a le mandat signé des vendeurs.

Nous avons donc rappelé la première agence qui nous dit évidemment qu'elle a le droit de faire ça, qu'il y a une autre offre au prix mais avec conditions suspensives ( obtention autorisation création d'une véranda) et que notre offre est antérieure et que donc c'est la notre qui est valable.

Nous sommes perdus.
Que devons nous faire ? Quels sont nos droits, ceux des vendeurs, ceux des 2 agences ?

Merci pour vos réponses rapides.
Cordialement.