Location nue / meublée / sci ?
Résolu
Ftracker
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Ftracker -
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Bonjour à tous
je vous sollicite car j'ai besoin d'aides pour un choix délicat.
Voilà la situation : je suis en couple (pacsé) 3 enfants. Nous avons fini de payer notre résidence principale et venons de déménager. Etant donné les taux d'intéret, j'ai emprunté pour la nouvelle maison.
Je voulais vendre ma maison pour placer l'argent + projets immo avec mes oncles (voir sujet donation oncle neveu pour tout savoir). Mais nous avons une amie avec 3 enfants en grande galère que nous souhaitons aider. Au final nous projetons de lui louer notre maison à hauteur de ses moyens; en espérant que d'ici 2 ou 3 ans elle aura réussi à repartir.
Cette décision étant prise, je souhaiterai si possible limiter l'impact financier et ne pas m'interdire mes projets à venir. D'autant que dés lors que l'on va louer notre ancienne maison, elle passera en résidence secondaire et nous faisons aujourd'hui une plus value non négligeable.
Comme le crédit de mon ancienne maison est terminé, a priori pas d'intérêt à faire du réel. Pour le forfaitaire j'ai vu qu'en meublé on allait jusque 50%. C'est possible puisqu'aujourd'hui elle n'a quasiment aucun meuble; mais pour être clean cela implique de meubler toute la maison.
En cherchant sur le net, je suis tombé sur des articles mentionnant la création de sci pour racheter sa maison. On semble flirter avec la tangente mais cela semble légale. Si je comprends bien cela nous permettrait de vendre notre ancienne maison et donc récupérer le cash pour nos projets et potentiellement d'opter pour le régime réel en amortissant les coûts d'emprunt de la sci.
Accessoirement cela nous permettrait avec nos différents projets d'organiser dès à présent notre succession.
Qu'en dites vous ? Des conseils ?
Merci
je vous sollicite car j'ai besoin d'aides pour un choix délicat.
Voilà la situation : je suis en couple (pacsé) 3 enfants. Nous avons fini de payer notre résidence principale et venons de déménager. Etant donné les taux d'intéret, j'ai emprunté pour la nouvelle maison.
Je voulais vendre ma maison pour placer l'argent + projets immo avec mes oncles (voir sujet donation oncle neveu pour tout savoir). Mais nous avons une amie avec 3 enfants en grande galère que nous souhaitons aider. Au final nous projetons de lui louer notre maison à hauteur de ses moyens; en espérant que d'ici 2 ou 3 ans elle aura réussi à repartir.
Cette décision étant prise, je souhaiterai si possible limiter l'impact financier et ne pas m'interdire mes projets à venir. D'autant que dés lors que l'on va louer notre ancienne maison, elle passera en résidence secondaire et nous faisons aujourd'hui une plus value non négligeable.
Comme le crédit de mon ancienne maison est terminé, a priori pas d'intérêt à faire du réel. Pour le forfaitaire j'ai vu qu'en meublé on allait jusque 50%. C'est possible puisqu'aujourd'hui elle n'a quasiment aucun meuble; mais pour être clean cela implique de meubler toute la maison.
En cherchant sur le net, je suis tombé sur des articles mentionnant la création de sci pour racheter sa maison. On semble flirter avec la tangente mais cela semble légale. Si je comprends bien cela nous permettrait de vendre notre ancienne maison et donc récupérer le cash pour nos projets et potentiellement d'opter pour le régime réel en amortissant les coûts d'emprunt de la sci.
Accessoirement cela nous permettrait avec nos différents projets d'organiser dès à présent notre succession.
Qu'en dites vous ? Des conseils ?
Merci
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1 réponse
Vous ne pourrez pas louer en meublé si sci.
Sci = société civile
Meublé = activité commerciale.
C'est incompatible et seriez imposé à l'impot sur les sociétés (vous devrez vous enregistrer aupres du greffe du tribunal de commerce avec l'imprime p0i, aurez une cfe, et devrez suivre les regles du plan comptable et donc avoir une comptabilité commerciale)
Sci = société civile
Meublé = activité commerciale.
C'est incompatible et seriez imposé à l'impot sur les sociétés (vous devrez vous enregistrer aupres du greffe du tribunal de commerce avec l'imprime p0i, aurez une cfe, et devrez suivre les regles du plan comptable et donc avoir une comptabilité commerciale)
La législation juridique et financière évolue en permanence...
Ok merci pour la précision et dans ce cas je louerai vide. Rien ne m'empêche je pense de laisser quelques meubles gracieusement.
Je ne vois pas pourquoi ça poserait problème. L'intérêt n'est pas exclusivement fiscal, il est principalement de profiter de l'effet de levier de l'emprunt pour investir ailleurs les fonds tirés de la vente de la maison à la sci.
Quelques points à signaler par contre :
- Vous paierez des droits de mutation et frais de notaire pour la vente de la maison à la sci (~8%)
- Si pas de travaux le régime réel risque d'être défavorable. Vu les taux d'intérêts actuels je doute que ce soit plus intéressant que le micro-foncier. Or la détention via une SCI ne vous permet pas d'être au micro foncier sauf si vous louez également en location nue au moins un autre bien détenu en direct.
- Vous indiquez que vous envisagez de louer la maison à votre amie à hauteur de ses moyens. Attention si vous louez nettement en dessous du prix du marché l'administration fiscale peut rectifier le revenu déclaré en majorant le prix du loyer du montant de la libéralité que le propriétaire a consentie à son locataire (soit la différence entre le loyer normal et le loyer minoré). https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/5809-PGP.html/identifiant=BOI-RFPI-BASE-10-10-20140214 §430
votre dernier paragraphe m'inquiète un peu. Est-ce purement à l'appréciation de l'administration fiscale ou y a t il un pourcentage de décote à ne pas dépasser ? D'ailleurs est il possible de calculer un loyer de référence ?
Je pense que l'on doit être à un loyer minoré de 40% au moins je pense. Aie .... non ?
Y a t il moyen d'interroger directement l'administration fiscal ?
Désolé cela fait beaucoup de questions ...