Qualification d'une pièce en sous-sol de 40m²

Bonjour
Nous sommes à la recherche de notre résidence principale (achat). Nous sommes fortement intéressés par une meulière présentée par une agence qui stipule 5 chambres.
Nous avons 2 questions :
1. parmi ces 5 chambres figure une chambre avec SDB de 40m² située au sous-sol de la maison. cette surface de 40m² est également considérée dans la surface habitable de la maison.
Quelles sont les conditions qui permettent au vendeur de pouvoir revendiquer cet espace comme une chambre et dans la surface habitable de la maison?
2. nous avons un doute sur la superficie d'une chambre mansardée. L'agence se retranche pour le moment derrière "le mesurage n'est pas obligatoire pour les maisons, nous effectuerons les mesures ensemble".
L'agence / le vendeur ne sont-ils pas tenus de s'engager sur la dénomination d'une pièce en chambre ?
Un grand merci par avance de vos éclairage !
Bien cordialement,
Em