EDL sortie : propriétaire qui demande du neuf

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- - Dernière réponse :  Krissia - 19 févr. 2019 à 19:02
B
onjour,
Je vous contacte parce que je viens de réaliser le pire EDL de toute ma vie... Et pourtant c'était mon 5ème...
Je savais que la propriétaire était très très compliquée même relou. Elle confond usure lié à un usage normal et dégradation.

Déjà il faut savoir qu'elle mandate une entreprise pour réaliser l'était des mieux. J'ai donc payé 75€ pour les 2 EDL : entrée et sortie (entrée en juillet 2018 et sortie février 2019).

Nous avons toujours pris soin des lieux et j'ai toyt nettoyé avant de partir. J'ai rebouché les trous (trous liés à la table à langer de ma fille, fixée au mur) et même remis un coup de peinture blanche. Dans notre chambre, monsieur avait renversé sa tisane au mur, j'ai repeint la partie. Bref, honnêtement nous nous sommes toujours appliqués.
Seulement la totalité du logement est blanc, donc bien évidemment, en y vivant, on peut trouver de légères marques résiduelles qu'elles soient liées au nettoyage ou à la vie de tous les jours.
La propriétaire a commencé à me dire qu'elle allait me faire tout repeindre, que c'était neuf que ça le resterait. Déjà sur l'EDL c'était marqué "bon état" et pas neuf.
Je vous montre le mur qu'elle trouve sale... photo prise en pleine lumière, on ne voit rien...
Le ton est monté et je lui ai dit que je ne signerai pas l'EDL. La personne mandatée a fini par partir en nous disant de nous débrouiller. Ce monsieur, adorable et excédé par nos propriétaires avec qui il ne veut plus travailler, a bien voulu revenir mais moi j'ai mis la propriétaire dehors pour l'EDL. Je paye l'entreprise à 50% j'ai donc exigé qu'elle récupère son indépendance pour l'EDL.
Il a noté sur l'EDL la présence de 2 fissures (qui viennent du mur en lui même pas liées à une dégradation) et des "trous proprement rebouchés", "traces proprement repeintes".
Un point est noté avec photo : il s'agit d'une légère rayure sur le meuble de salle de bain.

J'ai l'EDL de sortie signé.

La propriétaire m'annonce qu'elle verra bien ce qu'elle facture.

Que peut-elle me facturer au vue de l'EDL de sortie et comment puis-je contester ?

Honnêtement, la personne mandatée m'a dit que j'avais bien fait de ne pas me laisser faire et que s'il avait eu plus de locataire comme moi, il continuerait de louer aujourd'hui.
La réputation de cette propriétaire n'est plus à faire aujourd'hui, elle est reconnue comme trop exigeante et veut garder une "maison témoin" repeinte entre chaque locataire...
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Merci
bonjour,

un EDLS n'est pas payant.

Vous n'aviez pas à virer la propriétaire.

Topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une PERSONNE qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant en rédigeant un acte de cautionnement) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire titulaire : Cassation civile 3° ch. 21/11/1990 n° 89-14827
Au colocataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire titulaire restant dans le logement.

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »
Ça veut dire :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F33671
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31270


Conseil :
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : le locataire est en droit de récupérer quand même son exemplaire et de faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution intégrale des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
Le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.

Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (art 3-3° du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées QUE par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminués d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1783

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG au titre de réparations de dégradations. (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis à chaque titulaire du bail [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ ne leur a pas été transféré sur chacun de leur support électronique de suite après signature électronique] IMMÉDIATEMENT après signatures (= AVANT de sortir du logement), le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé avoir été rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable, mais la retenue faite doit tenir compte de la vétusté.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, sur justificatifs, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6).

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS et direction le tribunal d'instance.

Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Vous pouvez également contacter l’ADIL le plus proche de chez vous : on vous aidera et vous conseillera gratuitement :
https://www.anil.org/lanil-et-les-adil/votre-adil/


Cordialement.
djivi38
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5198 > X_Krissia_X
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Rassurez-vous, un bailleur n'est pas en droit d'exiger une remise à neuf totale du logement loué.
X_Krissia_X
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J'en suis consciente et cela me rassure.
J'ai bien pris note que les retenues sur le DG (et non caution comme on a tendance à le dire), doivent être motivées par des devis sans quoi, je dois faire réclamation par lettre avec A/R, sinon la commission départementale de conciliation du logement et en dernier recours, au tribunal de grande instance.

Dans le cas où elle décide de faire un appel à un huissier alors qu'elle a récupéré mes clés ce matin.
Comment cela se passe ? L'huissier est à sa charge non ? Étant donné que l'EDL a été signé par l'entreprise (représentante du bailleur) et le locataire.
djivi38
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5198 > X_Krissia_X
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Votre EDLS étant signé par vous-même et par son mandataire, et remis dans vos mains de suite après signatures, il a été fait légalement et il n'y a donc pas lieu de faire intervenir un huissier.

L'EDLS a été fait ce matin ?
Sinon, avez-vous un reçu daté et signé par votre bailleur du rendu des clés postérieurement à l'EDLS ?

"les retenues sur le DG doivent être motivées par des devis "
oui, OU par des factures, et si le bailleur fait lui-même les réparations, il peut présenter le ticket de caisse des produits achetés (pots de peinture...), mais pas du matériel nécessaire (pinceaux, échelle, ...) NI son temps de travail.

"sinon la commission départementale de conciliation du logement et en dernier recours, au tribunal de grande instance. "
-> tribunal de grande instance : vous êtes sûr que j'ai écrit ça ???? Vous manquez d'attention...

TI... pas TGI, mais effectivement tout dépend si la somme totale des réparations est > ou = à 10000 €
https://www.justice.fr/fiche/saisine-tribunal-instance-ti

cdt.
X_Krissia_X
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Vous êtes relativement intransigeant sur une faute de ma part. Je n'ai été qu'au TGI pour démarche et j'ai un amalgame. De là à dire que je manque d'attention...

Sinon oui l'EDLS a été fait ce matin avec remise des clés. J'ai l'exemplaire daté et signé numériquement.

Merci pour votre aide.
djivi38
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5198 > X_Krissia_X
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Pensez que je suis intransigeante si vous voulez, mais ne déformez pas mes propos : si je dis "TI" ce n'est pas "TGI".

Même une virgule a son importance et change du tout au tout le sens de la phrase...
Exemple :
"Ne reviens pas trop tard"
"Ne reviens pas, trop tard"

Bonne continuation :-)
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Merci
J'ai eu des nouvelles de ma propriétaire qui veut m'imputer une facture de 53€ d'électricien. Nous avons retiré notre four et mis des boîtes de raccordement comme demandé par la propriétaire le jour même de l'EDLS. La personne mandatée pour l'EDLS a testé le disjoncteur et n'a fait état d'aucun défaut, ni à l'oral ni sur l'EDLS.
Par mesure de sécurité et rien n'étant branché au bout des fils, nous avons laissé disjoncter. La propriétaire annonce que nous sommes malhonnêtes et que si nous avons laissé dans cette position c'était pour cacher un défaut et que cela n'arrêtait pas de sauter donc elle a fait venir un électricien.
De plus, elle souhaite nous facturer la remise en état des fissures du mur parce que selon elle elles sont liées à "des portes qui claquent".

J'ai déjà préparé le courrier pour la commission de conciliation en avance de phase mais je souhaiterais savoir si elle est tenue de me rendre mon DG sous un ou deux mois ?
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