Erreur géomètre - Division de terrain et PLU

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- - Dernière réponse : GSM974
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21 décembre 2018
- 21 déc. 2018 à 16:54
Bonjour,
Nous avons acheté une maison dont le terrain avait fait l'objet d'une division quelques mois auparavant (une partie construite que l'on a acquis et un terrain à construire).
Nos nouveaux voisins nous opposent aujourd'hui que le bungalow (qui existe depuis plusieurs années) se retrouve à moins de 3 mètres de la nouvelle clôture et ne respecte donc plus le PLU.
La division du terrain a pourtant été faite par un géomètre expert et le nouveau plan de bornage faisant apparaître le bungalow à moins de 3 mètres (il est à moins d'1 m) a été soumis et approuvé par la mairie.
Nos voisins peuvent ils engagé un recours ? et pouvons nous être considéré responsable de l'erreur ?
merci de votre aide,
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Merci
Bonjour,

dans le cadre d'une division par destination du père de famille, les choses restent en l'état dans lequel il se trouvait lors de la division. Les règles du code civil ou du PLU ne s'applique donc pas.

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bern29
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12 octobre 2019
1167 -
Il n'y a pas de texte sur les règles d'urbanisme à proprement parlé dans ce cas (POS,PLU,RNU etc...) La règle lors d'une division de terrain,est que le propriétaire décide de lui même ou il va placer sa limite divisoire. Si il place cette limite à 1m de sa maison et que le PLU interdit la construction à moins de 3m de de limite,il n'y a rien à dire,le PLU n'étant pas rétroactif. Par contre, si une construction se fait dans la nouvelle parcelle crée,elle devra respecter les règles du PLU .
GSM974
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21 décembre 2018
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Bonjour,
Encore merci de votre réponse. L’article 11 du PLU de ma ville précise que " dans le cas
d'une division foncière en propriété ou en jouissance, à l'occasion d'un lotissement ou de la construction, sur un même terrain de plusieurs bâtiments, le règlement du PLU, en l’application du code R123-10-1 du code de l'urbanisme, s'oppose à ce que les règles édictées par le plan local d'urbanisme s'apprécient au regard de
l'ensemble du projet ». Les règles doivent s'apprécier au regard de chacun des lots crées.
Qu'en pensez vous ?
bern29
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12 octobre 2019
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Il n'y a que 3 solutions qui puisse autoriser une construction à moins de 3m de la limite :
  • constructions antérieures au PLU
  • division du terrain postérieure à la construction
  • lot dans lotissement et application du R123-10-1


Vous êtes dans le 2ème cas il me semble. Encore une fois,je ne vois pas sur quel base juridique, vos voisins pourraient engager un recours. (du moins au niveau administratif)
coyote3317
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30 septembre 2019
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Dans notre PLU nous sommes opposés au R.123-10-1 du Code de l’Urbanisme.

ainsi afin d'éviter des divisions étriquées, nous appliquons systématiquement la règle du PLU en terme de recul, espace en pleine terre, emprise au sol etc sur la parcelle nouvellement crée accueillant déjà du bâti.
GSM974
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21 décembre 2018
> coyote3317
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30 septembre 2019
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Bonjour,
Merci de vos réponses.
je ne suis pas sure de bien comprendre votre message ci-dessus. Vous dites appliquer les règles de PLU "sur la parcelle nouvellement crée accueillant déjà du bâti".
Appliquez vous rétrospectivement les règles du PLU sur les bâtiments déjà existants ? c'est à dire que de conformes ils deviennent non conformes ?
Doit on demander un permis de construire modificatif même si les bâtiments restent inchangés ?
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17 octobre 2019
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Merci
Bonjour à tous les deux

Je n'arrive pas à remettre la main dessus mais il me semble bien être tombé sur une jurisprudence disant qu'on ne peut imposer, comme cela fut le cas ces dernières années, qu'une division se fasse dans le respect des règles du PLU tant pour la partie non bâtie que pour la partie bâtie.

Juste pour info, l'article R123-10-1 est devenu le R151-21...

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bern29
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12 octobre 2019
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Tout à fait Josh,

précisons que lors d'une division,les règles du R 151-21,ne s'applique pas pour la partie qui comprend la construction,elle ne s'applique que pour la partie crée qui aura du coup son propre n° de parcelle .
coyote3317
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30 septembre 2019
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A voir quand a été approuvé le PLU.
Nous refusons l’application de cette article du code. Donc , au final, même le terrain bâti doit respecter les règles du PLU en vigueur et notamment le recul par rapport aux limites.

a la fin du R151-21 il y a écrit : "sauf si le règlement de ce plan s'y oppose", ce que nous faisons.
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Merci
"Dans le cas d'un lotissement ou dans celui de la construction, sur une unité foncière ou sur plusieurs unités foncières contiguës, de plusieurs bâtiments dont le terrain d'assiette doit faire l'objet d'une division en propriété ou en jouissance, l'ensemble du projet est apprécié au regard de la totalité des règles édictées par le plan local d'urbanisme, sauf si le règlement de ce plan s'y oppose.".
Ce principe ne s'applique pas dans le cadre du PLU de la commune de..., conformément aux possibilités prévues à l’article R 123-10-1 du Code de l’Urbanisme, la totalité des règles du Plan Local d’Urbanisme s’appliquent, non pas sur l’ensemble du projet, mais sur chaque lot crée après division en propriété ou en jouissance."

Voilà comment nous avons rédigé la chose.
coyote3317
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Cela nous évite d'avoir des terrains bâtis sans zones de stationnement, des clôtures à un mètre de la maison, des espaces en pleine terre ridicules qui participent à l'imperméabilisation des sols etc.
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Merci
Je crois que l'on mélange tout !

Si l'on prend un terrain vierge de construction,qu'on le divise en plusieurs lots, chaque lot doit respecter le PLU sauf si il est possible d'appliquer l'article R123-10-1 (actuellement R151-21) Car cela se discute.

Si j'ai bien compris,dans le cas présent, il y avait 2 batiments dans le même terrain d'origine. La division à crée 2 lots comportant chacun 1 batiment. On ne peut donc pas demander le recul d'un batiment sous le prétexte qu'il ne respecte pas les distances de la nouvelle limite crée.
coyote3317
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Ben nous dans ce cas, on applique au terrain support de bâti les règles du PLU afin d'éviter les divisions fantaisistes. A charge du géomètre de diviser comme il faut. Les terrains sont tellement cher par chez nous que cela en devient n'importe quoi.
bern29
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Le géomètre n'est pas un officier public. Il répond à la demande de son client point. Obliger d'imposer une limite divisoire est parfaitement illégal.
GSM974
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En fait dans notre cas il y avait un terrain bâti et un à bâtir.
Sauf s'il existe réellement une loi qui l'autorise (et non juste une habitude), je suis surprise que le géomètre ne prenne pas en compte le PLU existant pour définir la délimitation entre les 2 nouveaux terrains en respectant la distance des bâtiments déjà existants aux nouvelles limites séparatives.
Et que la mairie ait approuvé ce plan de division.
ça ferait une double erreur.... bizarre.
bern29
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Rassurez vous GSM974, vous êtes entièrement dans votre droit;
GSM974
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Cette réponse est ma préférée :-). Merci à tous de votre implication dans ce forum et de votre aide.
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