Achat local commercial

bonjour,

je suis sur l'achat d'un local commercial en region parisienne,
le local se divise en 3 lots distincts formant un lieu unique refait en appartement en 2006 .
le 1er lot se compose d'un local commercial
le 2eme d'une cave commerciale
et le 3eme lot , celui qui est le centre de mon questionnement, a pour dénomination un [b]"Emplacement"[/b] situé en angle de deux rues .

Ce groupe de 3 lots a été refait par un architecte qui en a fait un appartement de cachet ,
- le lot 1 est devenu une chambre , et une salle de bain
- le lot 2 est devenu une chambre en sous sol ,
- le lot 3 est devenu un grand salon comportant une cuisine équipée ...

La personne qui a effectué ces travaux a fait valider cette transformation de local commercial en appartement a toute la copropriété , ces formalités ont été actées …A contrario ce proprietaire n'a pas fait les demarches auprès de la mairie et de l'urbanisme pour légaliser ces lots en habitation (dont le lot 3 qui est nommé comme emplacement de parking frappé de non alignement et de non aedificandi )

Mais les demarches n'ont jamais été faites concrètement au niveau administratif .

En 2013 Ce proprietaire a vendu son nouvel appartement a un acquereur au prix de l'habitation refaite comme si c'etait un appartement dans les règles a pris de 400 000 euros .mais cet acquereur comme son prédécesseur n'a pas fait non plus les Demarches necessaires d’un point de vue administratif …

Ce 3eme lot est , selon les termes du titre de propriété, est frappé d'alignement et de non aedeficandi.

je me suis renseigner sur la signification de ces deux termes . qui ne sont guère rassurant …

Alors qu'a l'heure actuelle c'est un salon et une cuisine de cachet depuis maintenant plus de 12 ans .

je suis sur l'achat de ce bien ... à un prix évidement très interressant compte tenu de ce problème uniquement détèctable sur des papiers administratif ...

je suis passé a l'urbanisme de la ville gérant cette parcelle cadastrale , la réponse est claire : se situant dans une zone économique il est impossible de passer ce local commercial en habitation de rez de chaussée .

j’ai vaguement parlé du lot 3 qui est en fait un emplacement de parking , il m’ont répondu sommairement qu’il pourraient me contraindre à prendre une autre place de parking ailleurs non loin du local … mais cette info est restée vague pour moi .

En temps normal , j'aurai du simplement abandonner l'idée d'acheter ce lieu ... mais j'ai pris connaissance de quelques details qui meritent d'être étudiés :

1, L'ensemble de la coproprieté a , par deux reprises, approuvés et actés la transformation de ces trois lots en habitation .et cela il y a plus de 12 ans …il n'y a eu de plus, aucune plaintes ou remontrances des autorités compétentes concernant le fait que les deux derniers acquereurs du lieu aient habité dans le local en habitation .

2, frappée d’alignement signifie que la mairie peut a tout moment récupérer l’emplacement pour agrandir la rue ?! mais sur le titre de copropiété il est mentionné qu'un expert géomêtre nommé dans le titre chargé de l’expertise du lieu a certifié que la mairie avait abandonné l’alignement par cette phrase: «  , certifie que le lot numero 3 n'est plus frappé de probleme d'alignement de la voie communale . l'enquete publique lors de l'elaboration du PLU a enteriné l'abandon de l'ancien projet d'élargissement de la voie au droit de la propriété Bn°21 "... j’ai vérifié ces propos en téléphonant a l’urbanisme il m’ont dit qu’il n’y avait en effet plus de problème d’alignement car tout était aligné avec les numéros de rues alentours et qu'il n'y avait plus de projet d'agrandissement de voie .

3,Avoir fait des travaux pour une habitation sans permis de construire et sans avoir déclaré cette modification a l’urbanisme est une faute , mais tout est précisé dans le titre notarial . j'ai lu qu'il y avait des delais de prescriptions a des travaux illegaux dans "l'appartement" , est ce vrai ? pour la co pro il ont acté leurs accords de transformation en logement mais la mairie pas du tout et ça ne le sera pas j’ai lu que la mairie avait 10 pour se retourner contre les travaux et la co pro 3 ans … ces délais sont passés depuis longtemps ….

4-lorsque j’ai appelé l’urbanisme , ils m’ont dit que sur le cadastre la partie du lot 3 était belle est bien une construction depuis plus de 30 ans et qu’il était considéré comme local commercial . et que selon eux toute la surface de ces trois lots étaient considérés comme local commercial .

5- toujours selon l’urbanisme le local serait répertorié aux impôts comme ayant 50 % du lieu en habitation donc soumises aux impôts correspondant a une habitation .


Moi de mon côté je voudrais acheter ce local et y habiter dedans en partie et je voudrais dans l’absolu en faire une occupation mixte . Or la mairie et l’urbanisme sont catégorique cette rue ne doit en aucun cas avoir des rez de chaussée en habitation car ils veulent un développement économique de la rue . l’urbanisme m’a meme parlé de saisir un procureur si ils s’apercoivent un jour que l on habite dans les lieux …

1 ere Question :

- Qu’est ce que je risque a acheter un local commercial , y exercer Mon activité ,mais a habiter tout même dedans sachant que la co-pro a valider l’usage d’habitation et que les travaux ont déjà été fait depuis plus de 10 ans ?et sachant que la mairie ne veut surtout pas changer ce local commercial en lieu d’ahbitation …. je risque une amende ? si oui de combien ça peut être ? je risque de me contraindre à déménager ? avoir une inspection surprise ? le bagne ? une exécution sur la place publique ? je voudrais avoir vraiment ces réponses …

2eme question :

- pour cette histoire du lot Numéro 3 qui est répertorié d’emplacement frappé d’alignement puis qui n’est plus frappé d’alignement , est ce que la situation peut encore se retourner et être nouveau frappé d’alignement ? si c’est le cas est que des bulldozers arriveront un matin de printemps pour casser mon salon ? ou est que la maire peut me contraindre a faire redevenir ce lieu en garage ce qu’il était probablement a la base ?

3eme question :

- comment régulariser la dénomination du lot 3 et assainir ce dossier ? l’urbanisme m’a demandé de voir avec les impôts mais de toute évidence il y une vraie différence entre le cadastre apparement régi par les impôts , et l’urbanisme … comment faire a qui s’adresser ?

4eme question :

- vais je avoir des difficultés a assurer le lieu même si la raison de refuser l’habitation est du a des cause de développement économique et non par risque d’inondation ? puisse assurer le local commercial en mixte (car les travaux ont été clairement fait ) mais que l’urbanisme nous considère en infraction ?


je sais que le dossier est complexe mais si quelqu’un s’y connait , merci d’avance .