Changement d'agence de gestion et TEOMRésolu

Question

Bonjour, 

Accrochez vous, je vais essayer d'être claire (désolée)

-> J'ai emménagé en juin 2014 en appartement via une agence immobilière que je nommerai A pour plus de facilité.

Dans mon contrat de bail, il est écrit que je paye une provision sur charges ET taxes.

-> L'agence B a repris la gestion en 2016. 
De 2014 à 2016 je n'ai eu aucune régularisation de ma provision, que cela soit sur les charges ou lesdites taxes (ordures)

-> L'année dernière 2017(j'avais déjà posté sans réponse, donc je retente ici) cette agence B m'envoie un courrier exigeant que je paye la totalité de la taxe ordures ménagères.
Hors j'en paye déjà - si ce n'est la totalité- une partie dans ma provision comme indiqué dans mon contrat. 
-> J'avais donc été voir la gestionnaire avec mon bail, et celle ci était alors bien embêtée puisque écrit noir sur blanc que c'était inclus. 
Elle m'a alors dit - et devant témoin - qu'elle allait mettre ça de côté et me tenir au courant de ce qu'elle allait faire.
Pas de régularisation.
Pas de nouvelle.

-> Depuis sur ma quittance de loyer est ajoutée le montant de la taxe en plus à régler. Ex: 500+150

-> Octobre de cette année 2018, je reçois un courrier m'indiquant une régularisation de charges : eau et communs uniquement. Taxe disparue. Régularisation en ma faveur déduite de ma quittance.

--> Sur papier: Quittance+taxe - regul..... Je vous laisse comprendre le micmac:
Ex: quittance 500+ taxe 150 année 2017 - régularisation de ma provision sur charge de cette année 100 = montant dû 550 
Donc 50 de plus que ma quittance de base. ??

->Je recois donc ce jours... Une nouvelle demande de paiement de taxe ordure 2018 complète de 150! Qui s'ajouteront à ma quittance bien sûr.
Donc 550 + 150 ....

-> J'appelle donc cette dame une nouvelle fois lui demandant donc pourquoi j'ai d'une part une régularisation et d'autre part la taxe encore entière, et pourquoi, vu que l'année précédente on lui avait fait constaté mon contrat, elle s'obstine persiste et signe que c'est comme ça, que sinon je devrais payer plus de charges, qu'elle nallait pas me gérer de façon différente des autres, je paye point barre. ----> Et les 50 de plus de l'année dernière j'en fais quoi?

-> En résumé: je paye une provision sur charge et taxe incluse, et au lieu de faire une régularisation globale, et donc me devoir ou que je lui doive une somme, j'ai droit à cet imbroglio! 

Je me fiche qu'il fasse une régularisation sur 3 ans, c'est normal et je paierai, surtout que ça peut s'étaler sur 12 mois selon la somme,
-> ce que je veux savoir, c'est comment lui faire accepter le fait que je les paye déjà dans ma provision ces taxes? Et comment démêler tout ça?
Je lui devrais donc ma quittance500 + 50??? De la taxe 2017+ 150 de taxe de cette année? 

J'ai lu vos articles, mais j'ai besoin de conseils, vous ne trouvez pas que c'est une drôle de manière de faire? Comment réagir et que dois-je faire?
 
Merci d'avoir lu jusqu'au bout, ça m'en donne la migraine..... 
Et merci beaucoup si vous me repondez

HELP!

djivi38 · Answer

bonsoir,

n'espérez pas hélas que je vous dépatouille de ce micmac, désolée, mais j'ai 2 choses à vous dire quand même :

1/ il est extrêmement rare que le montant d'une TEOM soit exactement le même 2 années de suite : avez-vous les justificatifs des années réclamées ?

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 : 

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité. 

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser. 
[Voir Article 23 de la loi du 6 juillet 1989, complété par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »] 
	
-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc. 

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur : 

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du  moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en location nue ou en location meublée si c’est le choix du propriétaire) : 
--> Soit le bail stipule que les charges provisionnelles mensuelles comprennent toutes les charges récupérables : le bailleur devra intégrer la TEOM au même titre que les autres charges et devra faire la régularisation annuelle du total [= (charges+TEOM)] ;
 --> Soit le bail prévoit un règlement ponctuel de la TEOM ou ne prévoit rien du tout : le bailleur peut alors demander son remboursement à la réception de l'avis de sa TF.

Dans TOUS les cas :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après l’envoi du décompte. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement); 

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année); 

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires. 

• ARRIÉRÉS de TEOM : 

Quand elle est provisionnée, bien que restant une taxe, la TEOM est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés et ne peut pas être réclamée au locataire plus de 3 ans en arrière : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit." (Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989).
 Mais comme le précise la loi Alur (art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9), pour toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer, le locataire est désormais en droit d’étaler le paiement des reliquats de charges sur une période de douze mois (uniquement pour les charges réclamées tardivement, pas pour l'année en cours).

Cordialement.

Changement d'agence de gestion et TEOM

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