Retenue sur caution de location [Résolu]

Vincent78500
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11 novembre 2018
- 8 nov. 2018 à 18:23 - Dernière réponse : djivi38
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14 novembre 2018
- 8 nov. 2018 à 21:56
Bonjour,
J ai quitté un logement en location meublée.
Apres quelques discussions un peu compliquées , mon propriétaire m a finalement restitué l intégralité de la caution.
Trois mois après la fin de la location et restitution des clés, mon propriétaire revient à la charge et me reclame de l argent (retenue sur caution). Je ne suis toujours pas d accord avec ses retenues que je considère comme abusives.
Au delà de ces contestations, j ai cru comprendre que le delai etait dépassé. Un ou deux mois, je crois.
Si c est le cas, il serait possible d economiser de longues palabres que je subit depuis deux semaines. Ainsi que plusieurs lettres recommandées menacantes. Dont la première a donc été envoyé 3 mois après la fin de la location.
Pour le moment, je n ai pas repondu car j ai très peur.
Voudriez vous m aider ?
En me citant un texte de loi qui stupulerait que trois mois c est trop tard pour reclamer. Je préfèrerai me referer à un texte de loi plutôt que repondre "quelqu un sur internet m a dit..."
Car le propriétaire menace de me trainer devant les tribunaux si je ne paye pas..comprenez mon embarras.
Merci d avance.
Vincent
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sleepy00
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14 novembre 2018
- 8 nov. 2018 à 18:54
1
Merci
Bonjour

le propriétaire peux engager des poursuites si il le souhaite
la prescription est de 5 ans.

ce n'est pas pour ça qu'il aura gain de cause

vous avez fait un état des lieux d'entrée ?
vous avez fait un état des lieux de sortie ?
que vous avez signé

l'état des lieux de sortie, fait il apparaître des dégâts qui n'était pas présent a l'entré ?
si oui, en fonction de la nature et de l'étendu des dégâts
vous devez les rembourser au propriétaire, sur justificatif de facture ou devis.

Merci sleepy00 1

Avec quelques mots c'est encore mieux Ajouter un commentaire

droit-finances a aidé 14020 internautes ce mois-ci

djivi38
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14 novembre 2018
> Vincent78500
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11 novembre 2018
- 8 nov. 2018 à 21:17
"J ai essayé de regarder l article bidule dont vous parlez tous. Je n arrive pas à trouver la mention : " pas d edls -> pas de recours possible pour le propriétaire "
Effectivement ça n'est pas dit comme ça...ça, c'est la transcription compréhensible par tous...
Il faut savoir lire entre les lignes :
L'art 3-2 dit exactement ce que je vous mis juste après la "mention" que vous cherchiez :
<< A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. >>

Vous pouvez aussi vous appuyer sur le Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-3°) : non remise immédiate de l'EDLS... eh ! eh ! puisque absence d'EDLS !!

Mais commencez par lui demander copie de ce fameux EDLS avec votre signature... il vous fichera la paix !
Vincent78500
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11 novembre 2018
> djivi38
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14 novembre 2018
- 8 nov. 2018 à 21:47
"Mais commencez par lui demander copie de ce fameux EDLS avec votre signature... il vous fichera la paix !"

C est ce que j ai fait ...mais il ne m a du tout fiché la paix.
Il me harcèle et pretend que ce qu il fait foi c est l edlr. Que j ai effectivement signé. Ca me paraissait également logique.

Il est louche tout de même ce gars.
Il fait faire en travail au noir son copain et veut me faire payer une réparation d un truc soit disant cassé. Je n avais pas remarqué que c etait cassé . Cassé avant ou après, rien remarqué. Rien compris. Je ne peux pas le voir puisque je suis à 500km. Il savait que je partais loin mais il a exigé avoir ma nouvelle adresse.
Et puis en inspectant le logement à la fin, il aurait pu le dire s il trouvait que c etait sale. J avais passé des heures a nettoyer nickel. Et après il me facture du ménage.
Et une bonne demie douzaine de trucs comme ça. En final, il réclame la moitié de la caution (pardon ..."dépôt de garantie " comme vous dites).

A mon avis, il fait ça avec tous ses locataires pour se faire de l argent. En intimidant les gens, ca doit marcher souvent.
Mais grace à vous tous, ca ne marchera pas avec moi ! Je vais laisser s exciter tout seul et il finira par se calmer et abandonnera son coup de bleuf...
J espere juste que je prend la bonne decision.
djivi38
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14 novembre 2018
> Vincent78500
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11 novembre 2018
- 8 nov. 2018 à 21:56
"il a exigé avoir ma nouvelle adresse. "
Si vous avez lu et retenu mon topo... donner sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant !!

"il réclame la moitié de la caution (pardon ..."dépôt de garantie " comme vous dites). "
C'est pas moi qui le dis... c'est tous les gens qui connaissent la définition de ces mots qui le disent !!!

"Je vais laisser s exciter tout seul et il finira par se calmer et abandonnera son coup de bleuf...
J espere juste que je prend la bonne decision.
"
OUI, il ne peut RIEN vous retenir sur votre DG (ou : vous n'avez rien à lui reverser sur le DG intégralement restitué) au titre de réparations de "dégradations" puisque PAS d'EDLS.
Bon, ça va comme ça ? Vous passez le sujet en résolu ?
Vincent78500
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11 novembre 2018
- 8 nov. 2018 à 19:48
Pas edls ou un edls signé avec des choses que le proprio n a pas vu sur le moment c est la même chose non ?
sleepy00
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14 novembre 2018
- 8 nov. 2018 à 19:48
engager des poursuites :
il peut très bien vous faire convoquer au tribunal

mais vu ce que vous mettez il a toute les chances de perdre
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djivi38
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14 novembre 2018
- 8 nov. 2018 à 19:17
0
Merci
bonsoir,

en complément, voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant en rédigeant un acte de cautionnement) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Art 3-2 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

Hormis le cas d’un EDLS fait par huissier, une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI ces conditions ont été respectées :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-3°),
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET aucune modification n’a été apportée après signatures.
Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) après comparaison de l'EDLS avec l'EDLE :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques OU pour un EDLS non valable;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ (Décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 -> art 3-4°) ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (acceptés ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminués d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDLS fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis au(x) locataire(s) IMMÉDIATEMENT après les signatures [OU si un ‘’exemplaire électronique’’ n'a pas été transféré immédiatement (= AVANT de sortir du logement) sur le support électronique du(des) locataire(s) - après signature électronique], le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse (*) - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).

(*) « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable (préalable obligatoire avant de saisir la justice).
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

LISTE (non limitative) DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
http://www.cohesion-territoires.gouv.fr/IMG/pdf/fichier_web_dble_pages-corr-terb.pdf
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Cordialement.
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