Locataire parti avec les clés, caution [Fermé]

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26 octobre 2020
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Bonjour à toutes et à tous.
Je suis propriétaire d'un logement, et mon locataire a quitté les lieux sans vraiment m'indiquer la date de son départ.
N'ayant pas vraiment eu le temps de m'en occuper, je suis retourné au logement 1 mois après son dit départ approximatif. Il va s'en dire que j'ai récupéré une poubelle mais soit, rien n'était dégradé, mais vraiment sale. J'ai du faire passer une entreprise de nettoyage.
Mais seulement voila, il y a un mois mon locataire me demande sa caution et me menace de m'envoyer au tribunal. J'avoue ne pas vraiment m'être occupé d'état des lieux de sortie mais lui non plus, et il est parti sans me préciser sa date exact de départ, et sans laisser les clés.
Quel sont mes droits ? Suis je dans mes droits si je refuse de lui rendre la caution ? Ou dois je lui rendre sa caution - les frais de ménage et ceux pour refaire les clés ?
J'ai vu que dans tout les cas vu que les clés ne sont pas remise il n'y a pas de majoration de 10% par mois de caution donc cela me rassure déjà.
Merci d'avance !

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26 octobre 2020
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Bonjour,
Sans remise des clés et sans EDLS comment prouvez vous que le locataire est vraiment parti ?
Comment prouvez vous que vous avez pénétré le logement légalement ?
Vous ne deviez pas entrer sans un huissier !
4
Merci

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26 octobre 2020
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mais Bon D... mais c'est bien sûr !!!

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27 septembre 2018

Bonjour, car le locataire m'a dit qu'il l'avait quitté et avait perdu les clés.
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26 octobre 2020
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bonjour,

"J'ai vu que dans tout les cas vu que les clés ne sont pas remise il n'y a pas de majoration de 10% par mois de caution donc cela me rassure déjà. "

Vous n'aurez pas de pénalité parce que le locataire ne vous a pas laissé sa nouvelle adresse ET surtout, parce que clés non rendues = le locataire est toujours locataire, donc à ce titre il reste redevable du loyer & des charges jusqu'à ce qu'il vous restitue les clés (si possible en main propre, parce que en RAR vous pourriez prétendre que le courrier/petit colis était vide à réception).
On ne fait pas de restitution de DG en cours de bail !!!!!

En revanche, sans EDLS impossible de faire une retenue sur le DG.... mais les loyers qu'il vous doit étant très certainement supérieurs à la facture du ménage.... vous devez lui réclamer les loyers et charges encore dus à ce jour (clés non rendues) moins 80% du montant du DG (les 20% restant étant conservés jusqu'à l'approbation des comptes en AG).


Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.
-> « A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

• Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables;

• Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis (accepté ou non) OU factures (Cour de cassation, 3 avril 2001)] des montants retenus correspondants aux dégradations, diminuées d’un % de vétusté, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des << délais raisonnables >> (Cass. Civ III : 8.12.09, n° 08-20340) après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.
[ pour vous c'est trop tard pour l'huissier (° de 1 mis) ET parce que vous avez fait faire le ménage. ]

=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier n’a pas été remis au(x) locataire(s) IMMÉDIATEMENT après les signatures [ou si ‘’exemplaire électronique’’ n'a pas été transféré immédiatement (= AVANT de sortir du logement) sur le support électronique du(des) locataire(s) - après signature électronique], le logement sera considéré à l'entrée comme donné en ‘’bon état’’ et l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
art 3-2 loi 6/7/1989 : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=JORFTEXT000000509310
[La difficulté est souvent de prouver l'absence de remise immédiate...]


=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné ce jour-là sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable (préalable obligatoire avant de saisir la justice).
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

 LISTE DES RÉPARATIONS LOCATIVES :
https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) https://droit-finances.commentcamarche.com/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

https://droit-finances.commentcamarche.com/faq/51-modele-de-lettre-location-restitution-du-depot-de-garantie

Cordialement.
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Merci pour cette réponse plus que complète. Si je comprends bien, je ne suis pas censé rendre le DG car pas de remise de clé. Et c'est limite moi même qui peut attaquer le locataire en justice car ce dernier me dois déjà 3 mois de loyer ?
Par contre vu qu'il n'y pas eu d'EL de sortie, toute dégradation ne peut être prise en compte ?

Merci pour votre aide !
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C'est ça !
Tout à fait. Par contre bien entendu, vu qu'il est encore considéré comme étant locataire, vous ne pouvez pas relouer !
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Donc en résumé : vous êtes dans une belle galère !
Pour récupérer le logement et pouvoir le relouer, vous devez contacter un huissier qui constatera l'abandon des lieux (procédure Beteille)
Du coup demandez lui aussi de faire les injonctions pour les loyers impayés (mais ne rêvez pas )

Le locataire réclame son dépôt de garantie, mais vous ne lui devez rien si il n'a pas donné sa nouvelle adresse !
Vous pouvez la jouer "fine" et lui demander son adresse "pour lui envoyer le chèque" ....

Ensuite faites les choses dans l'ordre, écoutez les conseils de l'huissier qui connait ce type de cas ...
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coucou anemone,

"Le locataire réclame son dépôt de garantie, mais vous ne lui devez rien si il n'a pas donné sa nouvelle adresse !"
T'es sûre ?
« Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » Mais cet article 22 de la loi du 6 juillet 1989 ne dit pas que le bailleur est en droit de conserver le DG...
Seule la pénalité des 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé pour la restitution tardive du DG n'est pas due si le locataire a des dettes de loyer ou de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et n'a pas donné ce jour-là sa nouvelle adresse.
Qu'en penses-tu ?

Ici, il n'y a ni congé donné selon la loi (seulement oralement, donc nul) ni rendu de clés : le locataire est donc toujours locataire et doit toujours loyers & charges, et le DG n'est donc pas encore à être restitué.
Les 2 seules choses à faire en l'état actuel sont celles que tu conseilles :
huissier et courrier au locataire pour lui réclamer sa nouvelle adresse pour lui laisser miroiter une restitution de son DG.

cdt.
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En effet pour le moment le locataire est toujours locataire et doit toujours le loyer ! Donc la question de restitution du DG ne se posera rapidement plus....
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Tu ne m'as pas répondu à :

Est-ce qu'un bailleur (n'importe lequel, pas celui du post en particulier) est en droit de ne pas restituer un DG parce que son locataire ne lui a pas communiqué sa nouvelle adresse ?
Il peut soit la lui demander (comme tu suggères) soit lui envoyer son DG (intégral ou partiel selon les EDL) par RAR à l'adresse du logement... courrier RAR qui lui reviendra sous quinzaine, qu'il n'ouvrira pas... pour le cas où son locataire fasse une réclamation ultérieurement..., non ?

Merci !
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