Quelles sont les obligations du bailleur isolation

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anemonedemer
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Bonjour,

je me suis retrouvé en début d'été avec une facture de gaz salée, je payais déjà 116 euros par mois, et voilà qu'on me demande 1187 euros de surconsommation. Je vis seul dans ce logement depuis un an et demi, c'est donc le premier hiver entier que j'y passe. C'est une maison de village individuelle assez ancienne, mais il y a celle de mon voisin directement accolée ensuite, et mon garage de l'autre coté. C'est un T3/4 sur deux étages, le RDC avec la cuisine ouverte sur la salle à manger, et a l'étage un salon, deux chambres, les WC et la salle de bain. Il y a 76m² de surface habitable. Le chauffage, l'eau chaude et la cuisson sont au gaz de ville, sauf le four qui lui est électrique. La chaudière date des années 70 selon moi, il y a des doubles vitrages dans la cuisine et ma chambre, mais les fenêtres du petit salon à l'étage, de la chambre de ma fille et de la salle de bain sont en simple vitrage. Je pense qu'il y a de laine de verre dans les combles, mais depuis combien de temps, ça je n'en sais rien.

En me renseignant, j'ai trouvé ces deux articles, le premier assez récent :
http://www.europe1.fr/societe/ai-je-droit-dexiger-de-mon-proprietaire-des-travaux-disolation-et-de-renovation-de-chauffage-3455618

Et le second un peu plus ancien:
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F16096

J'ai fais part de ces réflexions à mon propriétaire qui l'a très mal pris et m'a même dit que si je n'étais pas content, et bien il fallait que je trouve un autre logement, qu'il n'était pas question qu'il fasse réaliser des travaux et que je n'avais qu'a moins chauffer. Je lui ai fais parvenir un dépliant sur les aides accordé par la communauté de commune, le département et la région pour réalisé ces travaux, en lui expliquent qu'il pouvait avoir des crédits d’impôts.

Le bilan énergétique ne m'a jamais été fournis, alors qu'il me semble que c'est obligatoire. Par ailleurs, nous avions convenu lors de la signature du bail, qu'il y avait 20 euros de charges par mois, qui correspondent au prix du ramassage des poubelles et pour la révision annuelle de la chaudière. Je n'ai jamais eu aucun document pour connaitre la date de la dernière révision de la chaudière, et je n'ai jamais rencontré quelqu'un pour le faire depuis que je suis dans ce logement. C'est le cousin de la personne qui doit s'occuper de faire cette révision, je l'ai appelé plusieurs fois pour prendre un rendez vous, en laissant à chaque fois un message sur son répondeur, je n'ai jamais eu de réponses ou été rappelé.

Donc voilà, je souhaiterais savoir ce que j'ai le droit d'exiger de mon propriétaire concernant l’établissement de ce bilan énergétique, concernant les 20 euros de charges, alors que je n'ai aucune preuves du montant versé à la communauté de communes pour la relève des ordures ménagères, et que je n'ai pas non plus de nouvelles du "pseudo chauffagiste", et enfin selon les résultats de ce bilan et une fois la chaudière révisée, quel sont les recours pour obliger mon propriétaire à faire les travaux d'isolation.
Merci pour votre aide.

5 réponses

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18 janvier 2020
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Bonjour,
Pour l'isolation : vous ne pouvez rien exiger, juste que ce soit clos et couvert.

Pour la chaudière : vous devez choisir votre propre chauffagiste pour l'entretien annuel. Le bailleur ne peut pas vous l'imposer (cousin ou pas). Et vous devez le faire chaque année sans attendre.

Pour les charges : soit c'est un forfait (si location meublée ?) soit c'est une provision et donc il vous doit une régularisation annuelle avec détail des sommes et consultation des justificatifs.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F947
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18 janvier 2020
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bonjour,

pas de charges pour une maison individuelle.

Les 20€ sont une provision mensuelle pour la TEOM (uniquement), qui demande une régularisation annuelle.
Pas de raison de provisionner l'entretien d'une chaudière puisque c'est une charge locative.

Quand vous aurez la régularisation de vos TEOM, vérifiez la somme demandée par le bailleur avant de régler votre dû s'il manqyue de l'argent OU avant de réclamer le remboursement du trop versé :
total du montant des TEOM au prorata et sans les frais de gestions MOINS le total des provisions mensuelles = le total du montant de la TEOM réellement dû.


Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est à rembourser au bailleur par le locataire.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

• <gras>Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL »
(cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) OU en maison individuelle : la TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (pour arrivée et/ou départ en cours d'année);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

¤ Possibilité pour le bailleur d’inclure une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale charges+TEOM.

¤ En cas d’oubli : voir le § "Arriérés de TEOM" ci-dessous

Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé) : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/conseils/location/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

• Exonération :
http://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
http://www.cc-orb-jaur.fr/-la-redevance-d-enlevement-des-.html

ARRIÉRÉS de TEOM :

Article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit."
Mais comme le précise la loi Alur (art 6, I, 12° / loi du 6.7.89 : art. 23, al. 9), pour toute somme égale à au moins 10 % du montant du loyer, le locataire est désormais en droit d’étaler le paiement des reliquats de charges sur une période de douze mois (uniquement pour les charges réclamées tardivement, pas pour l'année en cours) : et quand la TEOM est provisionnée, bien que restant une taxe, elle est assimilée à une charge pour le paiement des arriérés.

cdt.
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Concernant les travaux d'isolation, ce n'est pas ce que j'ai compris dans cet article : http://www.europe1.fr/societe/ai-je-droit-dexiger-de-mon-proprietaire-des-travaux-disolation-et-de-renovation-de-chauffage-3455618

Et concernant le bilan énergétique, c'est obligatoire ou pas?
anemonedemer
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Ah oui !!! c'est vrai que Europe 1 fait référence en matière de lois :=)
djivi38
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6935 > anemonedemer
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On aura tout vu ici !!! Pftt !
;-))
Vous l'avez lu au moins avant de vous foutre de moi? C'est parce que c'est un article d'Europe 1 que c'est faux.
anemonedemer
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18 janvier 2020
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Ha !! c'est pas parce que c'est un article d'Europe 1 que c'est vrai ....
L'isolation ne fait pas partie des obligations du bailleur.
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Bonsoir .

Le bilan énergétique ou DPE est effectivement obligatoire. Au moment de signer le bail vous auriez dû avoir ce document qui vous indique dans quelle classe énergétique se situe le logement (plus ou moins énergivore).
A ne pas prendre à la lettre cependant, c'est une indication mais pas forcément fiable. Beaucoup d'articles remettent en cause ce DPE...
Malgré tout comme précisé par les autres, ce n'est pas pour autant que s'il est mauvais, vous êtes en droit de demander des travaux d'isolation mais par contre, c'est pour cela que vous devez l'avoir avoir pour être au courant que potentiellement les charges de chauffage peuvent être élevées.
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25 septembre 2018

Merci pour vos réponses et informations. Ok, donc je dois faire faire la révision de la chaudière par moi-même, mais si le chauffagiste trouve une pièce défectueuse, c'est à moi aussi de payer pour l’échange de cette pièce ? Je n'ai par ailleurs aucun documents qui me donne la dernière date de révision, comme un autocollant sur le coté de la chaudière comme dans mes anciens logements.

J'ai vu un autre article sur LCI: https://www.lci.fr/conso-argent/logement-bonus-malus-les-proprietaires-bientot-contraints-d-ameliorer-l-isolation-et-le-chauffage-2066282.html

C'est de l'information(comme Europe 1 d’ailleurs), pas des avocats ou des parlementaires effectivement, mais ils parlent d'un projet de loi, donc est ce que ce dont ils parlent est vrai actuellement ou pas ? J'ai envoyé au proprio un dépliant que m'a donné la mairie, c'est pour dire qu'il y a des aides de la communauté de commune, du département et de la région. Alors je ne peux pas l'obliger à faire ces travaux, mais je peux lui suggérer.

Et qu'en est il si ce problème d'isolation me causent des soucis de santé, sachant qu'il y a des moisissures qui commencent à resurgir (cachées par de la peinture), des lézardes sur un mur, des courants d'air à la porte d'entrée et au deux fenêtres du salon à l'étage (celles qui n'ont qu'un simple vitrage)? Etant asthmatique, ces conditions me provoque de grosses bronchites pendant les périodes de froid et d'humidité.

Et pour ce DPE, il faut qu'il me le fournisse alors ou pas maintenant que je suis entré dans le logement ?
djivi38
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"Ok, donc je dois faire faire la révision de la chaudière par moi-même"
OUI et au moins 1 fois/an. Et par un professionnel de votre choix, qui vous enverra une attestation sous quinzaine après avoir réalisé
l'entretien : vous en donnerez une copie à votre bailleur et vous garderez l'original (pendant 2 ans).
C'est à la signature du bail que vous auriez dû demander copie de la dernière attestation d'entretien (ou demander au bailleur d'écrire sur votre bail la date du dernier entretien annuel).

"si le chauffagiste trouve une pièce défectueuse, c'est à moi aussi de payer pour l’échange de cette pièce ?"
NON : le remplacement des pièces est à la charge du bailleur.

"Alors je ne peux pas l'obliger à faire ces travaux"
NON, actuellement vous ne pouvez pas obliger votre bailleur à faire des travaux d'isolation.

"qu'en est il si ce problème d'isolation me causent des soucis de santé"
ça vous donne droit à un préavis réduit à 1 mois sur présentation d'un certificat médical d'incompatibilité de votre santé avec ce logement quand vous donnerez votre congé (et puisque vous êtes asthmatique, peut-être il serait bien d'y penser sérieusement avant que votre santé ne s'aggrave encore plus).

" des lézardes sur un mur"
Il serait bon de faire un courrier R+AR sans plus tarder pour signaler ces lézardes : ainsi le bailleur ne pourra pas vous en rendre responsable (pour je ne sais quelle motif) lors de l'EDLS.
Sans ce courrier R+AR vous serez mal barrée... avec un bailleur... (qualificatif au choix des lecteurs !!)

"des courants d'air à la porte d'entrée et au deux fenêtres du salon à l'étage"
Refaites les joints et mettez un "boudin" au pied de la porte d'entrée.

"DPE" : à quoi ça vous servirait maintenant ?? A rien, laissez tomber, mais éventuellement, oralement, vous pourriez lui "rappeler" qu'un DPE se donne à
la signature du bail.

cdt.
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