Peinture écaillée ou murs humides?

Perle1958 1 Messages postés dimanche 29 juillet 2018Date d'inscription 29 juillet 2018 Dernière intervention - 29 juil. 2018 à 23:02 - Dernière réponse : djivi38 21003 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 20 octobre 2018 Dernière intervention
- 29 juil. 2018 à 23:45
Bonjour,

J'ai loué mon appartement a une famille avec 2 jeunes enfants (le 3-ème né pendant le bail). Ils ne sont resté que 2 ans (1-6-2016 au 26-7-2018)
Cet appartement a été refait a neuf avant sa mise en location, ce qui a été stipulé dans l'état des lieux d’entrée.

Ils ont été séduit par le charme de mon appartement, propre et loyer pas excessif. Pendant ces 2 années de leur occupation ils ne se sont jamais plein de quel conque problème. Au contraire, ils se disaient très satisfait l'or de mes visites annuelles.
L'or de ma dernière visite de cette année j'ai constaté l'écaillement de la peinture (refaite 2 ans auparavant) et 2-3 petites fissures. A ma remarque ils m'ont répondus qu'ils ont beau faire attention (bien et constamment aérer) la peinture continue a se dégrader.

Pour la fin de bail j'étais prévenue verbalement. Je n'ai jamais reçue un courrier AR, m’annoncent leur départ. Il y a une semaine seulement (quand nos échanges commençaient a se corser) ils m'ont dit par sms qu'ils ont envoyé une lettre AR!? Ils savaient que je suis partie en vacances à l'étranger et que je ne pourrais récupérer cette éventuelle recommandée.

Le sujet de leur contestation et de notre désaccord se porte sur le fait que maintenant ils invoquent "la vétusté des murs et ancienne infiltration d'eau" qui a causé l'écaillement de la peinture neuve. Or, je n'ai pas eue la connaissance de quel conque soucis du genre, ni à l'achat il y a 9 ans, ni par les voisins, ni par le syndic, ni par l'entrepreneur qui a fait des travaux avant leur arrivé, ni même par eux!

Leur départ m'a été imposé en pleine vacances, j'ai donc chargé ma fille de faire l'état des lieux de sorti dans lequel elle a coché, pour le problème de fissures et d’écaillement de peinture, "état moyen". Ce jour-là elle a récupéré les clefs aussi.

Pour remettre l'appartement au propre, il me couterait 2 a 3 000€ minimum! Leur caution, que je compte conserver, est de 830€ (un mois de loyer).

Je cite;
"Nous avons également ouvert un dossier auprès de notre assurance qui est très claire, n’ayant pas eu de sinistre c’est à vous de contacter votre assurance, notre assurance a ouvert un dossier avec notre protection juridique et les juristes nous ont dit que nous saisirons la commission départementale de conciliation au cas où notre caution ne nous serait pas rendue. "

Je ne suis pas une professionnelle de l'immo, j'ai loué pour la première fois. Consciente de mon manquement de connaissance locative, je m’interroge sur le procédure a engager ainsi que sur mes droits.

Pouvez vous m'orienter, s'il vous plait?
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1 réponse

djivi38 21003 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 20 octobre 2018 Dernière intervention - 29 juil. 2018 à 23:45
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Merci
bonsoir,

1° Les visites annuelles du bailleur ne sont pas légales.

2° "Pour la fin de bail j'étais prévenue verbalement."
Donc, puisque pas de congé donné en bonne et due forme, ils sont toujours locataires.

3° "ils m'ont dit par sms qu'ils ont envoyé une lettre AR!? "
Demandez-leur la preuve : avis de récépissés et lettre AR retournée. Ils vont être dans l'impossibilité de se justifier... puisque vous n'avez pas eu dans votre boite aux lettres l'avis du recommandé laissé par le facteur ! Donc...
mensonge de leur part !

4° "Ils savaient que je suis partie en vacances à l'étranger et que je ne pourrais récupérer cette éventuelle recommandée. "
Dans ce cas-là, puisque non réception du congé par le bailleur, le congé est NUL et le locataire DOIT le redonner.
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F1168

5° "état des lieux de sortie et rendu des clés"
- Aviez-vous donné à votre fille une procuration en bonne et due forme pour vous représenter ? (Si non, votre locataire pourrait invoquer ce point pour faire annuler l'EDLS).
- Un locataire peut parfaitement quitter son logement (après EDLS et rendu des clés) avant la fin de son préavis : il n'en reste pas moins qu'il doit loyer & charges jusqu'à la fin de son préavis, sauf si le bailleur reloue avant la fin dudit préavis.... or, il n'y a pas eu de congé et par conséquent pas de préavis !

6° "Leur caution, que je compte conserver........."
- Ce n'est pas une "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant, mais il s'agit d'un DG = DÉPÔT DE GARANTIE.
- La restitution d'un DG se fait après fait la comparaison des mentions portées sur l'EDLS par rapport à celles portées sur l'EDLE, ces 2 EDL ayant été fait selon la loi (voir ci-dessous).

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont le constat sera incontestable.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

« A défaut d'état des lieux ou de la remise d'un exemplaire de l'état des lieux à l'une des parties, la présomption établie par l'article 1731 du code civil ne peut être invoquée par celle des parties qui a fait obstacle à l'établissement de l'acte ou à sa remise à l'une des parties. »

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Intégrale et sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables;

Partielle et sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire :
- 1° : de porter auprès du bailleur réclamation par courrier R+AR pour obtenir les justificatifs des retenues faites;
- 2° :
a) sans réponse : de porter l'affaire devant la commission départementale de conciliation du logement (Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989)
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
b) avec réponse négative passé un délai de 8 jours ou après échec de la commission départementale de conciliation (**) : de porter le litige directement devant le tribunal d'instance du lieu du logement.

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Hors EDL fait par huissier, si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sortie tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges au rendu des clés et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

 Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20-A loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066


Cordialement.
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