Non signature de l'ELDS

EddyM 13 Messages postés dimanche 8 juillet 2018Date d'inscription 19 juillet 2018 Dernière intervention - 8 juil. 2018 à 09:54 - Dernière réponse : djivi38 18948 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 juillet 2018 Dernière intervention
- 8 juil. 2018 à 17:47
Bonjour,

J'ai quitté ma location à la date du 05/05/18, lors de l'ELDS ( qui c'est mal passé ) ni moi ni les propriétaires n'avons signé L'ELDS, après m'avoir reprocher énormément de choses concernant leur logement, les propriétaires m'ont juste dit : " on t'enverra une copie de L'ELDS et les factures dans 2 mois, on peut s'apercevoir d'autres choses qui ne vont pas pendant cette période".

Mes interrogations sont les suivantes :
- Sont ils en droit de faire cela?
-Suis - je en mesure de récupérer l'intégralité de mon dépôt de garantie ?
PS : les 2 mois sont passés et je n'ai toujours aucunes nouvelles.

Merci d'avance
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13 réponses

djivi38 18948 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 juillet 2018 Dernière intervention - 8 juil. 2018 à 13:56
0
Merci
bonjour,

même non signé il est primordial de récupérer son exemplaire d'EDLS, parce qu'un EDLS est définitif : ni bailleur ni locataire ne peuvent y apporter des modifications, et un EDLS non signé oblige le bailleur à restituer le DG du locataire dans son intégralité et sous 1 mois à partir de la remise des clés.

=> Faire dès à présent un courrier ou un PLI (voir le § "Recommandations" ci-dessous) R+AR de mise en demeure de restitution, à réception de la présente, de l'intégralité du DG selon l'art 3 de la loi du 6/7/1989, et concluez par une phrase du genre :" à défaut, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation, et, s'il le faut, au tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'art 700 du Code civil. + formule de politesse".
Puis, attendez soit la réponse du bailleur (il vous faut un écrit de son refus) soit le retour sous quinzaine de votre R+AR, que vous n'ouvrirez pas, avant de vous adresser directement au tribunal (voir alinéa IV du § "Recommandations" ci-dessous).

Voici mon habituel petit topo sur le DG = DÉPÔT DE GARANTIE pour les locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 (DG souvent improprement appelé "caution", laquelle est une personne qui s’engage à régler au bailleur les éventuels impayés du locataire dont il se porte garant) :

- Un DG est égal à 1 mois de loyer hors charges pour une location « nue » et jusqu’à 2 mois maximum de loyer hors charges pour une location « en meublé ».
- Un dépôt de garantie ne peut pas être demandé quand le loyer est payable d'avance pour une période égale ou supérieure à deux mois.
- C’est le propriétaire qui est le détenteur légal du DG et qui le restituera au locataire.
- Le chèque du DG peut être encaissé dès la signature du bail, même si l’entrée effective (= « date d’effet ») dans les lieux est ultérieure, mais il ne peut pas être encaissé avant la signature du bail.
- En cas de colocation à bail unique ou de départ d’un seul titulaire du bail, le propriétaire conserve le DG jusqu’au départ du dernier colocataire/locataire titulaire ; au colocataire/locataire titulaire sortant de s’arranger avec le colocataire/locataire titulaire restant dans le logement.

Comparé à l'EDLE, l'EDLS est la pièce maîtresse de la restitution du DG.

Art 3 loi 6/7/1989 :
-> Si pas d'EDLE = logement réputé être remis en "bon état" = à la sortie, toutes les mentions de l'EDLS seront comparées à du "bon état".
-> Si pas d'EDLS = logement rendu en bon état, sauf preuves contraires. Et le bailleur est en droit de faire appel à un huissier, peu de temps après, pour faire un EDLS, dont les écrits seront incontestables.
Si EDLS pas signé (= pas d'EDLS) : récupérer quand même son exemplaire et faire signer un reçu (2 exemplaires) daté de restitution des clés avec la nouvelle adresse mentionnée dessus.

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

RESTITUTION du DG au locataire (art. 22 Loi du 6/7/1989) :

Sous 1 mois maximum à partir du rendu des clés si les 2 EDL (États Des Lieux Entrant & Sortant) sont strictement identiques ou non valables ;

Sous 2 mois maximum à partir du rendu des clés si l'EDLS mentionne des dégradations qui ne sont pas mentionnées sur l'EDLE [les dégradations dues à la VÉTUSTÉ ou à l’USAGE NORMAL étant à la charge du propriétaire (Art 1755 du Code civil : « Aucune des réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires quand elles ne sont occasionnées que par vétusté »)]
=> Si dégradations légalement retenues (= mentionnées sur EDLS - et pas sur EDLE – et NON rajoutées après signatures) => justificatifs [devis OU factures (en bonne & due forme) de PROFESSIONNELS] des montants retenus correspondants aux dégradations, que le propriétaire doit fournir soit lors de la restitution partielle du DG soit dans des délais raisonnables après mise en demeure (R+AR) par le locataire pour réclamer au bailleur de lui fournir ces justificatifs.

=> Une retenue sur DG sans justificatifs OU pour des réparations non locatives OU sans signature sur l’EDLS OU pour des dégradations non mentionnées sur l’EDLS permet au locataire de porter l'affaire devant la commission de justice de conciliation du logement après réclamation écrite (R+AR) restée sans réponse OU avec réponse négative passé un délai de 8 jours, OU après échec de la négociation devant la commission départementale de conciliation (**).

=> Si l’EDLS n’a pas été fait CONTRADICTOIREMENT [= en présence des deux parties (propriétaire et locataire) ou de représentants ayant reçu procuration] OU s’il n’a pas été établi par un huissier (dans ce dernier cas, la signature du locataire devient inutile) OU s’il n’est pas signé de toutes les parties prenantes : aucune retenue n'est possible sur le DG (art. 3-2 loi 6/7/1989 qui fait référence à art. 1731 Code Civil).
Mais attention : le bailleur peut mandater un huissier, peu après le départ du locataire, pour faire un EDLS, lequel sera NON contestable.

=> Si un exemplaire papier (ou ‘’e-exemplaire’’) n’a pas été remis au locataire IMMÉDIATEMENT après les signatures, le logement à l’EDLE est considéré comme donné en ‘’bon état’’ et à la sorite tout sera comparé à du ‘’bon état’’, l’EDLS sera considéré comme non fait et le logement sera supposé être rendu en bon état (sauf preuve contraire), et donc : AUCUNE retenue sur le DG ne sera possible au titre de réparations de dégradations.
https://www.legifrance.gouv.fr/eli/decret/2016/3/30/LHAL1515736D/jo/texte
(Article 3 (3°) du chapitre 1er du décret n° 2016-382 du 30 Mars 2016)
[La difficulté est de PROUVER l'absence de remise immédiate...]

=> Si le DG ne suffit pas : courrier R+AR au locataire pour réclamer le surplus (obligation depuis la loi ALUR mars 2014 pour le locataire d’écrire sa nouvelle adresse sur l'EDLS).
Au besoin, bien entendu, le propriétaire peut se retourner vers le(s) garant(s) de son locataire, à l’amiable dans un 1° temps, puis par courrier R+AR, puis, passé un délai de 8 jours sans réponse ou avec réponse nettement négative, vers la commission de justice du tribunal d’instance (*) du lieu de la location.

=> Si litige portant sur le MONTANT retenu légalement sur le DG, UNIQUEMENT s’il s’agit d’un DEVIS : le locataire peut apporter des devis contradictoires (à faire faire avant de quitter le logement) et, si le litige persiste après 8 jours sans réponse à son courrier R+AR, il peut porter le litige devant le tribunal d’instance du lieu de la location (Mais pour le locataire ayant quitté le logement, il sera impossible de faire faire un devis par un professionnel).
[Une facture - correspondant aux réparations des dégradations légalement retenues - n'est PAS contestable.]

=> En copropriété, le propriétaire est en droit de conserver (en sus des éventuelles retenues dues à EDLS différent de celui d'entrée) jusqu’à 20% maximum d’un mois de loyer hors charges, en vue de la régularisation définitive des charges, et de restituer le solde éventuellement dû, sans intérêts, dans le mois qui suit l'arrêté annuel des comptes de l'immeuble (art. 22 de la loi du 6/7/1989 modifié par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 - art. 6)

=> Le DG ne sert pas à payer le dernier mois de loyer : il s'agirait, dans ce cas, d'un « impayé de loyer » pouvant entraîner une condamnation du locataire.

=> Si le propriétaire dépasse les délais de restitution entière ou partielle du DG, le locataire - à condition qu’il n’ait pas de dettes de loyer ni de provisions mensuelles de charges et qu'il ait donné sa nouvelle adresse - est en droit d’obtenir (mise en demeure par courrier R+AR) une pénalité égale à 10% d’1 mois de loyer hors charges par mois de retard commencé (et si par tribunal, des dommages et intérêts, en sus et s’il en fait la demande, au titre de l’art. 700 du Code civil).
https://www.litige.fr/articles/depot-de-garantie-non-rendu-caution-proprietaire-locataire-penalite-retard
À défaut de conciliation, le litige peut être porté devant le tribunal d’instance dans un délai de 3 ans à partir du jour où le DG aurait dû être versé.
CEPENDANT, cette pénalité de 10% N’EST PAS DUE SI l'absence de restitution résulte du défaut d'indication par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile, puisque : « Informer par écrit son bailleur de sa nouvelle adresse est une obligation pour le locataire sortant. » (Article 22 de la loi du 6 juillet 1989).
Le mieux est d’écrire sa nouvelle adresse sur l’EDLS.

=> RECOMMANDATIONS :

I - Accompagnez vos courriers R+AR d’une « lettre simple en suivi », ainsi, même si le R+AR n’est pas retiré, vous aurez quand même la preuve que le destinataire a bien reçu vos courriers.
II - Ou MIEUX : envoyez un PLI recommandé avec AR :
https://www.intendancezone.net/spip.php?breve119
http://cgtnature.free.fr/blog/spip.php?article24
III - Gardez toujours une copie de vos courriers R+AR, ainsi que les récépissés correspondants.
IV - Si le R+AR vous revient, NE L’OUVREZ PAS, le juge du tribunal d’Instance verra que vous avez tenté une solution amiable, obligatoire avant de saisir la justice.
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.modernisation.gouv.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

Encore un peu de lecture…

Liste des réparations locatives : https://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006066148

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31269
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1851-depot-de-garantie-et-location
 (**) http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/1425-commission-de-conciliation-locataire-proprietaire
 (**) Saisine de la commission départementale de conciliation : article 7 du décret n°2001-653 du 19 juillet 2001 et art 20 loi 6/7/1989
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F2066

Cordialement.
djivi38 18948 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 juillet 2018 Dernière intervention > EddyM 13 Messages postés dimanche 8 juillet 2018Date d'inscription 19 juillet 2018 Dernière intervention - 8 juil. 2018 à 16:14
post 2 "en fait j'ai bien mon exemplaire d'ELDS il est juste vierge. "
post 8 "Je n'ai pas D'EDLS"
????

"actuellement j'attends que le bailleur me renvoie une copie de l'ELDS"
Vérifiez bien qu'il n'ait pas imité votre signature (copie de votre signature sur l'EDLE)
EddyM 13 Messages postés dimanche 8 juillet 2018Date d'inscription 19 juillet 2018 Dernière intervention - 8 juil. 2018 à 16:24
Je me suis trompé, excusé moi, j'ai mon ELDE mais pas mon ELDS. Lors de L'ELDS le bailleur écrivait sur L'ELDE et m'a dit avant que je parte qu'il allait le refaire au propre et m'envoyer une copie 2 mois plus tard ainsi que le DG déduction faite des réparations effectuées dans le logement.
Donc, suis-je en mesure de faire tout ce que vous m'avez conseillé, càd, la mise en demeure pour la restitution du DG dans son intégralité ?
djivi38 18948 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 juillet 2018 Dernière intervention > EddyM 13 Messages postés dimanche 8 juillet 2018Date d'inscription 19 juillet 2018 Dernière intervention - 8 juil. 2018 à 16:35
OUI, du fait que vous avez un témoin pour la non remise immédiate.
Copié/collé de mes posts :

Une RETENUE sur DG ne peut se faire QUE SI (hormis le cas d’un EDL fait par huissier) :

- l'EDLS a été fait contradictoirement,
- ET a été signé de toutes les parties prenantes,
- ET un exemplaire a été remis à chacun immédiatement après signatures,
- ET pour des dégradations "locatives" (ce qui exclut les dégradations par usure et celles non locatives) figurant sur l'EDLS alors qu'elles sont absentes de l'EDLE,
- ET le montant des réparations doit être justifié (par devis OU factures de professionnels).

Si 1 seule de ces conditions est PROUVÉE manquante, pas de retenue sur DG possible au titre de réparations de dégradations.

=> Faire dès à présent un courrier ou un PLI (voir le § "Recommandations" ci-dessous) R+AR de mise en demeure de restitution, à réception de la présente, de l'intégralité du DG selon l'art 3 de la loi du 6/7/1989, et concluez par une phrase du genre :" à défaut, je confierai le litige à la commission départementale de conciliation, et, s'il le faut, au tribunal d'instance où, en plus, je demanderai des dommages et intérêts au titre de l'art 700 du Code civil. + formule de politesse".

cdt.
EddyM 13 Messages postés dimanche 8 juillet 2018Date d'inscription 19 juillet 2018 Dernière intervention - 8 juil. 2018 à 16:42
Ok d'acc ! Merci pour vos réponses éclairées et votre patience ! Je ne manquerai pas de revenir vous tenir informé de l'évolution de la situation !
djivi38 18948 Messages postés dimanche 12 avril 2015Date d'inscription 22 juillet 2018 Dernière intervention > EddyM 13 Messages postés dimanche 8 juillet 2018Date d'inscription 19 juillet 2018 Dernière intervention - 8 juil. 2018 à 17:47
Tenez bon, la loi est de votre côté. Ne vous laissez pas faire par ce bailleur.... que je n'affublerai d'aucun qualificatif... même si j'en ai un bien en tête !!

Pensez aussi à réclamer dans votre courrier les 10%....etc., les mois de retard commencent le lendemain de l'EDLS.

cdt.
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