Retenue sur dépôt de garantie (encore...)

Nicolas - Modifié le 6 juil. 2018 à 19:16
 Nicolas - 6 juil. 2018 à 23:41
Bonjour,

Comme de très nombreux locataires, j'ai un problème concernant la restitution de mon dépôt de garantie par mon bailleur (une célèbre entreprise qui gère l'immobilier).

Mon dépôt de garantie initial est de 460 €, soit un mois de loyer.
J'ai quitté le logement le 4 Juin, et j'ai reçu un virement du bailleur pour le dépôt de garanti le 30 Juin.
Problème : sur les 460 €, le bailleur ne me rend, pour le moment, que 170 €, en faisant le découpage comme suit :

provision sur les charges : 90 € (environ 20% * 460)
provision taxe sur les ordures ménagères : 200 €

Pour info, j'ai rendu le logement en bon état, l'état des lieux de sortie étant identique à celui d'entrée hormis l'usure normale, aucune somme n'a été retenue pour de quelconques réparations.

Surpris de ne récupérer qu'une petite partie du dépôt de garantie, je me suis renseigné sur internet et je crois avoir compris que, sans justificatif, le bailleur ne pouvait pas me prendre plus de 20% du dépôt de garantie dans l'attente de la régularisation. Mais n'ayant aucune connaissance en droit, je peux me tromper.

J'ai donc demandé au bailleur de me présenter les justificatifs permettant de prouver que les sommes prises sur le DG (290 €) sont correctes.

Le bailleur m'a répondu qu'il n'a aucun justificatif : d'une part, pour les charges, la régularisation annuelle n'a pas encore été faite, donc ils ont retenu les 20% comme dit dans la loi (460 * 20%). D'autre part, concernant la taxe sur les ordures ménagères, ils m'ont affirmé qu'ils n'avaient pas reçu la taxe foncière du propriétaire et qu'ils avaient pris 200 € en attendant de recevoir la taxe foncière pour pouvoir régulariser.
En d'autres termes : ils m'ont retenu 200 € de trop sans pouvoir me fournir le moindre justificatif.

Je leur ai donc dit qu'ils n'avaient pas le droit de me retenir plus de 20% du DG sans justificatif, conformément à la loi du 24 Mars 2014 article 22, et leur ai demandé de me restituer la somme restante (soit très exactement 198 €, avec le calcul suivant : 460 - 460 * 20% = 368 €, auquel je retire les 170 €déjà versés, ce qui donne 198 €).

Ils m'ont répondu que les 20% ne correspondent qu'aux charges et que la taxe sur les ordures ménagères n'en fait pas partie, et que par conséquent ils sont en droit de me retenir 200 € de provision sur la taxe sur les ordures ménagères sans me fournir le moindre justificatif, sous prétexte que la situation sera régularisée lorsqu'ils auront les justificatifs.

Personnellement, je trouve cette pratique un peu douteuse. Car si l'on suit leur logique, cela veut dire qu'ils peuvent me prendre la somme qu'ils veulent sur mon DG sans avoir besoin de me présenter le moindre justificatif.

Sauf que je préférerais récupérer les 80% de mon DG maintenant, et payer la taxe ordures ménagères dans quelques mois lorsqu'ils auront reçu les justificatifs.

Ma question est donc la suivante : ont-ils le droit de me prendre 200 € de provisions sur taxe sur les ordures ménagères, sans être capable de me présenter le moindre justificatif ?

S'ils sont en tord, quels recours ai-je, sachant que je leur ai déjà demandé de me restituer ces 200 € et qu'ils ont refusé ? Quels sont les textes de lois qui disent clairement ce qu'ils sont en droit de retenir sur le DG ?

D'avance merci,
Bien cordialement,

1 réponse

djivi38 Messages postés 52124 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 8 novembre 2024 15 396
Modifié le 6 juil. 2018 à 19:40
bonjour,

" j'ai compris que, sans justificatif, le bailleur ne pouvait pas me prendre plus de 20% du dépôt de garantie dans l'attente de la régularisation. "

Vous avez mal compris ! Un bailleur est en droit de conserver 20% d'1 mois de loyer hors charges dans l'attente de l'approbation des comptes lors de la prochaine AG (Assemblée Générale des copropriétaires). Le justificatif de la retenue viendra avec le décompte des charges.

TEOM : si une provision pour la TEOM n'est pas prévue au contrat de location, l'agence n'avait pas à faire cette retenue. A la rigueur, elle aurait pu vous fournir copie de la TF 2017 et vous avertir de la future régularisation en fin d'année.
=> Réclamez copie de la TF 2017 ou réclamez le remboursement de ces 200€ de provisions de TEOM.
Sachez que si vos autres charges sont au réel la TEOM se rembourse sur justificatif, au prorata du temps d'occupation et sans les frais de rôle.gestion et que si vous autres charges étaient au forfait, la TEOM étant incluse dans ce forfait, elle n'est pas due à part.

Voici mon petit topo habituel sur la TEOM (Taxe Enlèvement Ordures Ménagères) dans le cas des locations à usage d'habitation principale soumises à la loi du 6 juillet 1989 :

Le calcul de la TEOM s’effectue sur la même base que la taxe foncière sur les propriétés bâties, c'est-à-dire sur la valeur locative cadastrale; cependant la commune peut décider de plafonner cette valeur locative. Le montant de la taxe correspond à ce montant multiplié par le taux fixé librement et annuellement par la collectivité.

La TEOM est une TAXE payée par le propriétaire en même temps que sa TF de l’année en cours, mais qui, pour un bail d’habitation, est à la charge du locataire, lequel doit – sur demande du propriétaire - la lui rembourser.
[Voir la loi du 6 juillet 1989 complétée par le décret n° 87-713 du 26 août 1987 article 8 « Imposition et redevances »]

-> Si les appartements sont en copropriété : le partage se fait comme les autres charges : tantièmes, millièmes, etc.

-> Si les appartements sont en mono propriété : il n'y a pas de règle, mais la loi dit que la répartition doit être équitable. Les tribunaux retiennent la répartition par surfaces.

-> Si maison individuelle (donc charges = 0) : la TEOM est due.

SAVOIR SI la TEOM doit être remboursée au bailleur :

Sont exonérés de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères les logements situés dans la partie de la commune où ne fonctionne pas le service d'enlèvement d'ordures. Donc, du moment que le service de ramassage existe, la TEOM est due par le propriétaire, lequel peut se la faire rembourser par son locataire de la façon suivante :

Si les charges mensuelles sont « AU RÉEL » (cas en « vide » et/ou en « meublé » si c’est le choix du propriétaire) : La TEOM est remboursable par le locataire, en une seule fois et au centime près, selon les 3 principes suivants :

=> SUR JUSTIFICATIF : [copie de la TF ou tenue à disposition du locataire pendant 6 mois après la demande. Une vérification peut également être faite aux impôts]. Le locataire doit prendre le temps de vérifier que le montant demandé correspond bien à son SEUL logement (valeur cadastrale du logement);

=> AU PRORATA JOURNALIER du temps d'occupation du locataire (si arrivée et/ou départ en cours d'année);

=> ET SANS LES FRAIS DE GESTION/RÔLE (au bas de l'avis de taxe foncière du propriétaire), lesquels sont toujours uniquement à la charge des propriétaires.

¤ Possibilité pour le bailleur d’inclure au contrat de location une provision mensuelle établie sur le montant de la TEOM de l’année N-1 et de faire, une fois l’avis de la TEOM de l’année N reçu, une régularisation globale charges+TEOM.

¤ En cas d’oubli, le montant de la TEOM peut être réclamé par le propriétaire sur 3 ans. Et, dans ce cas, le locataire a la possibilité légale de demander un étalement de paiement sur 12 mois (Article 23 loi du 06/07/1989). L’étalement ne concerne QUE les années réclamées tardivement, PAS l'année en cours.

• Si les charges mensuelles sont « FORFAITAIRES » (cas en meublé OU en colocation) : le propriétaire peut faire une « indexation » annuelle, au même titre que le loyer. Ce forfait comprenant toutes les charges récupérables, la TEOM ne peut donc pas être réclamée en supplément.
https://www.pap.fr/bailleur/loyer-charges/les-charges-locatives/a2066/location-meublee-charges-reelles-ou-forfaitaires (dernière phrase).
Toutefois, quand il établit le contrat de location, le propriétaire peut prévoir d'y rajouter une clause particulière prévoyant, qu'accessoirement au forfait de charges, le locataire lui remboursera sa quote-part de taxe d'enlèvement des ordures ménagères.

• Exonération :
https://bofip.impots.gouv.fr/bofip/3650-PGP.html/identifiant=BOI-IF-AUT-90-10-20150624
(Particulièrement, pour les particuliers, le § 190)

• ATTENTION : ne pas confondre TEOM (Taxe) et REOM (Redevance) et RS (redevance spéciale) :
https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F22730
https://www.cc-orb-jaur.fr/
Cordialement.

ARRIÉRÉS de TEOM :

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F479

Ce qui est dit aussi dans l’ article 7-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit."

Cordialement.

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Bonjour,

Tout d'abord, un grand merci pour votre réponse très précise et rapide.

Cependant, je leur ai déjà demandé de me fournir les justificatifs, ils m'ont répondu qu'ils n'en avaient pas, je leur ai donc demandé de me restituer la somme, et ils m'ont dit qu'ils étaient dans leur droit...


Je vais leur demander une fois de plus de me rembourser ou de me fournir la TF 2017, mais je crains qu'ils refusent à nouveau.

Sils continuent de refuser de me fournir les justificatifs ou de me rembourser, que dois-je faire ?

Quelques infos supplémentaires : il s'agissait d'une location dans une co-propriété, non meublée, et je payais des provisions sur charges chaque mois.
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djivi38 Messages postés 52124 Date d'inscription dimanche 12 avril 2015 Statut Membre Dernière intervention 8 novembre 2024 15 396 > Nicolas
6 juil. 2018 à 20:46
Si des provisions pour la TEOM ne figurent pas sur votre contrat de location, vous les mettez en demeure de vous restituer, à réception de votre courrier R+AR (dont vous gardez copie & récépissés), la somme en question retenue et vous concluez par une phrase du genre : "à défaut, je porterai le litige devant la commission départementale de conciliation" OU, si vous avez un écrit de leur refus suite à une réclamation par courrier R+AR avec suivi, et si vous le jugez nécessaire (mais est-ce que ça vaut le coup vu les délais et du tribunal et ceux de restitution du DG dans 2 mois au plus tard), vous pouvez porter le litige directement devant le tribunal d'instance :
Copié/collé d'une réponse d'un pro du forum :
« Dispense de la commission de conciliation préalable : SI les parties justifient d'autres actions destinées à une résolution amiable du litige (envoi de courriers R+AR avec suivi, etc.). Le tribunal jugera si ces actions sont suffisantes.
Formulaire à envoyer au tribunal d’instance, en joignant copie des courriers :
(*) https://www.formulaires.service-public.fr/gf/cerfa_11764.do
(Page 3 cocher : "envoi d’un courrier à l’autre partie en vue d’un accord") »

cdt.
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Merci beaucoup pour ces précisions !
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